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선순위 세입자에 관한 질문 드립니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전입신고 확정일자를 받은 후에 근저당이 변제되면, 세입자는 선순위 세입자가 될 수 있습니다. 이는 세입자가 전입신고 확정일자를 받은 시점에서 근저당이 설정된 시점이 뒤따르기 때문입니다.그러나 이러한 상황에서 중요한 점은 근저당이 완전히 변제되어야 한다는 것입니다. 근저당이 완전히 변제되지 않으면, 세입자의 보증금은 여전히 근저당에 의해 담보되어 있을 수 있습니다. 따라서 근저당이 완전히 변제되었는지 확인하는 것이 중요합니다.또한, 선순위 세입자가 되려면 근저당이 없는 ‘깨끗한’ 상태가 필요한 것은 아닙니다. 선순위 세입자가 되는 것은 근저당이 설정된 시점과 세입자가 전입신고 확정일자를 받은 시점에 따라 결정됩니다. 그러나 근저당이 있는 상태에서 계약을 체결하는 것은 위험할 수 있으므로, 가능하다면 근저당이 변제된 후에 계약을 체결하는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
23.11.30
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월세 계약만료 한 달 전 이사 통보 후 월세지급여부
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세 계약기간 만료 전에 이사를 가는 경우, 원칙적으로는 임차인의 개인사정을 이유로 일방적으로 임대차계약을 해지할 수는 없으므로, 임차인이 비록 집을 사용하지 않는다 하더라도 집세를 지불해야 합니다.그러나 임차인은 임대인에게 언제든지 월세 계약기간 만료 전 이사 해지통보를 할 수 있습니다. 단, 법적으로 그 효력은 임대인에게 통지를 한 날로부터 3개월 후에 발생하게 됩니다. 따라서 임대인은 통지를 받은 날로부터 3개월 후에는 보증금을 돌려주어야 합니다.따라서, 임차인이 이사를 가기 위해서는 전세 계약 기간이 만료되든지, 중도에 해지되든지 어쨌든 종료되어야 합니다. 임차인이 계약 만료 전 이사를 통보하면, 상대방이 동의만 해준다면 계약을 중도에 종료시킬 수 있는 것입니다. 그리고 이때 임대차계약 종료일은 임대인과 임차인이 합의하여 정할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.11.30
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선순위 임차인이 되기 위한 조건에 대한 질문
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.선순위 임차인이 되기 위한 조건은 다음과 같습니다정상적인 계약: 부동산 중개인이 아닌 직거래의 경우는 위험하다.말소기준권리보다 선순위여야 한다: 경매개시결정등기 이전에 대항력의 효력 발생요건을 갖추고 배당요구의 종기일까지 대항요건을 유지해야만 합니다.실제 점유를 하고 있어야 한다.따라서, 전입신고 확정일자를 받은 후에 주인이 대출을 갚더라도, 그것이 말소기준권리보다 선순위인지가 중요합니다. 만약 그렇다면, 선순위 임차인이 될 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.11.30
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원룸 입주 시 도배, 장판은 집주인이 의무로 새로 해주는 건가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.도배와 장판에 대한 의무는 임대인과 임차인 사이의 계약에 따라 다르지만, 일반적으로는 다음과 같습니다전세: 전세의 경우, 세입자가 도배와 장판 비용을 부담하는 것이 일반적입니다. 하지만 법률상으로는 전월세 모두 임대인에게 의무가 있습니다.월세: 월세의 경우, 집주인이 도배와 장판 비용을 부담합니다.그러나, 벽지나 장판이 사용할 수 없는 상태일 경우, 임대인은 임차인이 사용과 수익에 필요한 상태를 유지해 주기 위해서 도배 및 장판을 해주어야 하는 의무가 있습니다. 이는 세입자를 보호하기 위한 임대인의 의무입니다.구두로 약속을 받는 것도 가능하지만, 가능하다면 계약서에 명시하는 것이 더 확실합니다. 계약서에 명시되어 있지 않다면, 문제가 발생했을 때 증명하기 어려울 수 있습니다.세입자가 바뀔 때마다 도배와 장판을 새로 해주는지는 임대인에 따라 다릅니다. 일부 임대인은 세입자가 바뀔 때마다 새로 도배하고 장판을 교체하지만, 모든 임대인이 그렇게 하는 것은 아닙니다.
