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부동산거래신고제도에 대해서 알고 싶습니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산거래신고제도는 부동산 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리의 매매계약을 체결한 경우 실제 거래가격 등 일정한 사항을 신고하게 하는 제도입니다. 이 제도의 취지는 거래가격보다 낮게 계약서를 작성하는 이중계약의 관행을 없애고 부동산 거래의 투명성을 높이는 것입니다.1 부동산거래신고제도의 주요 내용은 다음과 같습니다.2 신고의무자: 매수인 및 매도인이 공동으로 신고하거나, 개업공인중개사가 신고합니다.3 신고기간: 거래계약의 체결일로부터 30일 이내에 신고합니다.4 신고서류: 부동산거래계약 신고서, 주택취득자금 조달 및 입주계획서, 자금 조달계획을 증명하는 서류 등이 필요합니다.5 신고필증: 신고내용에 이상이 없을 경우 부동산거래계약 신고필증이 발급됩니다.6 제재조치: 허위신고 또는 미신고를 하면 과태료가 부과됩니다.부동산거래신고제도는 부동산 시장의 건전성과 공정성을 확보하고, 부동산 세금의 정확한 부과를 위한 제도입니다.
경제 / 부동산
23.11.17
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계약기간은 남아있고, 보증금은 다 차감된 세입자?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.우선, 세입자가 계약 기간 중에 계약을 해지하고 싶다면, 임대인에게 3개월 전에 통지를 해야 합니다. 이는 주택임대차보호법 제6조의2 제1항과 제2항에 규정되어 있습니다. 세입자가 통지를 하지 않고 그냥 나가려고 한다면, 임대인은 세입자에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 손해배상의 내용은 계약서에 따라 다를 수 있습니다.계약서에 특약으로 다음 차기임차인을 맞춰놓고 나가라는 계약사항을 적어두었다면, 세입자는 이를 준수해야 합니다. 그렇지 않으면 임대인은 계약위반으로 손해배상을 청구할 수 있습니다. 다만, 임대인은 세입자가 다음 차기임차인을 구할 수 있도록 협조해야 하며, 세입자가 구한 차기임차인을 부당하게 거절할 수 없습니다. 또한, 임대인은 세입자가 다음 차기임차인을 구하지 못하더라도, 세입자가 통지한 날로부터 3개월이 지나면 계약이 해지되고 보증금을 돌려주어야 합니다.현재 세입자가 보증금을 월세로 다 까먹은 상태라면, 임대인은 세입자에게 월세를 청구할 수 있습니다. 월세는 계약서에 명시된 금액을 기준으로 청구할 수 있으며, 세입자가 월세를 지불하지 않으면 임대인은 세입자에게 이자를 청구할 수 있습니다. 또한, 임대인은 세입자에게 월세를 청구할 수 있는 기간은 계약 기간이 끝날 때까지입니다. 계약 기간이 끝나면 임대인은 세입자에게 월세를 청구할 수 없습니다.세입자와의 계약 해지 문제는 복잡하고 다양한 경우가 있을 수 있습니다. 따라서, 임대인은 세입자와의 소통을 통해 원만하게 해결할 수 있도록 노력해야 하며, 필요하다면 전문가의 상담을 받을 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.11.17
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최초 월세계약시 1년으로 했던 상태에서
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.집주인이 변경되었다고 해도 계약서를 다시 작성할 필요는 없습니다. 기존의 계약서에 대항력이 있으시다면 새로운 집주인은 기존의 집주인의 권리와 의무를 승계한 것으로 보기 때문에 계약 기간이 끝나기 전까지는 계속 거주하실 수 있습니다. 단, 전세자금 대출이나 보증보험에 가입하셨다면 은행이나 보험사에 집주인이 바뀌었다는 사실을 알리고 새로운 집주인의 인적사항을 알아두셔야 합니다.방을 빼고자 할 때는 계약서에 따라 통보 기간을 지켜주셔야 합니다. 만약 계약서에 통보 기간이 명시되어 있지 않다면 주택임대차보호법에 따라 월세는 1개월 전, 전세는 2개월 전에 통보하셔야 합니다. 무기 계약으로 갱신하셨다면 계약 기간이 정해져 있지 않으므로 언제든지 통보하실 수 있습니다. 단, 임대인이 계약갱신청구권을 행사하셨다면 2년간은 거주하셔야 합니다.
