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무주택 기준이 원룸도 해당되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.무주택자 기준은 다소 복잡하고 여러 요인에 따라 달라질 수 있습니다. 원룸에 대한 무주택 기준은 다음과 같습니다공시지가 1억원 이하이거나 전용면적 20㎡ 이하의 소형주택 1채를 보유하고 있다면 무주택자로 간주됩니다.또한, 수도권 기준 공시지가 1억3000만원 이하 (지방 8000만원 이하)이면서 전용면적 60㎡ 이하인 소형 저가주택을 보유한 경우에도 민영아파트 일반공급 때 무주택자로 인정받을 수 있습니다.따라서, 소유하고 계신 13평 원룸이 위의 기준에 해당한다면 무주택자로 간주될 수 있습니다. 하지만, 정확한 판단을 위해서는 해당 주택의 공시지가와 전용면적 등을 확인해야 합니다.또한, 혼인신고 전이라면 현재는 개별로 무주택자 여부가 판단되지만, 혼인신고 후에는 배우자의 주택 소유 여부도 고려되므로 이 점도 참고하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
23.11.27
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아파트 단지가 재건축을 하기 위한 조건 같은 것이 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트 재건축은 노후된 불량 주택을 새롭게 개선하는 사업으로, 공동주택을 원칙으로 하며 단독주택도 예외적으로 대상이 될 수 있습니다. 재건축을 하기 위해서는 다음과 같은 조건들이 필요합니다.세대수 조건과 면적 조건: 기존 또는 예정 세대수가 300세대 이상이어야 하고 아파트 부지가 10,000㎡ 이상이어야 합니다.재건축 연한: 아파트가 지어진 지 얼마나 오래되었는지에 따라 재건축 대상 여부가 달라집니다. 1982년을 기준으로 이후에 지어진 아파트들의 재건축 연한은 20년에서 30년까지 올라갑니다.아파트 안전등급: 재건축 안전진단 등급은 A, B, C, D, E 등 다섯 등급으로 나뉘며, 100점 만점에 55점 초과하는 A~C등급은 재건축이 불가능한 유지 보수 등급, 30~55점인 조건부 재건축, 30점 이하인 E등급은 재건축 대상 등급입니다.아파트 소유주의 동의: 재건축을 하기 위해서는 아파트 소유주의 3분의 2 이상의 동의가 필요합니다. 동의를 얻기 위해서는 재건축 추진위원회를 구성하고, 재건축 방안을 수립하고, 재건축 계획을 확정하는 등의 절차가 필요합니다.
경제 / 부동산
23.11.26
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부동산 규제 지역을 간단히 확인하는 방법 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 규제 지역은 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역으로 나눌 수 있습니다. 부동산 규제 지역은 주택가격의 안정을 위해 정부가 일정한 지역에 대출과 세금, 청약 등을 제한하는 지역을 말합니다.부동산 규제 지역을 간단히 확인하는 방법은 다음과 같습니다.1 국가법령정보센터 사이트로 이동해서 검색 방식 설정을 통합검색으로 바꾸고 투기과열지구 또는 조정대상지역을 검색해서 현 시점 부동산 규제 지역을 확인하면 됩니다.2 국토교통부 고시를 확인하는 방법도 있습니다. 국토교통부 홈페이지에서 공지사항을 검색하거나, 국토교통부 고시를 검색해서 최근에 발표된 부동산 규제 지역을 확인할 수 있습니다.3 지도를 통해 조정대상지역을 확인하는 방법도 있습니다. 인터넷에서 부동산 규제 지역 지도를 검색하면, 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역을 색상별로 구분해서 보여주는 지도를 찾을 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.11.26
