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답변 내역

재건축을 할 때 그 수익성을 판단하기 위해서 꼭 살펴봐야 하는 사항들을 알려주시면 감사드리겠습니다. 지표 위주로 말씀해주세요.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.재건축 사업의 수익성을 판단하기 위해서는 다음과 같은 지표들을 살펴보아야 합니다.세대당 평균 대지지분: 사업지의 면적을 전체 세대수로 나눈 값으로, 보통 15평 이상이면 사업 수익성이 좋다고 볼 수 있습니다. 세대당 평균 대지지분이 크다는 것은 그만큼 추가 세대를 늘릴 여지가 많다는 뜻이며, 이는 조합의 일반분양수입 증가와 조합원의 추가분담금 감소로 이어집니다.용적률: 향후 재건축시 아파트를 얼마나 더 높게 지을 수 있는지를 결정하는 요소로, 보통 100% 후반인 경우 재건축 사업이 가능한 것으로 볼 수 있습니다. 용적률이 낮을수록 재건축시 늘릴 수 있는 추가 세대가 많아집니다.분담금: 새 아파트를 받기 위해서 지불해야 하는 금액으로, 조합원 분양가에서 소유주택의 가치(감정평가액*비례율)를 뺀 금액이 됩니다. 분담금이 적을수록 재건축 사업의 수익성이 높다고 할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.11.30
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신생아 특례대출 연봉 조건 충족이 되는지 궁금합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.신생아 특례대출의 조건은 다음과 같습니다.대출 신청일 기준 2년 이내 출산한 무주택 가구 대상2023년 출생아부터 적용혼인 여부 관계없음소득 1억3,000만원 이하, 자산 5억 600만원 이하 가구가 9억원 이하 주택을 살 때 최대 5억까지 대출받을 수 있음5년 동안 연 1.6~3.3%의 특례 금리 적용 (고정금리)특례대출을 받은 뒤 아이를 더 낳으면 1명당 금리를 0.2% 추가 인하, 적용 기간 5년 더 연장타 대출이 있는 경우 대환 가능따라서, 질문하신 내용에 대해 답변드리면,1 내년에 특례 대출 적용이 될까요?대출 신청일 기준으로 소득이 1억3,000만원 이하인 경우에만 특례 대출을 받을 수 있습니다. 따라서, 올해 연 소득이 1억3,000만원을 넘는다면 내년에 특례 대출을 받을 수 없습니다. 하지만, 내년에 직장을 그만두게 되면 소득이 줄어들 것이므로, 그 이후에 대출 신청을 하시면 가능할 수 있습니다. 단, 다른 조건들도 모두 충족해야 합니다.2 기존 집 대출이 있는데, 신생아 특례대출로 갈아타기 가능한지도 궁금합니다.네, 가능합니다. 신생아 특례대출은 타 대출이 있는 경우에도 대환할 수 있습니다. 즉, 기존의 집 대출을 신생아 특례대출로 바꿀 수 있습니다. 단, 대출한도와 금리 등의 조건이 기존 대출과 다를 수 있으므로, 신중하게 비교하시고 결정하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
23.11.30
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1기 신도시 특별법에 관한 궁금증
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1기 신도시 특별법은 노후 계획도시의 정비와 지원을 위한 법안으로, 재건축 안전진단의 완화나 면제, 용적률의 상향 조정, 인허가 절차의 통합 심의 등을 포함하고 있습니다. 이 법안은 1기 신도시의 재건축 속도를 높여 양질의 주택 공급을 늘리고, 도시 환경과 주거의 질을 개선하고, 지역 경제를 활성화하려는 취지를 가지고 있습니다.그러나 이 법안에는 반대 의견도 많이 제기되고 있습니다. 분당을 예로 들면, 성남시장을 비롯한 일부 시민들은 이 법안이 분당의 특성과 역사를 무시하고, 부동산 시장을 불안하게 하고, 수도권 과밀화와 교통 혼잡을 악화시킬 것이라고 주장하고 있습니다. 또한 이 법안이 1기 신도시에만 특혜를 부여하고, 다른 지역의 재건축 사업에는 형평성을 해치는 것이라고 비판하는 목소리도 있습니다.
