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답변 내역

재개발 관련해서 문의사항이 있습니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 재개발에 대한 동의를 철회하려면, 철회서에 토지등소유자가 성명을 적고 인장을 날인한 후 주민등록증 및 여권 등 신원을 확인할 수 있는 신분증명서 사본을 첨부하여 동의의 상대방 및 시장에게 내용증명의 방법으로 발송해야 합니다.내용증명을 작성할 때는 다음과 같은 절차를 따르시면 됩니다본인의 상황에 맞는 제목을 적습니다. 예를 들어, ‘재개발 동의 철회 통보’ 등으로 제목을 적을 수 있습니다.보내는 사람 (발신인)의 이름과 주소, 그리고 받을 사람 (수신인)의 이름과 주소를 기재합니다.내용은 사실 그대로 현재 상황과 추후 어떠한 법적 절차로 진행하겠다는 내용을 담아 작성하면 됩니다.작성된 서면의 하단에 기명날인 (이름 적고 도장을 찍음) 합니다.작성한 내용증명은 총 3장이 필요합니다. 본인 보관용 1부와 우체국 보관용 1부, 상대방용 1부입니다.내용증명을 보내는 곳에 대해서는, 가칭추진위와 구청 재개발 담당자에게 보내는 것이 일반적입니다. 하지만 구청장에게도 보내야 하는지는 해당 지역의 구청이나 법률 상담사에게 문의하시는 것이 가장 확실할 것입니다.마지막으로, '철회’와 ‘취소’ 중 어떤 단어를 사용해야 하는지에 대해 말씀드리면, 일반적으로 '철회’라는 단어를 사용합니다. 이는 동의를 철회한다는 의미로, 동의서에 동의했던 사실을 철회한다는 의미입니다.
경제 / 부동산
23.12.13
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청년 버팀목 전세대출을 받는 과정에서 전입신고에 관해 질문드립니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.청년 버팀목 전세대출의 경우, 대출 조건 중 하나는 1인 가구 단독 세대주인 경우에 대출이 가능하다는 점입니다. 따라서, 누나의 집에 전입신고를 하게 되면 세대원으로 등록되는 것이 아니라 동거인으로 등록되게 됩니다. 이 경우에도 청년 버팀목 전세대출을 받을 수 있습니다.그러나, 전입신고를 미리 하고 잔금일을 앞당겨서 진행하는 것이 가능하다고 합니다. 집주인과 협의가 된다면, 확정일자와 전입신고, 그리고 실거주 시에 대항력이 발생하기 때문에, 입증만 된다면 문제가 없다고 합니다.그러나 이러한 정보는 변할 수 있으므로, 실제로 전입신고를 계획하시기 전에 해당 지역의 주민센터나 전문가에게 상담을 받는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
23.12.13
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법인을 설립할 때 주택 매매 사업자로 등록하면 주택 종류를 불문하고 매입이 가능한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.법인을 주택 매매 사업자로 등록하면 주택 종류를 불문하고 매입이 가능합니다. 그러나 법인이 부동산을 매입할 때는 일정한 세금 부담이 있습니다. 특히, 과밀억제권역에서 신설한 지 5년 미만 법인이 부동산을 취득하면 취득세가 중과됩니다.지식산업센터, 공장, 오피스텔, 상가주택, 근린상가 등도 법인 명의로 대출을 받아서 매입하는 것이 가능합니다. 지식산업센터의 경우, 대출 비율이 상당히 높아 대출 레버리지를 사용할 수 있는 투자 상품으로 투자자와 실입주 입장에서는 큰 메리트가 있습니다. 그러나, 법인 명의로 건물을 사면 대출은 더 받을 수 있지만 세금 부담이 있습니다.세금과 대출에 대한 자세한 사항은 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다. 법률 및 세금 규정은 복잡하고 지역에 따라 다르며, 시간이 지남에 따라 변경될 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.12.13