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전세 계약시 대출 문의드립니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 계약 시 등기부등본에 집주인 세금체납압류가 있는 경우, 새로운 임차인이 전세대출을 받기 어려울 수 있습니다. 그 이유는 세금체납압류가 있는 경우, 해당 부동산은 국세청이 체납된 세금을 징수하기 위해 공매나 경매에 넘어갈 수 있기 때문입니다. 이 경우, 임차인의 전세권은 세금압류보다 후순위가 되어 보호받기 힘들 수 있습니다. 따라서, 전세대출을 해주는 금융기관이나 보증기관은 이러한 위험을 회피하기 위해 대출이나 보증을 거절할 수 있습니다.하지만, 전세대출이나 보증을 받을 수 없는 것은 아닙니다. 일부 금융기관이나 보증기관은 세금체납압류가 있는 부동산에 대해서도 전세대출이나 보증을 해주기도 합니다. 예를 들어, 카카오뱅크는 세금체납압류가 있는 부동산에 대해서도 전세대출을 해주고 있습니다. 또한, 주택도시보증공사는 세금체납압류가 있는 부동산에 대해서도 전세보증보험을 가입할 수 있도록 하고 있습니다. 단, 이 경우에는 세금체납압류 금액이 전세보증금보다 적어야 하며, 임대인이 세금체납압류를 해제할 수 있는 증거를 제시해야 합니다.따라서, 전세 계약 시 등기부등본에 집주인 세금체납압류가 있는 경우, 전세대출이나 보증을 받기 위해서는 다음과 같은 점을 확인해야 합니다.세금체납압류 금액이 전세보증금보다 적은지임대인이 세금체납압류를 해제할 수 있는 증거를 제시할 수 있는지전세대출이나 보증을 해주는 금융기관이나 보증기관을 찾을 수 있는지
경제 / 부동산
23.11.26
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lh청년전세임대 거주 중, 집주인 파산으로 경매 넘어갈 예정
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 만약에 이 상황에서 묵시적 갱신이 된다면 어떻게 되나요 계약갱신이 아닌 묵시적갱신으로 계약이 연장된다면 입주자가 더 유리하다고 알고 있는데 맞나요?묵시적 갱신이란 계약기간이 만료되어도 계약당사자들이 계속해서 임대차 관계를 유지하는 경우를 말합니다. 묵시적 갱신이 되면 기존 계약조건이 그대로 적용되므로, 입주자는 보증금이나 임대료의 인상을 걱정하지 않아도 됩니다. 또한, 임대인은 입주자의 동의 없이 임대차 계약을 해지할 수 없습니다. 따라서, 묵시적 갱신이 입주자에게 유리하다고 할 수 있습니다.2 집주인 상황을 보아하니 제가 사는 곳도 곧 경매에 넘어갈 상황인데 만약 묵시적갱신이 이뤄지고 집이 경매가 넘어간다면 어떻게 되나요?집이 경매에 넘어가면, 입주자는 경매에 참여할 수 있습니다. 입주자는 경매에 참여할 때, 자신이 낸 보증금과 임대료를 우선변제권으로 인정받을 수 있습니다. 즉, 입주자는 다른 경매참가자보다 유리한 입찰가격을 제시할 수 있습니다. 만약 입주자가 경매에서 낙찰을 받으면, 자신이 거주하던 주택의 소유권을 얻을 수 있습니다. 하지만, 입주자가 경매에서 낙찰을 받지 못하면, 낙찰자에게 주택을 양도하고 이사를 해야 합니다4. 이때, 낙찰자는 입주자에게 보증금을 돌려주어야 합니다.3.저는 현재 사는 곳에 본가도 있고 직장도 가까워서 그냥 경매넘어가서 새 집주인이 나가라고 할때 까지 있어도 상관이 없는 입장입니다. 그냥 묵시적갱신이 된다면 경매넘어가서 나가라고 할때까지 있어도 될까요?그렇게 하실 수 있습니다. 묵시적 갱신이 되면, 입주자는 경매가 끝날 때까지 임대차 계약을 유지할 수 있습니다. 경매가 끝나면, 낙찰자가 새로운 임대인이 되고, 입주자는 낙찰자와의 임대차 관계를 협의할 수 있습니다. 만약 낙찰자가 입주자를 계속 거주하게 해주면, 새로운 임대차 계약을 체결할 수 있습니다. 하지만, 낙찰자가 입주자에게 퇴거를 요구하면, 입주자는 낙찰자에게 보증금을 받고 이사를 해야 합니다.