경제 / 부동산
23.11.17
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전세자금대출 만료 2년이 안되더라고 전환 가능한가요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세자금대출 전환은 기존에 받은 전세자금대출을 다른 상품으로 바꾸는 것을 말합니다. 전세자금대출 전환을 하려면 다음과 같은 조건을 충족해야 합니다.1 전세자금대출 전환은 신규 계약이나 재계약할 때만 가능합니다. 즉, 현재 살고 있는 집의 계약 중간에 전환할 수 없습니다. 만약 현재 살고 있는 집의 계약이 2년이 안되었다면, 전환할 수 없습니다.2 전세자금대출 전환을 하려면, 기존에 받은 전세자금대출이 주택도시보증공사나 한국주택금융공사의 보증서를 담보로 취급된 경우에만 가능합니다. 만약 서울보증보험 등 다른 보증기관의 보증서를 담보로 취급된 경우에는 전환할 수 없습니다.3 전세자금대출 전환을 하려면, 전환하려는 상품의 조건을 모두 만족해야 합니다. 예를 들어, 버팀목 전세자금대출로 전환하려면, 버팀목 전세자금대출의 조건인 세대주, 무주택, 소득, 자산, 신용도, 공공임대주택 등의 요건을 충족해야 합니다. 만약 조건을 만족하지 못한다면, 전환할 수 없습니다.전세자금대출 전환을 하면, 금리가 낮아지거나 대출한도가 늘어나는 등의 혜택을 받을 수 있습니다. 하지만 전환을 하려면, 기존의 대출을 상환하거나 증액하거나 하는 등의 절차가 필요하므로, 비용이나 시간이 들 수 있습니다. 따라서 전환을 하기 전에, 전환하려는 상품의 조건과 금리, 한도, 수수료 등을 잘 비교하고, 자신의 상황에 맞는 상품을 선택하는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
23.11.17
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요즘 전세사기가 너무 많아서 어떻게 하면 전세사기 안당할수 있을까요???
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세사기는 주택 임대차 계약을 가장하여 보증금을 빼돌리는 범죄 행위입니다. 전세사기에 당하지 않으려면 다음과 같은 방법을 준수하는 것이 좋습니다.1 전세계약을 체결하기 전에는 반드시 등기부등본을 확인하고, 집주인의 신분증과 주민등록증을 대조해야 합니다. 등기부등본은 집주인이 집을 언제 어떻게 산 것인지, 얼마의 대출이 있는지, 전세권이 설정되어 있는지 등을 알 수 있는 중요한 서류입니다. 등기부등본은 인터넷으로도 신청할 수 있습니다.2 전세계약을 체결할 때는 반드시 전입신고를 하고, 확정일자를 받아야 합니다. 전입신고는 세입자의 대항력을 확보하는 것으로, 집주인이 집을 팔거나 경매에 넘어갈 경우에도 세입자의 전세금을 보호받을 수 있습니다. 확정일자는 전입신고를 한 날짜를 공증하는 서류로, 주민센터에서 600원에 발급받을 수 있습니다.3 전세계약을 체결할 때는 가능하면 전세보증보험에 가입하는 것이 좋습니다. 전세보증보험은 집주인이 전세금을 돌려주지 않거나 집이 경매에 넘어갈 경우에도 보증기관이 세입자에게 전세금을 보상해주는 제도입니다. 전세보증보험에 가입하려면 집주인의 동의가 필요하며, 보험료는 집주인이 부담합니다.이 외에도 전세사기 예방을 위해 다양한 정보와 자료를 찾아보실 수 있습니다. 전세사기 예방센터나 전세사기 피해자 지원센터 등의 사이트를 방문하시면 도움이 될 것입니다. 또한 전세사기 특별법이 2023년 1월 1일부터 시행될 예정이니, 이에 대해서도 알아두시면 좋겠습니다. 전세사기 특별법은 전세사기 피해자에게 보상금을 지급하고, 전세사기 범죄자에게 강력한 처벌을 가하는 내용을 담고 있습니다.