경제 / 부동산
23.11.30
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건물매매와 은행이자 뭐가더 좋은지 알려주세요.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.첫 번째로, 가족 간에 돈을 합쳐서 어머니 명의로 건물을 사는 경우에는 증여세가 부과될 수 있습니다. 증여세는 타인의 증여로 무상취득한 재산을 과세대상으로 하여 증여받은 사람인 수증자에게 부과되는 국세입니다. 증여세의 과세표준은 증여재산가액에서 증여자와의 관계에 따라 결정되는 증여재산공제액과 감정평가수수료 등 기타 공제금액을 차감하여 산정합니다. 증여세의 세율은 과세표준에 따라 10%에서 50%까지 다양하게 적용됩니다. 증여세의 신고와 납부는 증여받은 날로부터 3개월 이내에 해야 합니다. 자세한 증여세 계산법은 부동산계산기에서 확인하실 수 있습니다.두 번째로, 7억5천에서 50% 건물매매 대출을 받아 15억짜리 건물을 사는 경우에는 수익률을 계산해 보아야 합니다. 수익률은 투자한 금액에 대한 수익의 비율을 나타내는 지표입니다. 수익률을 계산할 때는 대출이자와 재산세, 소득세 등의 비용을 고려해야 합니다. 예를 들어, 7억5천을 전액 자기자본으로 투자하면 연 5.05%의 수익률을 얻을 수 있습니다. 하지만 7억5천을 4% 금리로 대출받아 투자하면 연 6.22%의 수익률을 얻을 수 있습니다. 즉, 레버리지를 적절하게 활용하면 수익률을 높일 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.11.30
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부동산 매매 계약시 작성한 계약서 계좌수정 가능한가요??
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.계약 당사자간에 합의가 필요합니다. 계약서에 이미 기입된 계좌번호를 변경하려면, 매도인과 매수인이 모두 동의하고 서명하거나 날인해야 합니다. 그리고 수정된 내용을 부동산 중개인에게 알려야 합니다만약 매도인이 계약서 수정에 동의하지 않거나 협박을 한다면, 법적인 조치를 취할 수 있습니다. 부동산 매매 계약은 법률상의 효력이 있는 문서이므로, 계약 위반에 대한 손해배상이나 해제청구를 할 수 있습니다
경제 / 부동산
23.11.30
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이사 나갈때 정화조비용 주인마음대로 책정 하는건가요??
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.정화조 청소 비용은 누가 낸다고 정해진 원칙은 없습니다. 관리비를 받고 그 관리비 내에서 하는 주인도 있고, 별도로 받는 주인도 있습니다. 대부분은 계약당시 관련해서 말을 하지는 않습니다. 정화조는 1년에 한번정도 푸는데 주인분이 비용을 받고자 요청 하셨다면 내셔야 하는게 맞을 겁니다. 다만, 앞에도 언급했듯이 관리비를 월세와 별도로 내고 계시다면 관리비 포함내역등을 들어 협의를 해보심이 좋을 듯합니다.정화조의 청소 비용 등에 대해서 임차인들에게 관리비 이외에 청소 비용 등의 시설 관리 유지비의 명목으로 징구를 하는 점에 대해서 임대차 계약에 별도로 정한 바가 없다면 이를 정화 업체에 건물 소유주가 우선 부담하고 해당 임차인의 면적 단위 등으로 분할 하는 것이 적절하며 이에 기하여 3개 층에서 사용 중이라면 전용면적 대비 정화 비용의 부담 등이 적절해보입니다.이사 나갈 때 정화조 비용을 주인마음대로 책정하는 것은 아니며, 계약서에 써있지 않은 경우에도 법적 근거에 따라 세입자가 부담해야 할 수 있습니다. 하지만, 정화조 청소 비용이 관리비에 포함되어 있는지, 정화조 청소 주기가 얼마인지, 정화조 청소 비용이 얼마인지 등에 대해서는 주인과 세입자가 사전에 협의하고 명확히 하여야 합니다. 그렇지 않으면 불필요한 분쟁이 발생할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.11.30
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만기로 보증금 반환하고 연락두절일때 전출여부 확인은 어떻게 하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전출 여부를 확인하는 방법은 다음과 같습니다주민센터에서 확인: 주민센터에서 기존 세입자에게 연락을 취해 주소지를 옮길 것을 요청합니다. 만약 연락이 되지 않을 경우, 주민센터 직원이 해당 주택을 방문해 실제 거주자 확인, 기존 세입자의 비거주 사실을 확인합니다.온라인 확인: 정부24 (www.gov.kr) > My Gov > 나의 신청내역 또는 관할 읍ㆍ면사무소나 동 주민센터로 문의.주민등록등본 확인: 주민등록등본에 기재된 주소지를 확인합니다.