경제 / 부동산
23.11.26
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제1종전용주거지역을 2종그린생활시설로 변경하고싶은데 가능할까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.제1종전용주거지역을 2종그린생활시설로 변경하고 싶으시다면, 건축법에 따라 용도변경 허가를 받으셔야 합니다. 제1종전용주거지역은 주거용도로만 사용할 수 있는 지역이고, 2종그린생활시설은 취미생활, 편의생활 관련 시설로 사용할 수 있는 지역입니다. 따라서 시설군이 다르기 때문에 상위군으로 용도를 변경하는 경우에 해당됩니다용도변경 허가를 받으시려면, 다음과 같은 서류가 필요합니다용도변경 허가신청서용도변경 허가신청서 부속서류용도변경 허가신청서 부속서류에 첨부할 서류용도변경 허가신청서 부속서류에 첨부할 서류의 부속서류용도변경 허가신청서 부속서류에는 다음과 같은 내용이 포함되어야 합니다용도변경 대상 건축물의 현황용도변경 후 건축물의 용도 및 규모용도변경 후 건축물의 건축기준 적합성용도변경 후 건축물의 주변환경 영향성용도변경 후 건축물의 안전성용도변경 허가신청서 부속서류에 첨부할 서류에는 다음과 같은 내용이 포함되어야 합니다용도변경 대상 건축물의 건축물대장용도변경 대상 건축물의 구조계산서용도변경 대상 건축물의 구조도면용도변경 대상 건축물의 설계도면용도변경 대상 건축물의 토지대장용도변경 대상 건축물의 토지지적도용도변경 대상 건축물의 소유권증명서용도변경 대상 건축물의 소유자 동의서용도변경 대상 건축물의 인접지소유자 동의서용도변경 대상 건축물의 용도변경 사유서용도변경 대상 건축물의 용도변경 설계도면용도변경 대상 건축물의 용도변경 설계도면 검토의견서용도변경 대상 건축물의 용도변경 설계도면 검토의견서 부속서류용도변경 허가신청서 부속서류에 첨부할 서류의 부속서류에는 다음과 같은 내용이 포함되어야 합니다용도변경 대상 건축물의 소방시설 설치계획서용도변경 대상 건축물의 소방시설 설치계획서 검토의견서용도변경 대상 건축물의 소방시설 설치계획서 검토의견서 부속서류용도변경 대상 건축물의 소음방지대책서용도변경 대상 건축물의 소음방지대책서 검토의견서용도변경 대상 건축물의 소음방지대책서 검토의견서 부속서류용도변경 대상 건축물의 폐수배출대책서용도변경 대상 건축물의 폐수배출대책서 검토의견서용도변경 대상 건축물의 폐수배출대책서 검토의견서 부속서류용도변경 대상 건축물의 폐기물배출대책서용도변경 대상 건축물의 폐기물배출대책서 검토의견서용도변경 대상 건축물의 폐기물배출대책서 검토의견서 부속서류용도변경 대상 건축물의 주차대책서용도변경 대상 건축물의 주차대책서 검토의견서용도변경 대상 건축물의 주차대책서 검토의견서 부속서류
경제 / 부동산
23.11.26
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부동산 투자에 관심이 있습니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 갭투자란 매매가와 전세보증금의 차이만큼의 금액으로 부동산을 구입하고, 가격이 상승하면 되팔아 수익을 얻는 투자 방법입니다. 예를 들어, 매매가 3억원인 주택에 전세 세입자가 2억 5천만원의 보증금을 내고 살고 있다면, 5천만원만 있으면 그 주택을 사는 것이 가능합니다. 이렇게 적은 금액으로 부동산을 소유하고, 가격이 오르면 차익을 낼 수 있습니다.부동산 갭투자의 장점은 적은 자본으로 부동산 투자가 가능하다는 것이고, 수익률도 높을 수 있다는 것입니다. 또한, 전세보증금을 받아서 이자 부담이 적고, 세입자가 있어서 관리비나 세금 등의 부담도 줄일 수 있습니다.부동산 갭투자의 단점은 부동산 시장의 변동성에 민감하다는 것입니다. 가격이 하락하면 손실이 커질 수 있고, 전세보증금이 내려가거나 세입자가 나가면 추가 자금이 필요할 수 있습니다. 또한, 갭투자하기 좋은 매물을 찾기가 쉽지 않고, 매도할 때 매물이 많이 나와서 가격이 떨어질 수도 있습니다.부동산 갭투자를 하려면 부동산 시장의 흐름을 잘 파악하고, 입지와 미래가치가 좋은 매물을 선점하는 능력이 필요합니다. 또한, 갭투자의 위험성을 인식하고, 안전마진을 확보하고, 장기적인 관점을 가지는 것이 중요합니다.
