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아파트 소유자변경시 관리사무소에 알려야되나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.ㅡ아파트 소유권자가 변경되었다면 상식선에서 당연히 알려 주셔야지요?아파트관리 및 자치회의 전달사항 각 종화재예방 및 관리비 예산 집행 및 결산사항 등 등ㅡㅡ그리고 아파트 장기수선충당금의 납입의무는 소유권자가 부담의무가 있으나 대체로 전세권자 또는임차인이 관리비 안에 포함 납부하지만 계약기간이 종결 될 때는소유권자(임대인)가 임차인에게 청산해주이야 한다는 것도 참고하시기 바랍니다그리고 직접 방문 여부 관계는 아파트관리사무실에 전화 문의하면 친절히 안내해주리라 생각합니다
경제 / 부동산
23.07.04
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부동산(아파트) 구입시 구입금액에 따른 취득세 문의
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.ㅡ아파트 또는 기타 부동산 구입시에는 일정 금액의 취득세를 납부하게 됩니다이러한 취득세나 양도소득 세율의 관계는매년 약간식 조정하여 고시합니다2023년부동산 세금조견표(2023.2.28 시행령 공포)에 따르면 조정지역 비조정지역 일반건물.토지(농지외) 농지등으로 구분하고 조정지역에서 1주택 2주택 3주택 4주택 이상으로 구분하며 금액은 각 주택 매매가 기준 6억이하 9억이하 9억초과 등으로 나눕니다 한 예로 조정지역에서 1주택자의 경우6억이하 85입방미터 이하는 취득세1%교육세 0.1% 총계 1.1%를부담하며85입방미터 초과는 취득세1% 녹특세 0.2% 교육세 0.1% 총계1.3%를 납부하셔야 됩니다자세한 사항은 세무서나 공인중개사 사무소에 방문 하시면 조견표가 비치되어 있으니 참고 하시기 바랍니다
경제 / 부동산
23.07.03
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임대차갱신청구권 거절 직계존속 실거주 목적에 해당되는지요(세대원인 경우)
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.ㅡ아파트는 출입문이 하나인 관계로 한 세대주 만 인정됩니다 그러나 주택의 경우는 출입문이 한개 이상이므로 여러세대주를 인정합니다귀하의 경우는 이미 부친이 세대주이므로주민등록을 부친집으로 옮길 경우 동거인이 되어 주민등록상 가족으로 편입됩니다따라서 가족이 거주 목적으로 이사오게 된다면 계약갱신 요구권을 거부할 수 있습니다그러므로 묵시적 계약기간이 끝나기 전 6 -2개월 전 전세자에게 계약 종결 의사를분명히 밝히고 계약종결과 동시에 전세보증금은 반환하신다면 법률상 하자가 없으으리라 봅니다 그러나 계약갱신요구권을 거절하고 추후 가족이 아닌 다른 사람과 계약을 진행할 경우는 상대방(현전세세입자) 이 손해배상 청구소송시에는 매우 불리한 결과를 초래 할수 있다는 것도 참고 삼아 조언드립니다ㆍ
경제 / 부동산
23.07.03
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월세 계약시 채권최고액 괜찮을까요??
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.채권 최고액은 은행별 약간 차이가 있지만통상적으로 융자액의 120%를 설정하기도 합니다귀하의 경우는 매매 추정가격에 비하여 채권설정 금액이 높은편입니다.그래서 만약 전세금 반환 청구 시기에 경매가 진행될 경우 약간 위험 요소가 발생할 수 있다고 봅니다더구나 다른 선순위 등기설정 관계가 있을 때는 위험 요소가 더욱 증가되겠지요?따라서 토지나 건물의 등기부등본을 열람하시어 선순의등기가 은행외에는 없을 때는 전세권 설정등기를 하겠다는 승락을 받고전세계약을 진행하시는 것이 현명한 처사라고봅니다저의 답변이 도움되기를 기대합니다
경제 / 부동산
23.06.30
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전세 계약 기간이 끝나지 않았을 때 이사를 가도 되나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 민법상 모든 계약 행위는 계약당사자 간의 합의를 매우 중요한 가치로 인정되기 때문에 임대인이 임차인의 요구를 승락한다면 법적 문제없이 해결되겠지요그러나 전세계약이 종료되기 전 계약 변경요구는 임대인의 입장에서 전세금을 바로반환해 주어야 하기 때문에 수용하기 어려울 것 입니다현재 부동산 전세가격의 하락으로 인한 재계약 요구는 임대인과 협의는 할 수 있으나 거부할 경우 법적조치를 강구하기 어려울 것 입니다그렇다고 바로 이사를 할 경우 추후 임차보증금 반환 요구를 위한 법적 다툼에서 많은 어려움에 봉착할 수 도 있겠지요 다시 말씀드리면 소송 재기상 우선변제권의 상실. 점유권의 상실. 경매 신청권 등의 법적 요건의 불리한 입장에 당면할 수 있다는 것입니다따라서 계약관계 철회는 손해배상 청구 가 우려되므로 신중한 판단이 요구된다고 봅니다
경제 / 부동산
23.06.07