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"가지급금 인정이자를 세무조정으로 소득금액으로 산입" 의 뜻을 알기쉽게 설명해주실 수있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다."가지급금 인정이자를 세무조정으로 소득금액으로 산입"이라는 표현은 세법에서 사용되는 용어로, 이는 특정한 상황에서 이자를 인정하고 그 인정된 이자를 소득으로 계산하는 것을 의미합니다."4.6% 가지급금인정이자율을 적용"이라는 말은, 무이자 대출을 받았더라도, 대출금액에 4.6%의 이자율을 적용하여 그 결과를 '가지급금 인정이자’로 보는 것입니다. 이 '가지급금 인정이자’는 대출을 받은 사람이 실제로 이자를 지불하지 않았음에도 불구하고, 세법상 이자를 지불한 것으로 간주하는 것입니다."가지급금 인정이자를 세무조정으로 소득금액으로 산입해야 합니다."라는 말은, 이 '가지급금 인정이자’를 소득으로 계산하여 세금을 내야 한다는 의미입니다. 즉, 대출을 받은 사람은 이 가상의 이자를 실제 소득처럼 세금을 내야 합니다.마지막으로, "대여법인에게 업무무관 가직급에 대한 지급이자 손금불산입 세무조정을 해야 합니다."라는 말은, 대출을 한 기업이 그 대출금이 업무와 관련이 없는 경우, 그 대출로부터 발생하는 이자를 손금으로 계산하지 않아야 한다는 의미입니다. 즉, 이 이자는 세전 이익을 계산할 때 차감되지 않습니다.
경제 / 부동산
23.12.13
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오피스텔을 업무용으로 매수해서 월세를 받고 있는데 임차인이 거주하면서 전입신고를 했을 때 제가 받은 세금을 임차인에게 보상청구를 할 수 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.오피스텔을 업무용으로 매수하고 월세를 받는 경우, 임차인이 전입신고를 하게 되면 세금 문제가 발생할 수 있습니다. 업무용 오피스텔을 분양받을 때, 집주인은 부가가치세를 환급받을 수 있습니다. 그러나 임차인이 전입신고를 하게 되면 해당 오피스텔이 주거용으로 간주되어 환급받은 부가세를 다시 납부해야 합니다.따라서 임차인에게 전입신고를 하지 않도록 하는 특약을 계약서에 포함시키는 것이 일반적입니다. 이 특약은 "본 계약은 임대인이 업무용 용도로만 임대하는 조건으로 임차인과 합의했고, 그에 따라 임차인은 임차기간동안 전입신고를 하지 않는다는 계약조건으로 임대차 계약서를 작성한 것이다."와 같은 형태로 작성될 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.12.13
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월세로 계약해서 입주하기전에 도배나 장판은 집주인이 해주나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세나 전세 계약 시 도배나 장판에 대한 비용 부담은 일반적으로 다음과 같습니다월세: 월세의 경우, 집주인이 도배나 장판의 비용을 부담합니다.전세: 전세의 경우, 세입자가 도배나 장판의 비용을 부담하는 것이 일반적입니다. 하지만 전세권 등기를 한 경우에는 세입자가 수리의 의무가 있습니다.그러나 이러한 관행은 법적으로 정해진 것이 아니며, 계약 시에 세부 사항은 임대인과 세입자 간의 합의에 따라 달라질 수 있습니다. 따라서 계약 전에 이러한 사항을 임대인과 명확히 이야기하고 합의하는 것이 중요합니다.참고로, 세입자의 과실로 인해 도배나 장판이 훼손된 경우에는 세입자가 수선비를 부담해야 합니다. 또한, 도배나 장판이 곰팡이가 있거나 심하게 훼손되어 임차인이 사용하는 데 어려움이 있다면 법적으로는 임대인이 모두 해줘야 합니다. 이러한 사항들도 계약 시에 임대인과 논의해 보시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
23.12.13
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30년 이상된 아파트를 리모델링하는 절차는 어떻게 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.30년 이상된 아파트를 리모델링하는 절차는 다음과 같습니다조합설립: 주민의 66.7% 이상의 동의를 받아야 합니다.안전진단: 건물의 안전성을 평가합니다.건축심의: 건축 계획을 심의합니다.행위허가: 리모델링 허가를 받습니다. 증가 세대수가 29세대 이상일 경우, 사업계획 승인이 필요하며, 이 경우 증가 세대수는 30세대 이상이어야 합니다.이주/착공: 리모델링 허가를 받은 날부터 1년 이내에 공사를 착수해야 합니다.입주: 리모델링이 완료되면 입주합니다.조합해산 인가: 사용검사 필증 수령 후 ‘리모델링 주택조합’ 해산 인가를 받습니다.이러한 절차를 거치면서, 비용 절감을 위해서는, 어느 선에서는 아쉽더라도 조금 포기하고 갈 부분은 포기하고 가야 합니다. 또한, 노후 아파트의 경우 보기 좋은 마감에 앞서 기본 보양작업, 밑작업들이 꽤 많이 필요하다는 점을 고려해야 합니다.