경제 / 부동산
23.11.30
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주택청약 당첨후 해야할일은 어떤게 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주택청약에 당첨이 되신다면 축하드립니다! 주택청약에 당첨된 후에는 다음과 같은 일들을 해야 합니다.첫째, 자격 확인과 서류 준비를 합니다. 주택청약 당첨자들은 유형별로 자격을 갖추었는지 서류상으로 확인하는 절차를 거칩니다. 이 때 필요한 서류는 신분증, 주민등록표등본, 가족관계증명서, 인감증명서, 출입국사실증명원 등이 있습니다. 이 서류들은 모두 입주자모집공고일 이후 발급된 것이어야 합니다.둘째, 계약서를 작성하고 계약금을 납부합니다. 계약금은 주택 분양가의 10%에 해당하는 금액이며, 계약 전에 미리 지급하고 계약서를 작성합니다. 계약금은 대출이 불가능하므로 자기자금으로 준비해야 합니다. 계약금 납부 기한을 놓치면 청약이 취소되고, 일정 기간 재청약이 불가능하므로 주의해야 합니다.셋째, 중도금을 납부합니다. 중도금은 주택 분양가의 60%에 해당하며, 공사 기간에 따라 분할 납부합니다. 중도금은 주택담보대출을 이용할 수 있으며, 시공사나 시행사에서 지정한 금융기관의 대출상품을 이용하면 됩니다. 중도금 납부 일정과 금액은 청약 신청 시 미리 확인할 수 있습니다.넷째, 잔금을 납부합니다. 잔금은 주택 분양가의 30%에 해당하며, 입주 지정일에 납부하게 됩니다. 잔금도 주택담보대출이 가능하지만, 입주 시점 기준 분양가가 15억 이상이 되면 잔금 대출이 불가능할 수 있으므로 미리 확인하셔야 합니다.다섯째, 취득세를 납부합니다. 취득세는 주택을 취득할 때 발생하는 세금으로, 주택 분양가의 1~4% 정도입니다. 취득세는 주택 취득일로부터 60일 이내에 납부해야 하며, 지방세법에 따라 감면이나 분할납부가 가능할 수 있습니다.여섯째, 아파트 소유권 이전신청을 합니다. 아파트 소유권 이전신청은 주택 분양계약이 완료된 후에 하는 절차로, 주택을 취득한 사실을 등기부에 등록하는 것입니다. 이를 위해서는 주택 분양계약서, 주민등록증, 인감증명서, 인감도장, 취득세 납부증명서 등이 필요합니다. 소유권 이전신청은 주택 분양계약 완료일로부터 6개월 이내에 해야 하며, 소유권 이전등기비용은 주택 분양가의 0.05% 정도입니다.일곱째, 입주를 준비합니다. 입주를 위해서는 입주자대표회의에 참여하고, 입주 안내서를 받아야 합니다. 입주 안내서에는 입주 시점, 입주 절차, 입주 시 주의사항 등이 안내되어 있습니다. 또한 입주 전에는 세입자와의 계약 해지, 가구 구입, 이사업체 선정, 행정처리 등을 미리 준비해야 합니다.
경제 / 부동산
23.11.30
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디딤돌부양가족 조건 질문드립니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.질문 1:디딤돌 부양가족 조건을 충족하기 위해서는 주민등록상 세대주와 부양가족이 같은 주소지에 거주하고 있어야 합니다. 따라서 현재 상황에서는 친구집으로 세대주와 부양가족을 전입신고하더라도 디딤돌 부양가족 조건을 만족하지 못합니다. 세대주와 부양가족이 실제로 거주하는 주소지로 전입신고를 하고, 6개월 이상 부양하는 것이 확인되어야 합니다.질문 2:디딤돌 부양가족 조건을 충족할 경우, 기본 금리에 0.5%의 우대금리가 적용됩니다. 한부모 가구의 경우, 추가로 0.2%의 우대금리가 적용됩니다. 따라서 디딤돌 부양가족이면서 한부모 가구인 경우, 최대 0.7%의 우대금리를 받을 수 있습니다. 디딤돌 대출의 기본 금리는 소득과 상환기간에 따라 다르게 적용되며, 2023년 1월 기준으로 최저 1.9% ~ 최대 2.75%입니다. 따라서 디딤돌 부양가족이면서 한부모 가구인 경우, 최저 1.2% ~ 최대 2.05%의 금리가 적용될 수 있습니다
경제 / 부동산
23.11.29
