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올해 총 3채 매입하여 임대소득세 신고하려고 하는데요.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.2023년에 주택임대소득을 신고하는 방법은 다음과 같습니다1 홈택스에서 셀프신고: 홈택스에서 주택임대소득 분리과세를 신고할 수 있습니다. 이 경우, 사업장현황신고를 하지 않은 경우에도 임대소득금액을 직접 계산하여 입력할 수 있습니다.2 소형주택세액감면 신청: 소형주택에 대한 세액감면을 신청할 수 있습니다. 이 경우, 감면대상 임대소득금액과 감면대상 세액을 직접 계산하여 입력해야 합니다.3 국세청 누리집에서 신고서 서식 다운로드: 국세청 누리집(www.nts.go.kr)에서 신고서 서식을 내려받아 작성한 후, 관할 세무서에 우편접수하거나 민원실에 접수할 수 있습니다.주택임대소득 신고는 매년 5월에 이루어집니다. 따라서 11월부터 월세를 받기 시작한 경우, 다음해 5월에 신고를 해야 합니다.참고로, 주택임대소득은 본인이나 배우자가 소유한 주택을 임대하여 얻은 소득을 말하며, 주택 외의 부동산(토지, 건물 등)을 임대하여 얻은 소득은 사업소득으로 분류됩니다. 따라서 오피스텔 임대소득은 주택임대소득으로 분류됩니다.
경제 / 부동산
23.11.25
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전세사기의 위험성때문에 쉽게 전세를 구입하기가 망설여집니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 계약을 체결할 때 주의해야 할 사항들은 다음과 같습니다1 등기부등본 확인: 부동산 거래를 할 때는 중개업자가 인터넷으로 등기부등본을 발급받아 보여 줍니다. 하지만 전세 계약을 진행할 거라면 자주 확인해 보셔야 합니다. 등기부등본 열람할 때는 현재 소유자가 누구인지, 주소는 일치하는지 체크합니다.2 가압류, 가처분, 경매 등기, 예고등기 확인: 전세계약시 주의사항에서 중요한 부분으로 가압류, 가처분, 경매 등기, 예고등기가 있는지 확인합니다. 만약 설정이 되어있다면 계약을 하시면 안 됩니다.3 융자 확인: 융자가 많이 들어있는 집이라면 거래를 피하시는 게 좋습니다.4 대출 확인 및 매매가 시세 확인: 전세계약 주의사항 체크리스트 4가지 중 하나로 대출 확인 및 매매가 시세 확인이 있습니다.5 전입신고 및 확정일자 등기부등본 확인: 전입신고 및 확정일자 등기부등본 확인도 중요한 체크리스트 중 하나입니다.6 전세보증보험 가입: 전세보증보험 가입도 체크리스트에 포함되어 있습니다.
경제 / 부동산
23.11.25
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월세보증금 소득공제액은 어떻게 계산 되는 건가요??