경제 / 부동산
23.11.26
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경매 사건번호 2023타경 51292 권리분석 부탁드립니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.해당 경매물건은 서울특별시 강남구 청담동 4-1번지, 청담동아이파크아파트 101동 5층 501호입니다. 법원감정가격은 2,000,000,000원이며, 최저매각가격은 1,600,000,000원입니다. 입찰보증금은 160,000,000원이고, 배당요구종기일은 2023년 6월 30일입니다. 매각기일은 2023년 11월 29일입니다. 대지권면적은 25.34제곱미터 (7.66평)이고, 건물전용면적은 84.99제곱미터 (25.72평)입니다.매각대상은 501호 소유지분 13/1 지분매각입니다. 즉, 전체지분을 경매로 진행하는 것이 아니라, 13분의 1 지분만 경매로 진행하는 것입니다. 따라서 낙찰자는 공유자가 되며, 다른 공유자들과의 협의가 필요합니다. 공유자우선매수신고는 1회에 한하며, 공유자우선매수신청이 있으면 낙찰이 되더라도 최고가매수신고인 자격을 공유자에게 넘겨주어야 합니다.등기부등본에 따르면, 해당 경매물건은 13명의 공유자가 소유하고 있으며, 그 중 1명이 경매신청권자입니다. 경매신청권자는 일반채권자 (신한은행)이며, 강제경매로 진행됩니다. 등기부상 권리하자는 없습니다. 임차인의 권리신고 내역은 없습니다.감정평가금액은 2,000,000,000원이며, 감정시점은 2023년 5월 10일입니다. 감정평가 대상은 매각대상 전체지분 13/1입니다. 건물감정가격 (지분13/1)은 130,000,000원이고, 토지감정가격 (지분13/1)은 70,000,000원입니다.현황조사서에 따르면, 집행관은 현장에 방문하였으나 점유자를 만나지 못하였습니다. 점유자가 없는 것으로 판단되며, 점유권회복이 가능할 것으로 보입니다.매각물건명세서에 따르면, 매각물건은 청담동아이파크아파트 101동 5층 501호로, 전용면적은 84.99제곱미터이고, 방수는 3개, 욕실수는 2개입니다. 현관구조는 계단식이며, 공부상호실과 현황상호실은 동일합니다. 특이사항 및 주의사항은 없습니다.건축물정보에 따르면, 해당 건축물의 용도는 아파트이고, 구조는 철근콘크리트구조입니다. 건물위반내역은 없으며, 사용승인날짜는 2004년 11월 30일입니다.입찰전에 국토교통부 실거래가격을 참고하여 입찰해야 합니다. 해당 전용면적 (84.99)제곱미터의 기존 거래내역과 현재 시세정보를 참고하세요. 해당 경매대상은 전체지분의 13/1 지분경매이며, 거래가격에서 13/1 생각하시면 되겠습니다.
경제 / 부동산
23.11.26
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전세나 보증금에 따른 월세를 측정할때 주변시세로 보통 제시하나요? 기준이 있는지요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세나 보증금에 따른 월세를 측정할 때는 주변 시세를 참고하는 것이 좋습니다. 주변 시세는 부동산 중개업소나 인터넷에서 확인할 수 있습니다. 전월세 전환율은 전세의 전부 또는 일부를 월세로 전환시킬 때 적용되는 비율을 뜻하며, 법에서 정한 최고 한도가 있습니다. 현재 법정 전월세 전환율은 5.5%입니다. 즉, 전세를 월세로 전환할 때는 5.5%보다 낮은 비율을 적용해야 합니다. 반대로 월세에서 전세로 전환할 때는 법정 전환율이 없으므로, 집주인과 세입자가 합의하여 환산 비율을 정하면 됩니다. 전세나 월세를 계산하는 방법은 다음과 같습니다.전세보증금 = [(월세 x 12개월) / 전월세 전환율] + 월세 보증금 월세 = [(전세보증금 - 월세 보증금) x 전월세 전환율] / 12개월예를 들어, 전세보증금이 1억 원이고 월세 보증금이 3천만 원이라면, 월세는 다음과 같이 계산할 수 있습니다.월세 = [(1억 원 - 3천만 원) x 5.5%] / 12개월 월세 = 3.19만 원
경제 / 부동산
23.11.26
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1종 일반주거지역과 2종 일반주거지역의 차이점은 무엇인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주거지역은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 용도와 특성에 따라 구분되는데요, 일반주거지역은 주로 주택이 밀집해 있는 지역으로 제1종, 제2종, 제3종으로 세분화되어 있습니다. 제1종 일반주거지역과 제2종 일반주거지역의 차이점은 다음과 같습니다.제1종 일반주거지역은 4층 이하의 저층주택을 지을 수 있는 토지로 주민들의 편리한 주거환경을 조성하기 위해 지정하는 지역입니다. 건폐율은 60% 이하이며 용적률은 100%~200% 이하의 건축물을 지을 수 있습니다. 아파트는 지을 수 없으며 단독주택과 공동주택, 제1종 근린생활시설, 유치원, 초등학교, 중학교, 고등학교, 노유자시설 등의 건축이 가능합니다.제2종 일반주거지역은 평균 18층 이하의 중층 건물을 지을 수 있는 토지로 중층 주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위해 지정하는 지역입니다. 건폐율은 60% 이하이며 용적률은 150%~250% 이하의 건축물을 지을 수 있습니다. 아파트, 종교시설, 의료시설, 공장, 발전소, 군사시설, 위험물 처리 시설 등의 건축이 가능합니다.
경제 / 부동산
23.11.26
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