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전세 보증 보험 가입 이후, 전세 만기 전 경매 넘어갈 경우 전세금 반환 가능 여부
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.문의 1) 전세 보증 보험에 가입을 한 상태라도 경매 이후 선순위채권 2.5억을 먼저 반환하고 차액 1.5억 (0.2억 손실) 만 반환해주나요?답변: 전세 보증 보험에 가입을 한 상태라면, 경매 이후에도 전세금 전액을 반환받을 수 있습니다. 전세 보증 보험은 임차인의 전세금 반환채권을 주택도시보증공사가 보증하는 제도로, 임대인이 파산하거나 전세금을 돌려주지 못하는 경우에도 보증금액을 지급해 줍니다. 따라서, 임대인의 선순위 채권이나 경매 낙찰가와는 무관하게 전세금을 보호받을 수 있습니다.문의 2) 전세 보증 보험에 가입 시 전세 만기 이후 임대인의 파산, 전세금 미반환에 대해서는 전세금 전액 반환해주나요?답변: 네, 전세 보증 보험에 가입하면 전세 만기 이후 임대인의 파산, 전세금 미반환에 대해서도 전세금 전액을 반환받을 수 있습니다. 전세 보증 보험은 임차인의 전세금 반환채권을 주택도시보증공사가 보증하는 제도로, 임대인이 파산하거나 전세금을 돌려주지 못하는 경우에도 보증금액을 지급해 줍니다. 전세 보증 보험은 임차인이 신청하고 비용을 부담하는 제도이므로, 임대인의 사정과는 무관하게 전세금을 보호받을 수 있습니다.문의 3) 만약, 본 전세 계약 만기 시 재계약 또는 갱신권을 사용할 경우 보증 보험을 재가입 해야하나요? 보증 보험의 이행 조건, 그리고 대항력 확보 및 전세금 전액 확보 위한 전략에 대해서 상세히 설명 부탁드립니다.답변: 만약, 본 전세 계약 만기 시 재계약 또는 갱신권을 사용할 경우, 보증 보험을 재가입해야 합니다. 보증 보험은 계약 기간에 따라 발효되므로, 계약 기간이 변경되면 보증 보험도 갱신해야 합니다. 보증 보험의 이행 조건은 다음과 같습니다1 보증 보험 가입 시, 임차인은 전입신고와 확정일자를 받아야 합니다. 전입신고는 임차인이 해당 주택에 거주하고 있다는 증거이며, 확정일자는 임차인의 전세권이 확정되었다는 증거입니다. 이 두 가지를 통해 임차인은 경매 낙찰자에 대한 대항력을 확보할 수 있습니다.2 보증 보험 가입 후, 임차인은 임대인의 파산, 전세금 미반환 등의 사유로 전세금을 돌려받지 못할 경우, 주택도시보증공사에 보증금액을 청구할 수 있습니다. 보증금액은 임차인이 신청한 금액으로, 수도권은 7억 이내, 그 외 지역은 5억 이내입니다.3 보증 보험 가입 시, 임차인은 보증 보험료를 납부해야 합니다. 보증 보험료는 보증금액과 계약 기간에 따라 달라지며, 일반적으로 보증금액의 0.2%~0.3% 정도입니다. 보증 보험료는 임차인이 부담하며, 임대인이 부담하도록 요구할 수 없습니다.보증 보험의 이행 조건과 대항력 확보 및 전세금 전액 확보를 위한 전략은 다음과 같습니다.1 보증 보험 가입 시, 임차인은 전입신고와 확정일자를 받아야 합니다. 전입신고는 임차인이 해당 주택에 거주하고 있다는 증거이며, 확정일자는 임차인의 전세권이 확정되었다는 증거입니다. 이 두 가지를 통해 임차인은 경매 낙찰자에 대한 대항력을 확보할 수 있습니다. 전입신고는 주민센터에서, 확정일자는 공인중개사를 통해 받을 수 있습니다.2 보증 보험 가입 후, 임차인은 임대인의 파산, 전세금 미반환 등의 사유로 전세금을 돌려받지 못할 경우, 주택도시보증공사에 보증금액을 청구할 수 있습니다. 보증금액은 임차인이 신청한 금액으로, 수도권은 7억 이내, 그 외 지역은 5억 이내입니다. 보증금액을 청구하기 위해서는 보증 보험 가입 증서, 전세계약서, 전입신고증, 확정일자부, 임대인의 파산신고서 또는 전세금 미반환 사실을 증명하는 서류 등을 제출해야 합니다.3 보증 보험 가입 시, 임차인은 보증 보험료를 납부해야 합니다. 보증 보험료는 보증금액과 계약 기간에 따라 달라지며, 일반적으로 보증금액의 0.2%~0.3% 정도입니다. 보증 보험료는 임차인이 부담하며, 임대인이 부담하도록 요구할 수 없습니다. 보증 보험료는 보증 보험 가입 시 일시납으로 납부하거나, 분납으로 납부할 수 있습니다. 분납의 경우, 보증 보험료에 이자가 붙으므로, 일시납이 유리합니다.