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세에 대한 소득공제는 월세 지급액의 일정 비율을 공제하는 방식으로 이루어집니다. 이는 근로소득이나 종합소득에 따라 다르게 적용됩니다.총급여가 7천만 원 이하인 경우 (종합소득금액 6천만 원 초과자 제외), 월세 지급액의 10%가 세액공제됩니다.총급여가 5,500만 원 이하인 경우 (종합소득금액 4천만 원 초과자 제외), 월세 지급액의 12%가 세액공제됩니다.예를 들어, 연 급여액이 3,500만 원인 근로자가 매월 55만 원의 월세를 냈다면, 소득에 따른 공제율이 12%이고, 55만 원 X 12개월 = 660만 원이므로 660만 원의 12%인 79만 2천 원을 공제받을 수 있습니다.월세 세액공제를 받기 위해서는 아래의 세 가지 서류를 구비해야 합니다1 신청자 본인의 주민등록등본2 임대차계약증서 사본3 월세 납입 증명서류 (현금영수증, 계좌이체 영수증, 무통장입금증 등)월세 세액공제는 최대 5년 이내의 내역까지 소급해서 신청이 가능하니, 여러 사정에 의해 과거에 세액공제 신청을 하지 못했다면, 이번 종합소득세 신고 기간에 꼭 경정청구 하여 돌려받으시기 바랍니다.세액공제 신청 요건에 맞지 않는 경우에는 소득공제로 진행하는 것이 일반적입니다. 소득공제는 세금을 매기기 전 필요 경비 등을 소득에서 제외해 과세표준을 낮추기 위한 제도입니다.세액공제와 소득공제에 대한 자세한 정보는 국세청 홈택스 홈페이지에서 확인하실 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.11.25
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무허가 건축물의 소유주를 어떻게 확인할 수 있을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.무허가 건축물의 소유자를 확인하는 방법은 다음과 같습니다1 무허가 건축물 확인원: 무허가 건축물의 소유자를 확인하는 가장 기본적인 방법은 무허가 건축물 확인원을 통한 방법입니다. 이는 구청장이 발행한 기존 무허가 건축물 확인원이나 그 밖에 소유자임을 증명하는 자료를 기준으로 합니다.2 재산세 납부 내역: 재산세 납부 내역을 통해 무허가 건축물의 소유자를 확인할 수 있습니다.3 상하수도 요금: 상하수도 요금 납부 내역을 통해서도 소유자를 확인할 수 있습니다4 매매 계약서: 매매 계약서에 특약 사항을 기재하여 소유자를 확인할 수 있습니다.5 건축물대장 등재: 건축물대장에 등재되어 등기가 가능한 건축물의 소유자 확인은 보존등기에 따르고 있습니다.6 인우보증: 인우보증을 통해 소유사실을 확인할 수 있습니다.7 전화 가입 명의, 전기·수도·가스 요금 납입증명서: 전화 가입 명의, 전기·수도·가스 요금 납입증명서, 그 밖에 소유사실을 객관적으로 확인할 수 있는 서류로 소유자를 확인할 수 있습니다.8 무허가 건축물과세대장 또는 무허가 건축물관리대장: 무허가 건축물과세대장 또는 무허가 건축물관리대장에 소유자로 등재된 자와 정당한 권리자가 동일인일 경우에는 정당한 권리자의 확인 및 정당한 권리자의 직계가족이 아닌 해당 공익사업시행지구 내 거주하는 주민 2인의 인우보증에 따라 소유사실을 확인하고 있습니다.
경제 / 부동산
23.11.25
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무허가건물의 소유권 이전은 어떻게 확인할 수 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.무허가 건물의 소유권 이전을 확인하는 방법은 다음과 같습니다1 매매계약서 작성: 무허가 건물의 소유권을 이전받기 위해서는 기본적으로 그 건물에 대한 매매계약서를 작성해야 합니다. 이 매매계약서에는 반드시 매도인의 소유권 이전 의사가 명시되어야 합니다.2 소유권 포기각서 및 인감증명서 수령: 매매계약서 작성에 추가하여 반드시 매도인으로부터 소유권(권리) 포기각서와 매도인의 인감증명서를 받아야 합니다.3 대장상의 명의 변경: 매도인과 함께 가서 대장상의 명의를 변경해야 합니다.이러한 절차를 통해 무허가 건물의 소유권 이전을 확인할 수 있습니다. 그러나 이러한 조치를 취하더라도 완전한 소유권을 취득하였다고 보기는 어렵습니다. 현행 민법 하에서 완전한 소유권을 이전받기 위해서는 법률행위에 의한 물권변동의 원칙상 반드시 등기를 하여야 한다는 점을 기억해야 합니다.
