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공법의 도시군 기본계획과 도시군 관리계획의 차이는 무엇인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.도시군 기본계획과 도시군 관리계획의 차이는 다음과 같습니다.도시군 기본계획은 도시의 기본적인 공간구조와 장기발전방향을 제시하는 종합계획으로, 도시군 관리계획 수립의 지침이 되는 계획입니다. 도시군 기본계획은 국민의 권리와 의무에 직접적으로 영향을 미치지 않으며, 그 법적 성질이 행정규칙과 유사합니다. 도시군 기본계획은 20년을 기준으로 하며, 5년마다 재검토하여 정비해야 합니다. 도시군 기본계획을 수립하거나 변경하려면 주민과 지방의회의 의견을 듣고, 도지사의 승인을 받아야 합니다도시군 관리계획은 도시의 개발, 정비, 보전을 위하여 수립하는 토지 이용, 교통, 환경, 경관, 안전 등에 관한 계획으로, 도시군 기본계획에 부합하는 내용으로 수립되어야 합니다. 도시군 관리계획은 단일화된 하나의 계획이 아니라 여러 계획들이 하나의 체계 하에 유기적으로 연계되어 있는 복합체입니다. 도시군 관리계획은 도시군 기본계획과는 달리 관계 행정기관은 물론 국민에 대해 직접 구속력을 가집니다. 행정기관에 대한 내부적 구속력을 가지면서 동시에 일반인도 구속하는 대외적 구속력을 가지는 계획입니다. 도시군 관리계획은 수립권자가 다양하며, 관계 행정기관과 협의하고, 시도 도시계획위원회의 심의를 거쳐 결정하고 고시해야 합니다
경제 / 부동산
23.12.03
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혼인으로 인한 일시적 2주택시 종부세는 어떻게 나올까요??
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.혼인한 날로부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택에 대해서는 양도세 비과세 특례 혜택이 주어집니다. 즉, 1주택 비과세 요건 (2년 이상 거주 등)을 충족하면 양도세를 내지 않아도 됩니다.혼인한 날부터 5년 동안은 각각을 1가구로 본다는 의미입니다. 실제로는 1가구 2주택이지만, 종부세를 계산할 때 한정해 본인과 배우자를 각각 별도 가구로 보아 6억원을 공제하고 종부세를 계산합니다.5년이 지나면 1가구 2주택으로 보아 종부세가 중과됩니다. 조정대상지역에서 2주택을 보유하면 일반지역보다 약 2배의 세율과 누진공제액이 적용됩니다.예를 들어, 공시지가 11억원과 6억원의 아파트를 보유하고 있고, 비조정대상지역이라고 가정하면, 혼인신고를 하기 전에는 각각 1가구 1주택으로 보아 종부세가 각각 0원과 0원입니다. (공시가격 11억원 이하이므로)혼인신고를 하고 5년 이내에는 각각을 1가구로 보아 종부세가 각각 0원과 0원입니다. (공시가격에서 6억원을 공제하면 0원 이하이므로)혼인신고를 하고 5년이 지나면 1가구 2주택으로 보아 종부세가 각각 1,200만원과 0원입니다. (공시가격에서 6억원을 공제하고 세율과 누진공제를 적용하면 1,200만원과 0원이 됩니다)이렇게 혼인으로 인한 일시적 2주택시 종부세는 혼인신고일과 양도일에 따라 달라집니다.