경제 / 부동산
23.11.17
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건축물 준공사용승인확인 방법 및 제2종근린생활시설(사무실)이라면 일반주택으로 간주해서 매매해도 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.건축물 준공사용승인 확인 방법은 다음과 같습니다.건축물 대장을 통해 확인할 수 있습니다. 건축물 대장은 건축물의 위치, 구조, 용도, 면적, 건축주, 설계자, 시공자, 감리자 등 건축물에 관한 기본적인 사항을 기록한 공문서입니다. 건축물 대장은 행정안전부의 국가공간정보포털에서 온라인으로 열람하거나 발급받을 수 있습니다. 건축물 대장에서 준공사용승인일자, 준공사용승인번호, 준공사용승인기관 등을 확인할 수 있습니다.건축물의 용도변경 승인 여부도 건축물 대장에서 확인할 수 있습니다. 건축물 대장에서 용도변경 승인일자, 용도변경 승인번호, 용도변경 승인기관 등을 확인할 수 있습니다. 용도변경 승인이 없는 경우에는 건축물의 용도를 변경할 수 없습니다.제2종 근린생활시설(사무실)을 주택으로 매매하는 것은 다음과 같은 점을 유의해야 합니다.제2종 근린생활시설은 주거용으로 사용할 수 있지만, 주택으로 인정되지 않습니다. 따라서 주택으로 간주해서 매매할 수 없습니다. 주택으로 인정되려면 주택건축기준에 적합하고, 주택용도로 용도변경 승인을 받아야 합니다.제2종 근린생활시설을 주거용으로 사용하는 경우에는 임대차 보호를 받을 수 있습니다. 전입신고와 확정일자를 받을 수 있으며, 임대차보호법에 따라 임대료 인상이나 임대차 해지에 대한 제한을 받습니다.제2종 근린생활시설을 매매하는 경우에는 양도소득세를 납부해야 합니다. 양도소득세는 양도차익에 따라 다르게 적용되며, 보유기간이 짧을수록 세율이 높습니다. 양도소득세는 적용시점, 구체적인 사실관계에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 거래전 세무전문가와 충분한 상담을 권장합니다.