경제 / 부동산
23.11.25
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건축허가를 받은 미등기 건물의 소유주 확인
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.미등기 건물의 소유주를 확인하려면 다음과 같은 방법을 사용할 수 있습니다1 건축물대장 열람: 건축물대장에는 건물의 소유자 정보가 포함되어 있습니다. 미등기 건물의 경우, 건축물대장에 최초의 소유자로 등록되어 있는 자 또는 그 상속인, 그 밖의 포괄승계인이 소유권 보존등기를 신청할 수 있습니다. 또한, 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 구청장(자치구의 구청장)의 확인에 의해 자기의 소유권을 증명하는 자(건물의 경우 한정)도 소유권 보존등기를 신청할 수 있습니다.2 인터넷등기소 이용: 인터넷등기소에서는 피상속인의 배우자 또는 자녀인 경우만 서비스 이용이 가능합니다.건축허가일과 착공일은 다음과 같이 확인할 수 있습니다1 건축물대장 열람: 일반건축물대장 뒷장에 허가일, 착공일, 사용승인일이 나오는데, 사용승인일이 바로 준공일자로 보시면 됩니다.2 민원24 이용: 민원24에서 건축물 사용승인신청서로 조회하시면 됩니다.3 세움터 이용: 세움터에 로그인 후 퀵 메뉴 클릭하여 허가신고현황조회를 클릭하면 허가연도, 해당 토지 위치를 입력 후 조회하기를 클릭해 해주시면 검색 결과 내용을 알 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.11.25
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해당필지에 무허가 건물이 존재하고 소유자가 다를 때 입주권이 나오는지 여부
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.무허가 건물의 입주권 여부는 다음과 같은 요인에 따라 달라집니다.무허가 건물의 건축 시점: 무허가 건물은 원칙적으로 적법한 건축물이 아니므로 입주권을 받을 수 없습니다. 그러나 예외적으로 특정 시점 이전에 지어진 주거용 무허가 건물은 입주권을 받을 수 있습니다. 서울시의 경우, 1981년 12월 31일 이전에 지어진 기존무허가건축물과 1989년 1월 24일 이전에 지어진 특정무허가건축물이 입주권을 받을 수 있는 대상입니다. 무허가 건물의 건축 시점은 무허가 건축물 확인원, 항공 사진, 재산세 납부 내역 등을 통해 입증할 수 있습니다.무허가 건물의 소유자: 무허가 건물은 등기부에 등재되지 않은 경우가 많으므로 소유자임을 입증하기 어려울 수 있습니다. 무허가 건물의 소유자는 법률상·사실상의 처분권자로 인정되며, 매매 계약서, 무허가 건축물 확인원의 명의 변경, 재산세 납부 내역, 주변 이웃 탐문 등을 통해 소유자임을 입증할 수 있습니다. 무허가 건물의 소유자만이 입주권을 받을 수 있으므로, 토지와 무허가 건물의 소유자가 다를 경우에는 토지 소유자와 공동으로 분양 신청해야 합니다.재개발 조합의 정관: 무허가 건물이 입주권을 받을 수 있는 시점에 존재했더라도, 재개발 조합의 정관에 특정무허가건축물에 조합원 자격과 분양 자격을 부여한다는 취지의 규정이 포함돼야 분양 자격을 얻습니다. 재개발 조합의 정관은 재개발 조합에 문의하거나 도시정비센터에서 확인할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.11.25