경제 / 부동산
23.12.03
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보증보험 사고 예정 숨기고 전세계약
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세계약 파기 조건은 계약서에 따라 다를 수 있습니다. 일반적으로는 임대인이 임차인에게 중대한 손해를 입히거나, 임차인이 임대인에게 중대한 손해를 입히거나, 임차인이 임차권을 양도하거나 전대하거나, 임차인이 임대료를 2회 이상 연체하거나, 임차인이 임대목적물을 계약과 다른 용도로 사용하거나, 임차인이 임차인의 의무를 위반하거나, 임차인이 임대차 계약을 중도해지할 수 있는 사유가 있는 경우에는 계약 파기가 가능합니다.그러나 계약 파기를 하더라도 위약금이나 손해배상을 청구할 수 있는지는 별도의 약정이 있어야 합니다. 위약금이나 손해배상을 청구할 수 있는 경우에도, 그 금액은 실제로 발생한 손해액을 초과할 수 없습니다. 위약금이나 손해배상을 청구할 때에는 손해사실과 손해액을 입증해야 합니다.귀하의 경우에는 임대인이 임차권 설정을 제 보증금으로 갚아서 처리할려고 처음부터 기획했던 것으로 봐집니다. 이는 임대인이 임차인에게 중대한 손해를 입힌 것으로 볼 수 있으므로, 계약 파기 조건에 해당한다고 할 수 있습니다. 또한 임대인이 임차권 설정에 대한 사실을 사전에 알려주지 않은 것은 계약의 내용을 충실히 설명하지 않은 것으로 볼 수 있으므로, 계약 무효나 계약 취소의 사유가 될 수 있습니다.따라서 귀하는 계약 파기를 요구할 수 있으며, 계약금을 두 배로 돌려받을 수 있습니다. 또한 임대인이 귀하에게 입힌 손해액을 청구할 수 있습니다. 손해액은 임대인이 임차권 설정으로 인해 귀하에게 지급해야 할 보증금과 임차권 설정을 해제하기 위해 귀하가 지출한 비용, 그리고 임대인의 계약 위반으로 인해 귀하가 다른 주거를 구하기 위해 지출한 비용 등을 포함할 수 있습니다.또한 귀하는 임대인과 중개인이 계약을 위반한 것으로 볼 수 있으므로, 민사상 손해배상 외에도 형사상 고소나 공정거래위원회에 신고할 수 있습니다. 임대인과 중개인은 계약의 내용을 충실히 설명하지 않고, 임차권 설정을 숨기고, 계약을 위반한 것으로 볼 수 있으므로, 사기나 부당거래 등의 범죄에 해당할 수 있습니다.마지막으로, 귀하가 이 집을 매매하고 싶다면, 은행 대출이 가능한지는 은행의 심사에 따라 다를 수 있습니다. 임차권 설정이 해제되고, 임대인이 소유권 이전 등기에 필요한 서류를 제공하고, 귀하가 신용도와 소득 등의 조건을 충족한다면, 은행 대출이 가능할 수 있습니다. 그러나 임차권 설정이 해제되지 않거나, 임대인이 서류를 제공하지 않거나, 귀하가 신용도나 소득 등의 조건을 충족하지 못한다면, 은행 대출이 불가능할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.12.03
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이사하는 방법에 대해 알려주세요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 이사할 집 직접 청소와 이사까지 제가 할 예정인데 미리 전입 신고를 해놔야 하나요?전입신고는 이사한 날로부터 14일 이내에 신고해야 합니다. 정당한 사유 없이 신고하지 않을 경우 5만원 이하의 과태료가 부과될 수 있으며, 거짓으로 신고하면 3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금형을 받을 수 있습니다. 따라서 이사할 집에 청소나 이사를 하기 전에 미리 전입신고를 하는 것은 권장되지 않습니다. 이사한 날짜를 기준으로 14일 이내에 전입신고를 하시면 됩니다.전입신고는 인터넷을 통해 간편하게 할 수 있습니다. 정부24 홈페이지에 접속하셔서 "전입신고"를 검색하시고, 로그인 후 필요한 정보를 입력하시면 됩니다. 또는 거주지 주민센터를 방문하셔서 신분증, 전입신고서, 임대차 계약서를 제출하시면 전입신고를 할 수 있습니다.2 가스 및 전기를 아파트에서 사용을 해야 할 것 같은데 전입신고를 그럼 해놔야 하지않나요? 하게되면 기존 주택 집에서 1월 까지 사용해야하는 건에대해서는 어떻게 되는 건가요?가스 및 전기를 사용하기 위해서는 전입신고를 하지 않아도 됩니다. 전입신고와 별개로 가스 및 전기 공급사에 연락하셔서 신규 계약을 하시면 됩니다. 신규 계약을 하실 때는 신규 주소, 계약자명, 연락처, 입주일 등을 알려주시면 됩니다.기존 주택 집에서 1월까지 사용하실 경우에는 기존 계약을 해지하지 않고 유지하시면 됩니다. 단, 기존 계약의 만료일이 1월 이전이라면 연장을 요청하셔야 합니다. 기존 계약을 해지하실 때는 해지일 3일 전까지 가스 및 전기 공급사에 연락하셔서 해지 신청을 하시면 됩니다.