경제 / 부동산
23.11.17
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전세보증금 반환보증 가입조건 및 최고 보증한도
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세보증금 반환보증이란, 임대인이 전세금을 돌려주지 않을 때 임차인이 임대인을 상대로 제기하는 소송을 방지하기 위해, 보험회사나 공공기관이 임차인에게 전세금을 보장해 주는 보험상품입니다. 전세보증금 반환보증은 임대인이 가입하는 임대보증금보증과 임차인이 가입하는 전세보증금반환보증으로 구분됩니다.임대보증금보증은 임대인이 임대차계약을 체결할 때 임차인에게 전세금을 보증하는 보험회사나 공공기관에 보증료를 납부하고 가입하는 보험입니다. 임대차계약이 종료되면 임대인은 임차인에게 전세금을 돌려주고, 보험회사나 공공기관에 보증서를 반환합니다. 임대인이 전세금을 돌려주지 못하면, 보험회사나 공공기관이 임차인에게 전세금을 지급하고, 임대인에게 보증금을 청구합니다. 임대보증금보증의 가입조건은 보험회사나 공공기관마다 다르지만, 일반적으로 다음과 같습니다.임대차계약기간이 1년 이상일 것전세금이 주택가격의 100% 이내일 것임대차계약서에 보증금반환보증의 가입 여부와 보증기관을 명시할 것임대차계약서에 보증금반환채권의 담보 및 양도를 금지하는 특약이 없을 것임대차계약서에 임차인의 전세금 반환 요구시 임대인이 보증금반환보증의 보증서를 반환할 것을 명시할 것임대차계약서에 임차인이 보증금반환보증의 보증서를 반환하지 않을 경우 임대인이 보증금반환보증의 보증기관에 보증금반환채권을 양도할 수 있음을 명시할 것임대차계약서에 임차인이 보증금반환보증의 보증서를 반환하지 않을 경우 임대인이 보증금반환보증의 보증기관에 임차권을 이전할 수 있음을 명시할 것전세보증금반환보증은 임차인이 임대차계약을 체결할 때 임대인에게 전세금을 지급하고, 보험회사나 공공기관에 보증료를 납부하고 가입하는 보험입니다. 임대차계약이 종료되면 임대인은 임차인에게 전세금을 돌려주고, 임차인은 보험회사나 공공기관에 보증서를 반환합니다. 임대인이 전세금을 돌려주지 못하면, 보험회사나 공공기관이 임차인에게 전세금을 지급하고, 임대인에게 보증금을 청구합니다. 전세보증금반환보증의 가입조건은 보험회사나 공공기관마다 다르지만, 일반적으로 다음과 같습니다.임대차계약기간이 1년 이상일 것전세금이 수도권은 7억원 이하, 그 외 지역은 5억원 이하일 것임대차계약서에 보증금반환보증의 가입 여부와 보증기관을 명시할 것임대차계약서에 보증금반환채권의 담보 및 양도를 금지하는 특약이 없을 것임대차계약서에 임차인의 전세금 반환 요구시 임대인이 보증금반환보증의 보증서를 반환할 것을 명시할 것임대차계약서에 임차인이 보증금반환보증의 보증서를 반환하지 않을 경우 임대인이 보증금반환보증의 보증기관에 보증금반환채권을 양도할 수 있음을 명시할 것임대차계약서에 임차인이 보증금반환보증의 보증서를 반환하지 않을 경우 임대인이 보증금반환보증의 보증기관에 임차권을 이전할 수 있음을 명시할 것임대차계약서에 공인중개사의 확인이 있을 것임차인이 전세금의 5% 이상을 지급하고, 전입신고와 확정일자를 취득할 것임대차계약서에 임차권등기명령 신청접수를 할 것을 명시할 것임대차계약서에 임차권등기명령 신청접수를 하지 않을 경우 보증금반환보증의 보증기관에 임차권을 이전할 수 있음을 명시할 것임대차계약서에 임차권등기명령 신청접수를 하지 않을 경우 보증금반환보증의 보증기관에 보증금반환채권을 양도할 수 있음을 명시할 것임대차계약서에 임차권등기명령 신청접수를 하지 않을 경우 보증금반환보증의 보증기관에 보증금반환채권을 양도하거나 임차권을 이전하는 경우 보증금반환보증의 보증료를 추가로 납부할 것을 명시할 것
경제 / 부동산
23.11.17
