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집을 상속 받았는데 무주택 청약 가능할까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.상속으로 인해 일시적으로 주택 보유자가 된 경우 청약시 무주택자로 인정받을 수 있는지에 대한 내용인데요, 지금과 같은 경우는 "잔금일+소유권이전등기일" 이 매도 완료 기준이 됩니다. 즉, 계약서 작성일 6월 27일 이 아닌 실제 소유권이 이전된 시점에 매도 완료로 인정됩니다. 즉, 10월 22일 잔금일 +등기일 이라고 가정했을 때 7월 15일 부적격 통보일 기준 3개월 이내가 아니라면, 무주택 요건을 충족하지 못한 것으로 간주될 수 있다는 뜻입니다. 대안으로는 소유권이전 및 잔금일을 10월 15일 이내로 조정하는 방법이 있습니다. 도움이 되시면 좋겠습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.07.11
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전세대출과 보증보험가입으로 문의 드립니다
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.전세자금대출 가능여부에 대해서는 가능할 것 같은데요. 다만, 몇 가지 조건을 충족해야 합니다. 임차인께서 전입신고 및 확정일자를 받을 수 있어야 하고, 전세보증금이 시세 대비 적당해야 하며, 해당 주택이 근저당 등 위험한 선순위 권리관계가 없을 때 가능합니다. 집주인이 2주택자인 부분은 전세대출에서 큰 문제를 차지하지 않습니다. 보증보험 가입이 어렵다는 말은 사실이 아닐 수도 있습니다. 선순위 +근저당 이 집 시세 100% 넘지 않고, 임대인이 파산, 회생 등 금융 채무불이행자가 아니면 가능할 수도 있으니 재 확인이 필요합니다.
경제 / 부동산
25.07.11
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청년안심주택에서 전세 사기 사건이 있었다고 하던데.. 사실인가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 해당 건물은 서울시 지원으로 민간사업자가 신축한 다세대 주택으로서, 총 134세대가 공급되었습니다. 그러나 이 민간사업자가 시공사에게 공사비를 지급하지 못해서 시공사가 근저당권을 설정했고, 이후 건물이 경매에 넘어간 상황입니다. 청년 세입자들은 서울시가 추진한 안심주택이라는 믿음으로 전세계약을 체결했으나, 전세보증금 반환을 받지 못하고 집이 경매로 넘어가면서 보증금을 날릴 상황입니다 원인은 서울시가 민간건설사업자에게 용적률 혜택만 주고 업무를 전무 맡겼기 때문인데요. 사업자 리스크에 대한 관리가 소홀했습니다. 또한 민간사업자가 건축비용을 대지 못해서 근저당을 설정시키도록 방치한 것도 문제입니다. 세입자가 들어오기 전에 근저당 설정되어 있었다면, 보증금은 후순위로 돌려받을 수가 없는 상황입니다. 특히 확정일자, 전입신고만으로로 보호받는다는 잘못된 믿음으로 발생한 상황이기도 합니다. 전세사기 특별법으로 구제할 수도 있으나, 이런 경우는 사기와 기망이 인정되어야 하며, 피해자 단체가 구제 신청을 해야 하는 번거로움이 있습니다. 또는 HUG전세보증금 반환보증이 되어있다면 일정금액은 회수할 수도 있습니다. 또는 경매 종료 후 배당금형식으로 받는 방법도 있으나, 경매가액에 따른거라 확실하다고 할 수는 없습니다. 안타깝지만, 서울시나 국가의 행정구제로 구제하는 방법 외에는 확실한 대책은 없다고 볼 수 있겠습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.07.11
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5억 밑으로는 주택으로 안잡히는 게 맞나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.아니요,. 주택으로 보느나 보지 않느냐는 용도 및 구조와 법적 판단 기준에 따라 달라집니다. 주택 수를 중요시하는 경우 가격과는 무관하게 법적 주택으로 인정받느냐 하는 점에 따라 달라집니다 .1.5억짜리 오피스텔도 취사 , 수면, 세면등이 가능하고 세대주 등록이 되어 있으면 주택으로 잡히며, 분양 당시부터 주거용 오피스텔이라면 주택 수에 포함됩니다.