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서울에서 제일 비싼 상위 아파트들의 관리비는 얼마인지 궁금합니다?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.서울에서 가장 비싼 아파트 중 하나인 서울 용산구 한남동 '한남 더힐’의 전용면적 206㎡의 한 달 평균 관리비는 97만원이라고 합니다. 겨울철과 여름철은 각각 92만원과 110만원으로 책정됐다고 하네요. 2018년에는 관리비 액수가 210만원에 달했다고도 하는데, 이는 아마도 특별한 사유가 있었던 것 같습니다.한남 더힐의 관리비 정보는 아파트 다모아에서도 확인할 수 있습니다. 2023년 9월 기준으로 공용관리비는 458,613,955원이고, 미터당 2,227원이라고 나와 있습니다. 이는 부과면적 기준이므로, 실제로 세대별로 납부하는 관리비는 전용면적에 따라 다를 수 있습니다.서울에서 제일 비싼 아파트라고 할 수 있는 다른 단지들의 관리비는 정확히 알 수 없습니다. 그 이유는 관리비 공개 의무단지가 아니거나, 관리비 공개 현황이 업데이트되지 않았기 때문입니다. 관리비 공개 의무단지는 300세대 이상 공동주택, 150세대 이상으로서 승강기 설치 또는 중앙(지역)난방방식의 공동주택, 주택이 150세대 이상인 주상복합아파트, 그 외 입주자등이 2/3 이상 서면동의하여 의무관리대상으로 전환한 공동주택, 공공임대 및 민간임대주택 등입니다.서울시에서는 공동주택통합정보마당에서 관리비 공개 의무단지의 관리비 정보를 제공하고 있습니다.
경제 / 부동산
23.11.29
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친동생에게 집을 팔고 월세로 살수있을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 동생이 무주택자조건으로 제 집을 구매하고 제가 집을 옮기기전까지 단기월세로 살면 무주택이 될까요?무주택자 조건은 주택을 소유하지 않고, 공공임대주택 등에 거주하지 않는 사람을 말합니다. 따라서 동생이 무주택자 조건으로 집을 구매하면, 동생은 유주택자가 되고, 본인은 무주택자가 됩니다. 단, 본인이 집을 옮기기 전까지 단기월세로 살 경우에는 무주택자로 인정되지 않습니다. 왜냐하면 단기월세는 임대차계약을 체결하지 않고, 임대료를 지급하지 않는 형태의 거주이기 때문입니다. 따라서 본인이 무주택자가 되려면, 임대차계약을 체결하고, 임대료를 지급하면서 다른 주택에 거주해야 합니다.2 현집에 이사없이 소유주만 저에서 친동생으로 변경하고 제가 월세세입자로 들어가면 전입신고는 어찌해야할까요?소유주만 변경하고 이사없이 월세세입자로 들어가는 경우에는 전입신고를 할 필요가 없습니다. 왜냐하면 전입신고는 주민등록상의 주소를 변경하는 것이고, 주소는 거주지와 일치해야 하기 때문입니다. 따라서 본인은 현집에 계속 거주하고 있으므로, 주소를 변경할 필요가 없습니다. 단, 임대차계약을 체결하고, 임대료를 지급하면서 거주하는 경우에는 무주택자로 인정되기 때문에, 임대차계약서를 첨부하여 전입신고를 해야 합니다.3 부동산없이 가족간거래로 셀프등기하려고 하는데 세금은 얼마나 될까요?가족간거래로 셀프등기하려면, 먼저 매매계약서를 작성하고, 매매대금을 이체하고, 증명서류를 준비해야 합니다. 증명서류에는 주민등록등본, 가족관계증명서, 주민등록초본, 부동산등기부등본, 부동산취득세 납부증명서, 부동산양도세 납부증명서, 부동산등기신청서 등이 포함됩니다. 세금은 부동산취득세와 부동산양도세가 있습니다. 부동산취득세는 매수자가 부담하며, 취득가액의 1~4% 정도입니다. 부동산양도세는 매도자가 부담하며, 양도차익에 따라 6~45% 정도입니다. 양도차익은 시가와 매매가격의 차액으로 계산되며, 가족간거래의 경우에는 시가와 매매가격의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 5% 이상인 경우에는 시가를 기준으로 양도소득세가 과세됩니다. 따라서 세금은 부동산의 취득가액과 시가, 양도차익 등에 따라 달라집니다. 정확한 세금액을 알고 싶으시면, 부동산취득세 계산기와 부동산양도세 계산기6를 이용하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
23.11.29