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전세금반환소송 등기부등본 증여예약이 있을때 소송 가능?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세금 반환 소송은 임대인이 전세금을 돌려주지 않을 때 임차인이 임대인을 상대로 제기하는 소송입니다. 전세금 반환 소송을 제기하기 위해서는 임대차 계약의 종료와 전세금 반환 요구에 대한 증거가 필요합니다. 보통은 계약 종료에 따른 의사표시와 전세금 반환 요구를 내용증명으로 보내서 증거를 확보합니다. 내용증명은 변호사의 도움을 받아 작성하면 더 효과적입니다.전세금 반환 소송을 제기하면 임대인은 여러 가지 방어를 할 수 있습니다. 예를 들어, 임대차 계약의 존속을 주장하거나, 전세금의 일부를 사용한 사실을 주장하거나, 임차인의 임대물건 손상을 주장하거나, 임차권을 증여예약한 사실을 주장할 수 있습니다. 이런 경우에는 재판부는 양측의 입증자료를 검토하고 판단을 내립니다. 따라서 소송 기간은 임대인의 법률적 대응 태도에 따라 달라질 수 있습니다.질문자님의 경우에는 임대인이 임차권을 증여예약한 사실을 주장할 가능성이 있습니다. 증여예약이란 재산을 증여할 의사를 표시하고, 증여의 대상이 되는 재산에 대해 증여예약의 등기를 하는 것입니다. 증여예약을 한 경우에는 증여예약자는 재산을 처분할 수 없고, 증여예약을 받은 자는 증여예약의 취소를 청구할 수 있습니다. 즉, 임차권을 증여예약한 경우에는 임대인은 임차권을 처분할 수 없고, 임차권을 증여예약받은 자는 임차권의 취소를 청구할 수 있습니다.하지만 증여예약은 임차권의 존속과 전세금 반환의 의무에 영향을 주지 않습니다. 임차권은 임대차 계약에 따라 존속하고, 임대차 계약이 종료되면 임차권도 소멸합니다. 임대인은 임차권을 증여예약하였다고 하더라도 임차권이 존속하는 동안에는 임차인의 임차권을 침해할 수 없습니다. 또한 임대인은 임대차 계약이 종료되면 임차인에게 전세금을 반환해야 합니다. 임차권을 증여예약하였다고 하더라도 전세금 반환의 의무는 면제되지 않습니다.따라서 질문자님은 임대차 계약의 종료와 전세금 반환 요구에 대한 증거를 확보하셨다면, 임대인이 증여예약을 한다고 해도 전세금 반환 소송을 제기할 수 있습니다. 임대인이 증여예약을 방어로 주장한다면, 재판부는 증여예약이 임차권의 존속과 전세금 반환의 의무에 영향을 주지 않는다고 판단할 가능성이 높습니다. 물론, 임대인이 다른 방어를 할 수도 있으니, 전세금 반환 소송을 제기하기 전에 변호사의 상담을 받으시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
23.11.17
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아파트 재건축 절차와 기간이 궁금합니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트 재건축은 지은지 30년이 넘은 아파트들이 주거환경 개선을 위해 새로 지어지는 사업입니다. 아파트 재건축은 다음과 같은 절차로 진행됩니다.1 계획수립: 재건축의 기본방향, 계획기간, 주거지 관리 계획, 건축물의 밀도계획, 세입자에 대한 주거안정대책 등을 수립합니다. 약 24개월이 소요됩니다.2 정비구역 지정: 재건축 계획안을 수립하고 아파트 소유자 2/3 이상의 동의를 받아 정비구역으로 지정합니다. 약 12개월이 소요됩니다.3 조합설립 추진위원회 및 재건축조합 승인: 재건축을 추진할 조합을 설립하고 법인으로 인정받습니다. 약 13개월이 소요됩니다.4 안전진단: 아파트의 구조안전성, 건축마감 및 설비노후도, 주거환경, 비용분석 등을 평가하여 재건축 가능여부를 결정합니다. A~C등급은 재건축이 불가능하고, D등급은 조건부 재건축, E등급은 재건축 확정 등급입니다. 약 6개월이 소요됩니다.5 사업시행 인가: 재건축 조합이 추진하는 재건축 내용을 지자체에서 최종 확정하여 인가해줍니다. 