경제 / 부동산
25.07.10
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부모님 명의의 집에서 무상임대차 거주
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네 부모님 댁에 무상임대차 거주하는 것은 법적으로 아무문제가 없습니다. 그러나 실거주 요건이 필요한 각종 제도(청약)에 있어서 무상임대차 계약이 효과가 있는지, 실거주로 인정받을 수 있는지가 중요합니다. 신혼부부 특별공급(청약) 에 대해서는 무주택 세대 구성원이어야 하며 실거주 요건이 필요한 경우도 간혹있습니다. 부모님 명의 집에 무상임대 하더라도 무주택자 요건이 되며, 전입신고와 실거주를 모두 해야 함을 유의해주세요.신혼부부 전세자금대출(버팀목)의 경우는 부모님 소유 주택을 임차할 경우 대상에서 제외됩니다. 무상임대든 유상임대든 직계존속 소유의 집은 일반적인 전세대출 대상에서 제외됩니다 결론적으로는 청약은 가능하며 신혼부부 전세대출은 어렵다고 보시면 됩니다. 계약시 유의사항은등본상 세대 분리를 하시고, 전입신고를 바로 하시기 바랍니다. 기타 계약과 같이 모든 서류를 챙기시고, 보증금이 없으므로 대항력도 없다는 점 인지 하시기 바랍니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.07.10
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만기일 전에 집주인과 상의 후 퇴거. 보증금 미리 받을 수 있나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.문자 합의는 법적효력이 있습니다. 민법 제 105조에 따라 당사자 간의 의사표시는 문자, 이메일, 카톡 등도 증거인정됩니다. 문자 내용에 8월 0일 퇴거시 보증금을 반환하겠다는 표현이 명확하다면, 합의로 간주됩니다. 다만, 명확한 금액과 시점이 포함되는 것이 유리합니다. 보증금을 보호하기 위해서는 퇴거 전에 보증금을 수령하는 것으로 확실히 요구를 하셔야 합니다. 문자보다는 서면으로 보내는 것이 중요합니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.07.10
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토지매도 후 미수잔금을 못 받았어요.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 현재와 같은 상황이라면 지급명령신청과 같은 민사청구를 통해 진행이 가능하십니다. 계약 당사자가 사망한 상태이고, 상속권한이 있는 자가 4명이라면 사망에 의하여 채권에 대해서도 상속이 이루어지므로 ,이 과정을 통해 아버님 대신 4명의 자녀분이 소송을 진행 할 수 있습니다. 부디 원활히 잔금을 받으시길 바라겠습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.07.10
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사정이 있어서 방을 뺏다고 했습니다 ..
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.계약 기간이 끝나지 않은 상황인것으로 보입니다. 이런 경우는 실무적으로는 세입자가 다음 세입자를 구해서 집어넣는 방법이 가장 빠른 방법입니다. 집주인과 협의 하셔 직접 방을 내 놓으시고 다음 세입자를 빨리 구하는 것이 가장 빠른 방법입니다. 더 도움드리지 못해서 안타깝네요.
경제 / 부동산
25.07.09
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요즘 아파트 전세가 이전만큼 없는 것 같은데 이유가 무엇인가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네 맞습니다. 최근 아파트 시장에서 전세 매물이 줄고 , 월세 매물도 보합 상태입니다 고금리 영향을 받았습니다. 집주인이 전세를 선호 하지 않게 되었죠. 갱신권 소진 후 계약이 종료되면서 매물 수량 자체가 줄어든 원인도 있습니다.또한 전세사기, 보증금 미반환 이슈가 많이 발생하면서 수요도 줄어들었구요.월세의 경우는 전세가 감소되면서 월세수요가 늘었지만 공급이 충분하지 않은 상태입니다. 전세에서 월세로 전환하고가 하지만 임대차 조건을 조율해야 하기 때문에 월세 공급도 빨리 늘지 않고 있습니다. 질문에 답이 되었길 바랍니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.07.09
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일단의 주택지 조성사업과 관련된 법률은 도시개발법으로 해석하여야 하나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.도시개발법 부칙 제2조에 보면 경과조치라고 나와 있고, 이것은 미완료된 구 도시계획법상 사업은 도시개발법상 도시개발 사업으로 간주되며, 도시개발법을 준용해 후속절차를 진행할 수 있는 것으로 되어 있습니다. 특히 환지방식으로 추진되었던 경우 도시개발법 58조 이하의 환지절차 규정을 준용하여 환지정리를 마무리 할 수 있습니다. 말씀하신 대로 도시개발법에 따라 판단하시면 될 것 같습니다. 도시개발법을 이제 어떻게 적용하냐면, 공공기관의 정보공개에 관한 법률에 따라 사업 내역 및 문서를 확인한 후 행정절차법, 행정대집행법등 관련법에 따라 집행관련한 정보를 취득할 수 있습니다. 이것에 따라 기존 사업의 자료를 검토하고, 해당 지자체와 협의하여 환지 미완료 사실을 확인합니다. 그리고 도시개발구역의 재지정 가능 여부에 대해 검토를 한 다음, 환지절차를 재개 할 수 있도록 하면 됩니다. 이후 환지예정지를 지정하고 환지처분고시를 한 다음, 소유권 등기변경을 마무리하면 환지정리가 끝나겠지요.감사합니다.
경제 / 부동산
25.07.09
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