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다자녀 가구 주택 지원 정책이란 무엇인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.다자녀 가구 주택 지원 정책이란 다자녀 가구의 생활안정과 출산율 제고를 위해 정부가 다자녀 가구에게 주택을 공급하거나 할인, 면제 등의 혜택을 제공하는 정책입니다. 이 정책의 목적은 저출산 문제를 해결하고, 자녀양육을 위한 쾌적한 주거환경을 조성하는 것입니다. 이 정책의 목표는 2025년까지 다자녀 전용임대주택 2만 7,500호를 공급하고, 민영주택의 특공 기준을 완화하고, 자동차 취득세 면제, 감면 혜택을 확대하고, 국립 문화시설의 다자녀 할인 혜택을 통일하는 것입니다.다자녀 가구로 인정되기 위해 필요한 조건이나 제한 사항은 다음과 같습니다.다자녀 가구의 기준은 18세 미만의 자녀 2명 이상을 양육하는 가구로, 부모-자녀로만 구성된 가구 뿐만 아니라 조부모와 미성년 손자녀 2명 이상으로 구성된 조손가구도 포함됩니다.다자녀 가구의 혜택은 가구원 수, 자녀 수, 자녀 나이, 소득, 자산 등에 따라 차등적으로 적용됩니다. 예를 들어, 공공분양주택 특별공급의 경우, 자녀 수에 따라 배점이 달라지고, 출산한 자녀가 있는 가구는 소득, 자산 요건이 완화됩니다. 자동차 취득세 면제, 감면의 경우, 24년 이후부터 2자녀 가구에도 적용되지만, 자녀 수에 따라 감면 폭이 달라질 예정입니다.다자녀 가구의 혜택을 받기 위해서는 증빙서류가 필요합니다. 예를 들어, KTX/SRT 철도 운임 할인의 경우, 코레일 멤버쉽 회원번호로 다자녀 행복 가족정보를 인증하거나, SR 회원 중 다자녀 가족 등록 및 인증을 완료해야 합니다. 문화시설 할인의 경우, 다자녀 우대카드 또는 가족관계증명서 등을 제시해야 합니다.이런 지원 정책의 효과와 한계는 다음과 같습니다.효과: 다자녀 가구의 주거비 부담을 줄여주고, 주거환경을 개선해줍니다. 다자녀 가구의 문화생활을 증진시켜줍니다. 다자녀 가구의 자동차 구매를 지원해줍니다. 다자녀 가구의 출산 의지를 높여줍니다.한계: 다자녀 가구의 주택 지원 정책은 공급 부족과 경쟁률 상승 등으로 인해 혜택을 받기 어려운 경우가 많습니다. 다자녀 가구의 문화시설 할인 혜택은 지역별로 차이가 있고, 일부 시설에서는 적용되지 않습니다. 다자녀 가구의 자동차 취득세 면제, 감면 혜택은 환경오염과 교통체증을 악화시킬 수 있습니다. 다자녀 가구의 출산 의지는 주택 지원 정책 외에도 교육비, 양육비, 취업 등 다양한 요인에 영향을 받습니다.
경제 / 부동산
23.11.29
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임대인이 전세 가계약을 파기하면 보상이 어떻게 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.가계약은 임대차계약의 성립을 위해 임차인과 임대인이 미리 합의한 사항을 정하는 계약입니다. 가계약은 임대차계약의 성립을 보장하는 것은 아니지만, 가계약을 파기하면 상대방에게 손해를 배상해야 하는 법적인 효력이 있습니다.가계약을 파기하는 경우에는 일반적으로 가계약금의 배액을 배상해야 합니다. 가계약금은 임대차계약의 성립을 위해 임차인이 임대인에게 미리 지급하는 금액으로, 임대차계약이 성립하면 전세보증금에 산입되고, 임대차계약이 성립하지 않으면 반환되는 금액입니다.따라서 임대인이 전세 가계약을 파기하면 임차인에게 가계약금의 배액인 600만원을 배상해야 합니다. 단, 가계약서에 다른 약정이 있거나, 임차인이 임대인에게 손해를 입힌 경우에는 그 손해를 공제할 수 있습니다.전세보증금의 배액을 배상해야 하는 경우는 임대차계약이 성립한 후에 임대인이 임차인의 귀책사유가 없이 계약을 파기하거나 해지하는 경우입니다. 전세보증금은 임대차계약이 성립하면 임차인이 임대인에게 지급하는 금액으로, 임대기간이 끝나면 반환되는 금액입니다.따라서 임대인이 전세보증금을 받은 후에 계약을 파기하면 임차인에게 전세보증금의 배액인 1억2천만원을 배상해야 합니다. 단, 임차인이 임대인에게 손해를 입힌 경우에는 그 손해를 공제할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.11.29
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