신축아파트 배치계획, 시공사, 자금계획, 세입자 주거대책 등을 담은 사업시행계획서를 제출하고 심의를 거칩니다. 약 9개월이 소요됩니다.6 관리처분 및 분양신청: 조합원에게 새로 건축된 건축물과 대지지분을 배분하는 기준을 수립하고 인가받습니다. 조합원들이 취득할 건축물 및 대지지분, 건축비, 사후 정산금액 등을 결정합니다. 그 후 분양절차를 진행합니다. 약 14개월이 소요됩니다.7 착공 및 준공: 실제로 아파트를 철거하고 새로 지어줍니다. 약 26개월이 소요됩니다.아파트 재건축은 정비구역 지정 이후 평균적으로 9.7년이 걸린다고 합니다. 단계별로 살펴보면 정비구역지정 이후 1.2년, 조합설립인가 후 3.1년, 사업시행인가에 1.4년, 관리처분인가에 1.4년, 착공 후 준공까지 2.6년 등 총 9.7년이 걸립니다. 이는 평균기간이기 때문에 실제로는 더 길게 시간이 소요되는 곳도 많습니다.
경제 / 부동산
23.11.17
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전세 안전하게 계약하는 방법이 뭘까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 계약 시 안전하게 계약하는 방법은 다음과 같습니다전세 계약 전에는 임대인의 신분증과 등기부등본을 확인하여 소유자 본인인지, 부동산에 근저당이나 가압류 등의 문제가 없는지 확인해야 합니다. 거래하려는 집이 근저당이 있는 경우에는 근저당 말소 조건으로 계약하는 것이 좋습니다. 근저당 말소 조건이란 임차인이 보증금을 지불할 때 근저당을 말소하고 전세권을 설정한다는 내용을 계약서에 특약으로 넣는 것입니다. 이렇게 하면 근저당이 전세권보다 우선하지 않게 되어 보증금을 보호할 수 있습니다.전세 계약 후에는 무조건 전입신고와 확정일자를 받아야 합니다. 전입신고는 임차인이 해당 주소에 거주한다는 것을 관할 주민센터에 신고하는 것이고, 확정일자는 임차인이 전입신고한 날짜를 등기소에 등록하는 것입니다. 전입신고와 확정일자를 받으면 임차인의 전세권이 확정되어 임대인이 부동산을 매매하거나 담보로 제공할 수 없게 됩니다.전세 계약 시에는 전세보증보험을 가입하는 것이 좋습니다. 전세보증보험은 임대인이 보증금을 돌려주지 않거나 부동산에 문제가 생겼을 때 보증금을 대신 지급해주는 보험입니다. 전세보증보험은 계약 후에 가입할 수 있으며, 필요한 서류는 계약서, 등기부등본, 전입신고증, 확정일자 증명서 등입니다. 전세보증보험의 가입조건은 보험사마다 다르므로, 가입 전에 보험사에 문의하거나 비교사이트를 이용하는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
23.11.17
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집주인에게 계약갱신청구권 할때 궁금한게 있어서요.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.계약갱신청구권은 세입자가 계약기간 만료일로부터 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 내에 집주인에게 계약갱신을 요구할 수 있는 권리입니다. 따라서, 세입자는 계약기간 만료일이 7개월 남은 시점에서는 아직 계약갱신청구권을 행사할 수 없습니다. 계약갱신청구권을 행사할 수 있는 시점이 되면, 세입자는 집주인에게 계약갱신의 의사를 전달하면 됩니다. 이때, 증거를 남기기 위해 내용증명이나 문자, 카톡 등으로 통보하는 것이 좋습니다.계약갱신청구권을 행사한 후에는 보증금이나 임대료 등의 조건을 협의할 수 있습니다. 단, 임대료는 최대 5%까지만 인상할 수 있으며, 전세에서 월세로 전환할 수 없습니다. 보증금은 계약갱신청구권과 관련된 법률에 따라 정해진 상한이 없으므로, 집주인과 세입자가 협의하여 결정할 수 있습니다. 보증금 협의 시에는 만기도래 시점의 시세를 참고하거나, 전세금 상한제를 적용할 수도 있습니다.