경제 / 부동산
23.12.03
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공부상주택의 뜻과 LTV 및 DTI 의 뜻을 싶게 설명해 주세요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.공부상주택이란, 주택법 제2조 1호에 따라 건축물대장에 등록된 주택을 말합니다. 즉, 공부에 등록된 주택이라는 뜻입니다. 공부상주택은 아파트와 기타주택(연립, 다세대, 단독주택)으로 구분할 수 있습니다. 공부상주택이 아닌 경우는, 건축물대장에 등록되지 않은 주택이나, 공동주택관리법에 따른 공동주택(오피스텔, 분양권 등)입니다. 공부상주택은 주택담보대출의 대상이 될 수 있습니다.LTV란, Loan to Value의 약자로, 주택담보대출비율을 의미합니다. 주택의 시가나 평가액에 대해 얼마만큼 대출을 받을 수 있는지를 나타내는 비율입니다. 예를 들어, 5억원짜리 집을 사기 위해 4억원을 대출받으면, LTV는 80%가 됩니다. LTV가 높을수록 대출금액이 많아지고, 낮을수록 대출금액이 적어집니다. LTV는 주택의 가격, 지역, 용도, 보유수 등에 따라 달라집니다. 일반적으로, LTV는 최대 70%까지 적용됩니다. 하지만, 생애최초 주택구매자나 실수요자에게는 LTV 80%까지 적용될 수 있습니다.DTI란, Debt to Income의 약자로, 주택대출상환비율을 의미합니다. 소득에 비해 빚을 갚을 능력이 얼마나 되는지를 나타내는 비율입니다. 1년간 갚아야 할 주택대출의 원금과 이자를 연소득으로 나눈 후 100을 곱해 구합니다. 예를 들어, 연소득이 5천만원이고, 1년간 갚아야 할 주택대출의 원금과 이자가 2천만원이면, DTI는 40%가 됩니다. DTI가 낮을수록 빚을 갚을 능력이 높다고 여겨집니다. DTI는 주택의 지역, 용도, 보유수 등에 따라 달라집니다. 일반적으로, DTI는 최대 60%까지 적용됩니다. 하지만, 투기지역이나 투기과열지구에서는 DTI 40%까지만 적용됩니다.
경제 / 부동산
23.12.02
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월세 계약자 강제변경을 할 수 있는 방법이있을까요? 도와주세요 ㅠㅠ
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세 계약자 변경을 하려면 기존 임차인과 임대인의 동의가 필요합니다. 그러나 기존 임차인이 동의하지 않는다면, 임대인이 임차인을 해지하고 새로운 임차인과 계약하는 방법이 있습니다. 이 경우, 임대인은 임차인에게 해지사유와 해지일을 통지하고, 임차인은 통지받은 날로부터 2개월 이내에 퇴거해야 합니다. 만약 임차인이 퇴거하지 않는다면, 임대인은 법원에 퇴거명령을 청구할 수 있습니다.그러나 이 방법은 임대인이 임차인을 해지할 수 있는 사유가 있어야 합니다. 임대인이 임차인을 해지할 수 있는 사유는 다음과 같습니다임차인이 임대료를 3개월 이상 연체한 경우임차인이 임대차 계약을 위반한 경우임차인이 임대주택을 손상시키거나 관리하지 않은 경우임차인이 임대주택을 임의로 개조하거나 타인에게 양도한 경우임차인이 임대주택을 불법적으로 사용하거나 공공질서를 해치는 경우임차인이 임대주택을 임대인의 동의 없이 공유하거나 분양한 경우임차인이 임대주택을 임대인의 동의 없이 재임대한 경우임차인이 임대주택을 임대인의 동의 없이 임대차권을 양도하거나 담보로 제공한 경우임차인이 임대주택을 임대인의 동의 없이 임대차권을 행사한 경우임차인이 임대주택을 임대인의 동의 없이 임대차권을 포기한 경우임차인이 임대주택을 임대인의 동의 없이 임대차권을 소멸시킨 경우따라서, 친언니가 위의 사유에 해당하지 않는다면, 임대인이 임차인을 해지하고 월세 계약자를 변경하는 것은 어려울 수 있습니다. 