경제 / 부동산
23.11.17
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재개발 입주권과 세대주 관계가 궁금합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.재개발 입주권은 토지등소유자로서 조합원 자격이 인정되는 경우에만 받을 수 있습니다. 따라서 건물 명의와 서대주 명의는 재개발 입주권과 관련이 없습니다. 중요한 것은 토지 명의와 토지의 면적입니다. 토지 명의가 여러 명인 경우에는 토지의 면적에 비례하여 입주권을 받을 수 있습니다. 예를 들어, 토지 명의가 A와 B로 되어 있고, 토지의 면적이 100㎡이라면, A와 B는 각각 50㎡의 입주권을 받을 수 있습니다. 만약 토지 명의가 A로만 되어 있고, A와 B가 부부인 경우에는 A가 100㎡의 입주권을 받을 수 있습니다.재개발 입주권을 받은 후에는 입주권을 양도하거나 분양받을 수 있습니다. 입주권을 양도할 때에는 양도소득세가 부과되므로 주의해야 합니다. 입주권을 분양받을 때에는 1세대 1주택 공급 원칙이 적용됩니다. 즉, 1세대 또는 1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우에는 1주택만 분양받을 수 있습니다. 따라서 입주권을 받을 때에는 본인 또는 배우자의 명의 중 아무거나 받을 수 있습니다. 다만, 입주권을 받은 명의로 신주택을 분양받아야 합니다. 예를 들어, A가 입주권을 받았다면, A의 명의로 신주택을 분양받아야 하고, B의 명의로는 분양받을 수 없습니다.
경제 / 부동산
23.11.17
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전세계약후 확정신고는언제해야하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세계약 후 확정신고는 계약 체결일 이후 30일 이내에 해야 합니다. 확정신고를 하면 임차인은 우선변제권을 가지게 되는데, 이는 임대인이 임대주택을 공매, 경매 등에 부쳐졌을 때 다른 후순위보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있는 권리입니다. 확정신고를 늦게 하거나 하지 않으면 우선변제권을 상실하거나 임대차계약의 존재를 입증하기 어려워질 수 있습니다. 따라서 확정신고는 가능한 빠르게 하는 것이 좋습니다. 확정신고는 온라인으로도 할 수 있는데, 방법은 다음과 같습니다.1 대법원 인터넷 등기소에 회원가입하고 공인인증서를 준비합니다.2 로그인 후 ‘확정일자 신청’ 메뉴를 선택하고 임차인 자격으로 주소와 임차인 명칭을 작성합니다.3 계약서를 스캔하거나 촬영하여 첨부하고 수수료 500원을 결제합니다.4 신청이 완료되면 1~2시간 후에 부여 또는 반려 메시지를 수신하게 됩니다.5 확인 후 출력도 가능합니다.확정일자를 받으면 계약서에 도장이 찍히고, 등부번호와 확인 기관이 기재됩니다. 확정일자는 받는 그 즉시 효력이 발생하지만, 우선변제권은 임차인이 전입신고와 입주를 완료한 다음날 0시부터 발생합니다. 전입신고는 관할 주민센터나 동사무소에서 할 수 있으며, 신분증과 원본 계약서가 필요합니다. 전입신고는 계약서 작성 후 언제든지 할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.11.17
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재개발 조합원 요건 중 서울시에만 따라 적용되는게 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.재개발 조합원 자격 요건은 지역별로 다를 수 있습니다. 서울시의 경우, 재개발 사업에 참여하려면 토지의 총 면적이 90m2 이상이어야 합니다. 그러나, 토지의 총 면적이 30~90m2 미만인 경우에도 무주택자라면 조합원 자격이 인정됩니다. 무주택자란, 지목과 현황 모두 '도로’인 경우를 제외하고, 사업시행인가고시일부터 준공고시일까지 주택을 소유하지 않은 자를 말합니다.따라서, 토지가 65m2인 경우에도 무주택자라면 재개발 조합원 자격을 얻을 수 있습니다. 만약 주택을 소유하고 있다면, 재개발 조합원 자격이 미달될 수 있습니다. 이 경우에는 다른 예외규정이 적용되는지 확인해보셔야 합니다. 예외규정에는 상속/이혼, 근무상/생업상/질병치료/취학/결혼 등의 사유로 세대원 전원이 다른 시/군으로 이전하는 경우, 상속으로 취득한 주택으로 세대원 모두 이전하는 경우, 1세대 1주택자 10년 보유 5년 거주하는 경우, 사업시행인가 이후 3년 내 착공 못한 경우 + 3년 계속 보유하는 경우, 착공 후 3년 내 준공 못한 경우 + 3년 계속 보유하는 경우 등이 있습니다.