경제 / 부동산
23.11.17
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재개발 조합원 입주권 매도하면 중개수수료 몇% 인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.(1) 관리처분인가 후 멸실 후에는 입주권의 상태가 토지로 간주되기 때문에 토지의 중개수수료 요율을 적용합니다. 토지의 중개수수료 요율은 거래금액의 0.9%로 상한이 없습니다. 예를 들어, 입주권 매매가가 10억원이라면 중개수수료는 10억원에 0.9%를 곱한 9백만원이 됩니다.(2) 동호수 배정 후에는 입주권의 상태가 주택으로 간주되기 때문에 주택의 중개수수료 요율을 적용합니다. 주택의 중개수수료 요율은 거래금액에 따라 다르게 적용됩니다. 예를 들어, 입주권 매매가가 10억원이라면 중개수수료는 10억원에 0.4%를 곱한 4백만원이 됩니다.중개수수료는 중개의뢰인과 개업공인중개사가 협의하여 결정할 수 있으므로, 위의 요율은 참고용으로만 사용하시기 바랍니다. 또한, 중개수수료는 납입된 부담금을 기준으로 적용되므로, 추가분담금, 계약금, 중도금 등의 납부 여부에 따라 달라질 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.11.17
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전세집 구하는 중인데 제가 지금 억지부리고 있는것인지 궁금합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.채권최고액은 근저당권으로 담보되는 한도액으로, 집주인이 은행에서 대출할 수 있는 최대 금액입니다. 전세가율은 매매가 대비 전세가의 비율로, 이 비율이 높아지면 임차인이 집주인으로부터 보증금을 돌려받기 어려워질 수 있습니다. 전세가율이 100%를 넘는 경우는 전세가가 매매가를 초과하는 것으로, 전세사기의 위험이 매우 높습니다. 따라서 전세가율이 100%를 넘는 물건은 절대로 계약하지 않는 것이 좋습니다. 전세가율이 100%에 가까운 경우에도 신중하게 판단해야 합니다. 일반적으로 전세가율이 80% 이상인 경우는 전세가가 매매가의 대부분을 차지하는 것으로, 임차인의 입장에서는 불리하다고 볼 수 있습니다. 전세가율이 60% 이하인 경우는 전세가가 매매가의 절반 이하를 차지하는 것으로, 임차인의 입장에서는 유리하다고 볼 수 있습니다. 전세가율이 60%~80%인 경우는 전세가가 매매가의 적정 수준을 차지하는 것으로, 임차인과 집주인의 입장에서는 균형적이라고 볼 수 있습니다.전세가율은 지역별로 다르게 산정될 수 있으므로, 전세로 오피스텔에 들어가려고 하시는 경우에는 해당 지역의 전세가율을 확인하시는 것이 좋습니다. 전세가율을 확인하는 방법은 다음과 같습니다.1 국세청 홈택스 (www.hometax.go.kr)에서 「조회ㆍ발급→기타 조회→기준시가 조회→오피스텔 및 상업용건물」을 클릭하고, 건물의 주소와 동호수를 입력하여 기준시가를 확인합니다.2 기준시가를 매매가로 나누어 전세가율을 계산합니다. 예를 들어, 오피스텔의 기준시가가 3억원이고, 매매가가 4억원이라면, 전세가율은 3억원 ÷ 4억원 × 100% = 75%입니다.3 전세가율이 60%~80% 사이에 있는지 확인합니다. 만약 그렇다면, 전세가가 적정하다고 볼 수 있습니다. 전세가율이 80% 이상이거나 60% 이하라면, 전세가가 부적정하다고 볼 수 있습니다.