이 경우, 임차인과 임대인의 동의 없이 월세 계약자를 변경할 수 있는 방법은 없습니다.친언니가 복수로 월세집에 강제로 들어올 수 있는지에 대해서는, 월세 계약자는 임대주택의 사용권을 가지고 있기 때문에, 임대인의 동의 없이 임대주택에 들어올 수 있습니다. 그러나, 월세 계약자가 임대주택을 실제로 사용하지 않고, 다른 사람에게 공유하거나 분양하는 것은 임대차 계약을 위반하는 행위입니다. 이 경우, 임대인은 임차인을 해지하고 퇴거명령을 청구할 수 있습니다.재판까지 가면 시간이 오래 걸리는지에 대해서는, 재판의 속도는 사건의 성격과 복잡도, 증거의 수집과 제출, 변론의 횟수 등에 따라 달라질 수 있습니다. 일반적으로, 임대차 분쟁은 간단한 사건으로 분류되어, 6개월 이내에 판결이 내려질 수 있습니다. 그러나, 재판에는 비용과 시간, 정신적인 스트레스 등이 수반될 수 있으므로, 가능하면 임차인과 임대인이 상호 협의하여 월세 계약자 변경을 하거나, 중재나 조정과 같은 대안적 분쟁해결 방법을 이용하는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
23.12.02
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민간 청약에 당첨되면 영구임대주택에서 퇴거되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.영구임대주택에서 퇴거되는 조건은 다음과 같습니다전년도 도시근로자 가구당 월평균소득의 70%를 초과한 경우부동산 가격이 1억2600만원을 초과한 경우자동차 가격이 2489만원을 초과한 경우민간 청약에 당첨된 경우따라서, 장애인 특공으로 민간분양아파트 특공 청약에 당첨되면 영구임대주택에서 퇴거되어야 합니다. 퇴거 시점은 입주 시점이 아니라 당첨 시점입니다. 당첨된 분양권을 전매하는 경우에도 전매 행위 자체로 퇴거조건에 해당합니다. 전매 이후 재산 정도에 따라 퇴거 여부를 확인하는 것은 아닙니다.퇴거 시에는 다음과 같은 절차를 따라야 합니다퇴거당일 관리사무소에 검침 및 시설물 점검 신청하고, 점검이 완료되면 관리비 납부 및 열쇠반납임대보증금은, 주택공사에서 일괄적으로 퇴거일 오전 10 - 11시 사이 요청한 계좌로 반환되는데 유보금 100만원을 제외한 금액이 1차로 반환됨이사 후, 관리사무소에서 손상시설물을 확인 (벽에 구멍, 벽지 / 마루 손상 등) 하여 보수비를 책정
경제 / 부동산
23.12.02
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신탁말소를 특약으로 걸은 경우는 수탁자의 동의가 필요없나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.신탁말소를 특약으로 걸은 경우에는 수탁자의 동의가 필요없다고 하는 경우가 있습니다. 그 이유는 신탁계약서에 수탁자가 위탁자의 임대차 계약에 동의하였다는 내용이 포함되어 있기 때문입니다. 하지만 이는 신탁계약서의 내용에 따라 다를 수 있으므로, 신탁원부를 열람하여 신탁조항을 확인하는 것이 좋습니다.신탁말소를 특약으로 걸고 잔금지급일 2일전에 신탁말소를 하면 잔금을 지급한다는 확약서를 써놓으셨다면, 계약의 안전성을 높이셨다고 할 수 있습니다. 신탁말소를 조건으로 한 임대차 계약은 임대인이 신탁말소를 하지 않으면 계약이 무효로 되기 때문에, 세입자는 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 또한, 임대인이 확약서를 위반하면 세입자는 손해배상을 청구할 수도 있습니다.따라서, 신탁말소를 특약으로 걸은 경우에는 문제가 없다고 할 수 있습니다. 다만, 신탁말소가 완료되었는지 등기부등본을 통해 확인하시고, 잔금을 지급하시기 바랍니다. 신탁말소는 5~6일이 소요될 수 있으므로, 잔금지급일에 맞추어 신청하시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