경제 / 부동산
23.12.13
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부동산 법인을 설립하였을 때 무이자로 법인에서 차입으로 돈을 빌려올수는 없는 것인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.법인이 법인세법상 비특수관계자로부터 무이자로 자금을 차입하는 경우 해당 법인에 대해 부당행위계산부인 규정 적용 등 세법상 문제는 발생하지 않는 것으로 알려져 있습니다.법인과 법인이 자금을 대여하는 경우 법인세법상 특수관계 여부에 따라 세무처리가 달라집니다특수관계가 있는 경우: 무이자로 대여/차입을 한 경우라 하더라도 대여법인에게 대여금에 대한 4.6% 가지급금인정이자율을 적용하여 가지급금 인정이자를 세무조정으로 소득금액으로 산입해야 합니다.특수관계 없는 경우: 무이자로 대여/차입을 한 경우라 하더라도 별도의 세무조정은 하지 않으나, 대여법인에게 업무무관 가직급에 대한 지급이자 손금불산입 세무조정을 해야 합니다.따라서 법인에서 무이자로 돈을 빌려올 수 있는지 여부는 법인간의 관계와 법인세법상의 규정에 따라 달라질 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.12.13
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임대인 가족이 공인중개사인 경우, 계약에 특이사항이 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.집주인이 부동산 중개인 또는 집주인의 가족이 대리인이 되어 전세 계약을 체결할 때, 필요한 서류는 다음과 같습니다집주인 (임대인, 위임인): 위임장, 인감증명서 (발급 3개월 이내여야 함), 신분증 사본중개인 (수임인, 대리인): 신분증, 가족관계증명서 (대리인이 가족일 경우)나 (임차인): 신분증, 도장 또는 서명대리인이 가족일 경우 가족관계 증명서를 확인해야 합니다. 위임장과 인감증명서는 임대인이 대리인에게 해당 건물의 임대 계약 권한을 양도했다는 것을 임차인에게 확인시켜주는 "확인 서류"에 불과하며, 중개인은 의무적으로 해당 서류를 보관하지 않습니다.
경제 / 부동산
23.12.13
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오피스텔 1년 계약기간 만료 후 단기 연장
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 묵시적 갱신: 임대차 보호법상 계약 후 2년까지는 임대가능하며, 집주인이 계약한 1년이 지날 때 아무 말 없으면 묵시적 합의로 보아 1년 더 거주가능합니다. 따라서 계약기간 만료 2개월 전까지 아무 연락이 없었다면, 이는 묵시적 갱신으로 볼 수 있습니다.2 임대료 인상: 등록임대주택의 오피스텔은 1년마다 최대 5%까지 인상 가능하며, 집주인은 세입자와 합의해 인상폭을 결정할 수 있습니다. 따라서 묵시적 갱신이라면 5% 인상이 가능합니다.
경제 / 부동산
23.12.13
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