경제 / 부동산
23.11.17
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전세 살다가 나가야하면 세입자가 다음 세입자 구해주고 가야하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 계약 중도 해지는 임차인의 사정에 따라 다르게 진행될 수 있습니다. 일반적으로는 임대인에게 중도 해지 사유를 설명하고 사정을 통해 임대인의 동의를 얻어야 합니다. 임대인이 동의한다면 새로운 임차인을 구해놓고 전세 보증금을 반환받을 수 있습니다. 새로운 임차인을 구하는 중개수수료는 계약서에 특약사항으로 기재되어 있을 수 있으므로 확인해보시기 바랍니다. 만약 임대인이 동의하지 않는다면 계약기간이 만료될 때까지 이사를 할 수 없거나 전세 보증금을 반환받지 못할 수도 있습니다. 이럴 경우에는 임차인의 권리를 보호하기 위해 법적인 조치를 취할 수 있습니다. 예를 들어, 임차 목적물에 하자가 있거나 계약 내용과 현저하게 다른 경우에는 정당하게 임대인에게 계약의 해지를 요구할 수 있습니다. 또한, 묵시적 갱신이 적용되는 경우에는 계약기간 만료 2개월 전에 해지 통보를 하면 계약이 종료될 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.11.17
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7억원 아파트 매수 하려는데,,현재 살고있는 전셋방이 안나가면?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세집 잔금대출을 받으려면 다음과 같은 절차를 거쳐야 합니다.1 본인의 보유 자산 확인: 전세집 잔금대출을 받으려면 전세금의 일부를 본인이 보유하고 있어야 합니다. 일반적으로 전세금의 30% 이상을 보유하고 있어야 합니다. 예를 들어, 전세금이 2억원인 경우에는 6천만원 이상을 보유하고 있어야 합니다. 보유 자산은 현금, 예금, 적금, 주식, 펀드, 보험, 연금 등이 포함됩니다.2 전세 물건 찾기: 전세집 잔금대출을 받으려면 전세 계약을 할 물건을 먼저 찾아야 합니다. 전세 물건을 찾을 때는 인터넷, 부동산 앱, 공인중개사 등을 통해 알아볼 수 있습니다. 전세 물건을 찾을 때는 물건의 위치, 크기, 구조, 난방방식, 관리비, 주변환경, 교통편 등을 고려해야 합니다.3 은행 가심사 받기: 전세 물건을 찾았다면, 전세집 잔금대출을 받을 수 있는지 은행에 가심사를 받아야 합니다. 가심사란 대출 가능 여부와 한도를 미리 확인하는 것을 말합니다. 가심사를 받으려면 은행에 방문하거나 인터넷, 전화 등을 통해 신청할 수 있습니다. 가심사를 받을 때는 본인의 신분증, 소득증빙서류, 전세 물건의 등기부등본, 전세 계약서 등을 제출해야 합니다. 가심사 결과는 은행마다 다르지만, 일반적으로 1~2일 내에 알려줍니다.
경제 / 부동산
23.11.17
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