23.12.02
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원룸 매물 많이나오는 시기가 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.일반적으로 원룸 매물은 3월과 5월에 가장 많이 나옵니다. 그 이유는 학생들과 직장인들이 새 학기나 새 회사에 적응하기 위해 이사를 많이 하는 시기이기 때문입니다. 반대로 여름이나 겨울에는 날씨가 더운 또는 추운 탓에 이사를 적게 하므로 매물이 적습니다하지만 원룸 매물은 지역마다 차이가 있을 수 있습니다. 예를 들어 학원이나 대학가 주변이라면 새 학기 시작 전인 1월~3월이 매물이 많은 시기이고, 강남이나 역삼 같은 직장인 자취가 많은 지역은 성수기와 비수기의 차이가 크지 않습니다따라서 원룸을 구할 때는 원하는 지역의 시세와 상권을 파악하고, 부동산 어플이나 중개사를 통해 실제 매물이 유효한지 확인하는 것이 중요합니다. 또한, 원룸의 내부 상태와 햇볕, 인터넷, 수도세, 전기요금, 청소비 등을 꼼꼼히 체크하고, 월세보다는 전세나 반전세를 고려하는 것이 좋습니다
경제 / 부동산
23.12.02
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월세를 중개인을 끼지 않고 개인간 계약할 때 주의할 점 어떤게 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.임대인의 신분증과 등기부등본을 확인하여 임대인이 집주인인지, 근저당이 있는지, 임대차권이 등록되어 있는지 확인하세요. 임대인이 집주인이 아니라면 대리인 위임장이나 임대인 동의서를 받아야 합니다임대차 계약서를 작성하고 서명하며, 계약서에는 보증금과 월세, 관리비, 계약 기간, 퇴실 시점, 임대인과 임차인의 연락처, 특약 사항 등을 명확하게 기재하세요. 계약서는 임대인과 임차인이 각각 한 부씩 보관해야 합니다보증금과 월세를 입금할 때는 반드시 임대인의 계좌로 입금하고, 입금 내역을 증빙할 수 있는 영수증이나 통장 거래 내역을 받아두세요. 현금으로 지급할 경우에는 영수증을 받아야 합니다전월세 신고를 해야 합니다. 전월세 신고는 임차인이 계약 체결일로부터 30일 이내에 해야 하며, 신고하지 않을 경우 벌금이 부과될 수 있습니다. 전월세 신고는 인터넷이나 편의점에서 할 수 있습니다임대차 계약 기간이 만료되기 전에 계약을 연장하거나 해지할지 결정해야 합니다. 계약을 연장하려면 임대인과 재계약을 하고, 계약을 해지하려면 임대인에게 통보해야 합니다. 통보하지 않을 경우 계약이 자동 연장될 수 있습니다퇴실할 때는 임대인과 함께 시설물 점검을 하고, 파손된 부분이 있으면 원상 복구하거나 배상해야 합니다. 보증금은 임대인이 퇴실 후 14일 이내에 환불해야 하며, 환불하지 않을 경우 임차인은 소송을 제기할 수 있습니다.중개인 없이 개인간 계약을 할 경우에는 중개 수수료를 절약할 수 있지만, 계약 조건이나 임대인의 신뢰성을 스스로 확인해야 하므로 더욱 주의해야 합니다. 만약 계약 과정에서 문제가 발생하면 전월세 분쟁조정위원회나 법원에 신청할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.12.02
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