전세집을 구하실 때는 전세가율뿐만 아니라 채권최고액도 확인하셔야 합니다. 채권최고액은 등기부등본에서 확인할 수 있으며, 채권최고액이 전세보증금보다 낮거나 같아야 안전합니다. 채권최고액이 전세보증금보다 높은 경우는 집주인이 추가로 대출을 받을 수 있으므로, 임차인의 보증금이 위험에 노출될 수 있습니다. 따라서 채권최고액이 전세보증금보다 높은 경우는 감액등기를 요구하거나, 임대차보증보험에 가입하거나, 계약을 취소하는 것이 좋습니다.질문하신 사례에서는 채권최고액이 8200만원, 전세가가 9000만원, 국세청 오피스텔 기준시가가 1억1천인 집이라고 하셨습니다. 이 경우, 전세가율은 9000만원 ÷ 1억1천 × 100% = 81.8%로, 전세가가 매매가의 대부분을 차지하는 것으로, 임차인의 입장에서는 불리하다고 볼 수 있습니다. 또한, 채권최고액이 전세보증금보다 800만원 낮은 것으로, 집주인이 추가로 대출을 받을 수 있는 여지가 있습니다. 따라서 이 경우는 전세가가 부적정하고, 보증금이 위험하다고 판단할 수 있습니다. 중개사님이 그런 집이 없다고 하셨다면, 현재 시장에서 전세가가 매매가에 비해 과열되어 있거나, 채권최고액이 낮은 집이 적거나, 중개사님이 임차인의 입장을 고려하지 않고 집주인의 입장만을 우선시하고 있거나, 세 가지 이유가 있을 수 있습니다. 진상고객이라고 생각하지는 않습니다. 전세집을 구하실 때는 자신의 권리와 안전을 지키기 위해 적절한 전세가율과 채권최고액을 확인하고 요구하는 것이 당연한 것입니다.
경제 / 부동산
23.11.17
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공장 인수시 인수가격 공식이 있나요~?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.공장 인수시 인수가격을 결정하는 공식은 통일된 것이 없으며, 다양한 요인을 고려하여 협상을 통해 정해야 합니다. 일반적으로 공장 인수시 고려해야 할 요인은 다음과 같습니다.1 공장의 매출액, 영업이익, 순이익 등 재무상태2 공장의 시장점유율, 브랜드 가치, 기술력, 경쟁력 등 시장상태3 공장의 토지, 건물, 설비, 재고 등 자산가치4 공장의 부채, 채권, 채무, 임대료 등 부채상태5 공장의 인력, 조직, 문화, 업무프로세스 등 인적자원상태6 공장의 환경, 안전, 규제, 법률, 세금 등 법률상태이러한 요인들을 종합적으로 분석하여 공장의 가치를 평가하고, 인수가격을 산정하는 방법은 여러 가지가 있습니다. 예를 들어, 다음과 같은 방법들이 있습니다.1.자산기준법 : 공장의 자산가치를 기준으로 인수가격을 산정하는 방법입니다. 공장의 자산가치는 장부가치, 재평가가치, 현재가치 등으로 산정할 수 있습니다. 이 방법은 공장의 자산이 주된 가치를 창출하는 경우에 적합합니다.2.수익기준법 : 공장의 수익가치를 기준으로 인수가격을 산정하는 방법입니다. 공장의 수익가치는 과거의 수익성, 미래의 수익성, 할인율 등으로 산정할 수 있습니다. 이 방법은 공장의 수익이 주된 가치를 창출하는 경우에 적합합니다.3.시장기준법 : 공장의 시장가치를 기준으로 인수가격을 산정하는 방법입니다. 공장의 시장가치는 유사한 공장의 거래가격, 주가, 배당금, 매출액 등으로 산정할 수 있습니다. 이 방법은 공장의 시장환경이 주된 가치를 창출하는 경우에 적합합니다.
경제 / 부동산
23.11.17
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