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전세연장계약서를 쓰지 않아도 되나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 전세 계약기간이 종료되었을 때 재계약 의 시점에서 현 계약 조건 변동없이 동일 조건으로 계약관계를 유지하고자 하는 계약을 ' 묵시적 갱신'이라고 합니다따라서 다시 계약서를 작성할 필요가 없이종전계약서의 효력을그대로 유지하겠다는 의미입니다(직전 계약 기간이 2년이라면 다시 2년의계약 관계를 동일 조건으로 재계약의 효력유지한다는 뜻임)묵시적갱신의 경우 횟수제한은 없습니다ㅡ 단 계약갱신요구권은 1회의 제한 규정이 있습니다그리고 묵시적 갱신 경우 임차인에게 유리한 것은 계약 기간 종료전이라도 6개윌에서 2개월전에 임대인에게 계약해지 요구를 할 수 있다는 점 입니다 참고적으로 관련 법규는 임대차 3법에 자세히 규율되어 있으므로 열람하시어 많은도움을 받으시기를 바랍니다
경제 / 부동산
23.06.07
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전세계약은 전세금이 계약기간안에도 계속 바뀔 수 있나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.전세 계약 기간 중에는 전세금의 인상이나인하 요구를 할 수 없습니다전세금의 인상 및 인하 요구는 정식 계약기간이 종료되고 새로히 재 계약을 할 경우는 가능합니다재계약시는 임대차3법 제6조항에 의거직전임대료를 기준 인상률은 1/20이하로규정되고 있습니다 그러나 인하률은 규정하지 않았습니다 이는 약자인 임차인을 보호하려는 법제정 취지라 봅니다자세한 것은 임대차3법에 상세히 규정되어 있으므로 참조하시기 바랍니다
경제 / 부동산
23.06.04
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복층사는데 윗집에서 물이좀 새요 말해야되나요
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다 먼저 누수 현상의 원인이 어디로 부터 발생하는지 전문가의 자문을 얻어 확인 해야하겠지요만일 윗집 회장실로 인한 누수 원인이라면윗집 소유자에게 누수 방지 시설 개수를 요구하셔야 합니다정식 건축물 이라면 일정 부분 경계선으로부터 이격하여 건축되므로 윈만하면 누수 현상이 발생되지 않으리라 짐작되지만 때로는 무허가 개축시 자주 발생하기도 합니다또한 피해가 심하다면 정식 내용증명서를보내어 시설 개선을 요구하고 누수로 인하여 벽지 도배를 할 경우 ( 영수증을 첨부하여 )비용 청구를 하겠다는 의사를 전해야 할 것으로 생각됩니다커다란 피해가 아니라면 이웃과 원만한 대화와 협조로 해결 하시기를 바랍니다그리고 누수 원인은 다양하게 존재합니다이웃으로 인한 피해가 아닌 건축물의 노후화와 하절기 집중 장마로 인하여 자연적으로 발생될 수도 있다는 사실도 고려해야 할 것입니다
경제 / 부동산
23.06.04
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현재 살고 있는 월세 원룸방 재계약 시 어떤 부분을 해야되나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 전월세 계약 관계는 임대차3법6조항에서 세부적으로 규정하고 있습니다 몇가지 참고 삼아 제시한다면 묵시적갱신이란 현 계약 관계를 동일한 조건으로 변동 내용 없이 유지하고자 하는 의사표시이며 별도로 계약서를 작성할 필요가 없습니다 (현계약서의 효력 계속 유지됨)그러나 임차인(세입자)이 계약해지 의사가 있다면 계약 종료 6개윌에서 2개윌 사이에 임대인에게 해지 의사를 통지 해야 합니다재계약 문제는 임대인이 보증금 및 윌세에 대한 인상 요구시 계약 조건의 변동이 수반되므로 재계약서를 작성해야 되겠지요(인상율은 직전 임차료의 20/1 이내 범위를 넘지 못함)그리고 임차인이 계속 거주 의사가 있을 때는게약갱신요구권을 1회에 한하여 요구 할수 있다는것도 참고삼아 제시합니다따라서 질문 내용에 대한 답변은문1과 2번 질의 내용 :: 임대인이 아무말이 없으면 묵시적 계약 갱신으로 간주함(임대인에게 굳이 물어볼 필요가 없음) 또한 상호간 임대료에 대한 인하(또는 인상) 요구는 가능하나 이 때는 계약조건의 변동으로 새로이 계약서 작성 필요)문3 : 재계약시 임대인과 통상 직거래란 용어로 재계약이 가능(특히 구두상 계약을 문의하셨는데 모든 계약은 증거능력 획보를 위하여 필히 문서로 작성하실 것)하나 차후 예기치 않는 분쟁 방지하기 위하여 공인중개사 사무실을 활용하시기 조언드립니다
경제 / 부동산
23.05.31
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부동산 매매 계약시 전세 세입자 확인이 될지요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.건물 및 토지 매수시 등기부를 열람하게 되면 갑구(표제부) 란 은 소유권자의 주소와 성명이 표시되고 을구 란은 근저당 등 채권관계등 등기내용이 표시됩니다(전세권 .근저당 설정 등이 표시)그러므로 전세 세입자 중 전세권 설정을 하지 않은 경우는 매도자가 보관하고 있는 계약서 중심으로 확인하여야 됩니다특히 특약사항 란에 ㅡ현재 모든 세입자의 계약관계는 잔금 지불과 동시에 매수자가 권리 의무사항을 승계한다ㅡ라는 특약규정을 명시 하기 바랍니다그리고 잔금을 지불할 때는 계약 관계의 승계에 따라 기존 전세계약서의 보증금을 공제하고 청산 절차를 받게 됩니다(매도자가 보관하고 있는 전세계약서도 인수 받음) 이 모든 것은 공인중개사무소에서 계약을 진행하게 되면 법적 하자 없이 안내 받을 것 입니다
경제 / 부동산
23.05.31
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