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임차권등기설정 전 이사를했습니다

안녕하세요. 장주석 변호사입니다.주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권 취득은 주택 인도와 주민등록(전입신고)이 이루어져야 발생합니다. 다만 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도와 주민등록의 요건은 경매절차의 경락기일까지 계속 유지되어야 하고 만약 그 전에 주민등록만 그대로 둔 채 시설이나 집기를 남겨두지 않고 이사했다면 원칙적으로 '주택의 점유'를 상실한 것으로 보게 될 것입니다. 그러나 이 경우에도 그 후 다시 짐 일부를 가져다놓았다면 상실했던 점유를 다시 회복한 것으로 볼 여지도 있어서 주택임대차보호법상 대항력와 우선변제권을 회복한 것으로 볼 수도 있습니다. 이 경우의 핵심은 단순히 짐을 다시 옮겨놓은 것을 '점유'의 회복으로 볼 수 있는지 여부인데 대법원 판례는 "물건에 대한 점유란 사회통념상 어떤 사람의 사실적 지배에 있다고 보이는 객관적 관계를 말하는 것으로서, 사실상의 지배가 있다고 하기 위해서는 반드시 물건을 물리적·현실적으로 지배하는 것만을 의미하는 것이 아니고, 물건과 사람과의 시간적·공간적 관계와 본권관계, 타인 지배의 가능성 등을 고려하여 사회통념에 따라 합목적적으로 판단하여야 한다( 대법원 2005. 9. 30. 선고 2005다24677 판결 참조)."라는 입장이어서 질문하신 분이 주택 부분을 사실상 지배하는 객관적 관계에 있었는지 여부가 인정되어야 할 것입니다(타인이 쉽게 치울 수 없을 정도의 짐이 존재한다면 계속 해당 주택을 점유하고 있는 것으로 볼 여지가 많을 것 같습니다). 관련법령주택임대차보호법제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.② 주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 이 경우 대항력이 인정되는 법인은 대통령령으로 정한다. <개정 2015. 1. 6.>③ 「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. <신설 2013. 8. 13.>④ 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다. <개정 2013. 8. 13.>⑤ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 주택이 매매나 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조제1항ㆍ제3항 및 같은 법 제578조를 준용한다. <개정 2013. 8. 13.>⑥ 제5항의 경우에는 동시이행의 항변권(抗辯權)에 관한 「민법」 제536조를 준용한다. <개정 2013. 8. 13.>[전문개정 2008. 3. 21.]

법률 / 가압류·가처분

23.10.08

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