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재개발 구역내 부동산을 지분으로 소유할 경우 입주권을 받을 수 있는지 궁금합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.재개발 구역내 부동산을 지분으로 소유할 경우 입주권을 받을 수 있는지 여부는 다음과 같은 요인에 따라 달라집니다.1 재개발 사업의 종류: 재개발 사업은 주택재개발사업과 주택재건축사업으로 구분됩니다. 주택재개발사업은 토지등소유자로서 조합원이 되고, 주택재건축사업은 소유권 또는 구분소유권으로서 조합원이 됩니다. 따라서 재개발 사업의 종류에 따라 입주권을 받을 수 있는 조건이 다릅니다.2 공유지분의 비율: 공유지분의 비율이 90m2 이상인 경우에는 공유자 중 한 명이 단독 입주권을 받을 수 있습니다. 그러나 공유지분의 비율이 90m2 미만인 경우에는 공유자 중 한 명만 조합원이 되고, 나머지 공유자는 현금청산자가 됩니다. 이 경우 현금청산자는 입주권을 받을 수 없습니다.3 구역내 다물권자 여부: 구역내에 여러 개의 토지 또는 건물을 소유한 다물권자는 1개의 분양대상자 지위만 가집니다. 즉, 1개의 주택 또는 입주권만을 공급받고, 나머지는 현금청산을 받습니다. 이 경우 현금청산을 받는 부동산에 대한 입주권은 다물권자가 아닌 매수인이 취득할 수 있습니다.이러한 요인들을 고려하여 재개발 구역내 부동산을 지분으로 소유할 경우 입주권을 받을 수 있는지 여부를 판단할 수 있습니다. 또한, 재개발 구역내 부동산을 지분으로 소유할 경우 입주권을 받을 수 있는지에 관한 판례도 참고할 수 있습니다. 예를 들어, 다음과 같은 판례가 있습니다.대법원 2019. 4. 25. 선고 2017다24771 판결: 재개발 구역내 토지를 공유자 중 한 명이 단독으로 90m2 이상 소유하고 있으면, 그 공유자는 단독 입주권을 받을 수 있다고 판단하였습니다.대법원 2018. 10. 25. 선고 2017다24771 판결: 재개발 구역내 토지를 공유자 중 한 명이 단독으로 90m2 미만 소유하고 있으면, 그 공유자는 조합원이 되고, 나머지 공유자는 현금청산자가 되며, 현금청산자는 입주권을 받을 수 없다고 판단하였습니다.
경제 / 부동산
23.11.25
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디딤돌 전세자금대출로 변경이 가능할까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.일반 전세자금대출에서 디딤돌 전세자금대출로 변경하는 것은 특정 조건을 충족하면 가능합니다. 소유권 이전 등기 후 (등기 접수일 기준) 3개월 이내라면 주택도시기금 내집마련 디딤돌로 변경 신청이 가능합니다. 그러나 시중은행 주담대를 디딤돌로 대환하는 것은 불가능합니다.이러한 정보는 일반적인 경우를 기준으로 한 것이며, 구체적인 사항은 해당 지역의 정책, 법률, 그리고 개별 사례에 따라 달라질 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.11.25
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개인 토지가 도로로 쓰일 경우 보상이 어떤 조건이 충족하면 가능한지 궁금합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.개인 소유의 토지가 도로로 사용되는 경우에 대한 보상은 특정 조건에 따라 달라집니다. 일반적으로, 개인 소유의 토지가 도로로 사용되는 경우에는 보상을 받을 수 없습니다. 그러나, 토지가 '사실상의 사도’로 사용되는 경우에는 보상을 받을 수 있습니다.'사실상의 사도’란 도로법에 의한 일반 도로 등에 연결되어 일반의 통행에 제공되는 등으로 사도법에 의한 사도에 준하는 실질을 갖추고 있어야 하며, 특정 조건을 충족해야 합니다. 이러한 조건은 다음과 같습니다1 도로개설 당시의 토지소유자가 자기 토지의 편익을 위하여 스스로 설치한 도로2 토지소유자가 그 의사에 의하여 타인의 통행을 제한할 수 없는 도로3 건축법 제35조에 규정에 희하여 건축허가권자가 그 위치를 지정공고한 도로4 도로개설 당시의 토지소유자가 대지나 공장용지등을 조성하기 위하여 설치한 도로이러한 조건을 충족하는 경우, '사실상의 사도’의 부지로 보고 인근토지 평가액의 3분의 1 이내로 보상액을 평가할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.11.25
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