경제 / 부동산
23.11.30
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전세계약자 명의랑 전세대출 명의가 달라도 되나요? (부부)
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세계약자 명의와 전세대출자 명의가 다르면 전세대출을 받을 수 없습니다. 일반적으로 전세대출은 임차보증금 반환채권을 담보로 합니다. 따라서 계약자가 아닌 사람이 대출을 받는 것은 불가능합니다. 이 점 참고하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
23.11.30
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임대인의 보증금 미지급으로 인한 재계약서 작성방법이 궁금합니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 계약서 작성 시 확인해야 할 주요 사항들은 다음과 같습니다등기부등본 확인: 전세 계약 시 가장 먼저 확인해야 할 사항입니다. 등기부등본 확인 시 을구에 설정된 선순위 근저당을 확인하는 것이 중요합니다.임대인 세금 체납 여부 확인: 전세 계약 시 임대인의 세금 체납 여부를 확인하는 것도 중요합니다.공인중개사 확인하기: 세상이 흉흉하다 보니, 나쁜 마음을 가지고 중간에서 사기를 치는 공인중개사들이 있습니다. 등록된 공인중개사가 맞는지 확인해볼 필요가 있습니다.계약서 작성하기: 계약 시 준비물은 신분증과 도장입니다. 도장은 없으면 서명으로 대체해도 됩니다.작성하신 계약서는 전반적으로 잘 작성되어 있습니다. 그러나, 계약서 작성 시 주의할 사항은 다음과 같습니다임차주택의 표시를 부동산등기부등본을 참고하여 정확히 하고보증금을 정확히 기재하고계약금, 중도금, 잔금의 기재와 지급일을 명확히 하고임대차 기간을 정확히 작성하는 것입니다.이 외에도, 계약서 작성 시 필요한 서류는 토지대장, 건축물대장, 등기부등본이 필요합니다. 이유는 소재지, 지목, 토지 면적은 토지대장을 보고 기재하고 대지권의 종류, 대지권의 비율, 건물의 구조, 용도, 전유부분, 전유 부분의 면적은 건축물대장을 보고 기재합니다. 또 가장 중요한 임대인은 등기부 등본의 갑구의 소유자를 보고 기재해야 합니다.
경제 / 부동산
23.11.30
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갱신권 쓸경우 전세보증보험 신규가입 또는 연장
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 전세보증보험의 신규가입과 연장 중 어떤 것이 유리한지는 상황에 따라 다를 수 있습니다. 일반적으로, 보험의 연장은 기존의 보험 계약을 이어가는 것이므로, 신규 가입보다는 절차가 간단하고 빠를 수 있습니다. 그러나 보험료나 보험 조건 등을 비교해 보고 결정하는 것이 좋습니다.2 갱신권을 사용하여 계약이 연장된 후에도 임차인은 언제든지 임대인에게 퇴거의사를 통보할 수 있습니다. 통보 후 3개월이 지나면 계약이 해지되며, 이 경우 임대인은 보증금을 반환해야 합니다. 이 때 보증보험은 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우를 대비하여 가입해 두는 것이 좋습니다. 중도 퇴거 시에도 보증보험을 통해 보증금을 받을 수 있습니다. 그러나 이에 대한 구체적인 사항은 보험 약관을 확인하거나 보험사에 문의해야 합니다.
경제 / 부동산
23.11.30
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