답변 내역

안녕하세요. 홍성택 공인중개사입니다.계약서를 작성하는데 대항력있게 작성하는 것은 아니고 확정일자와 전입, 전세권설정등 등기부등본에 올라갈때 순위가 어떻게 되느냐에 따라 달라집니다.

안녕하세요. 홍성택 공인중개사입니다.가계약도 계약입니다. 가짜계약이 아닌 소액을 걸어 놓는 임시계약이라고 이해하시면 됩니다대법원 판례에 따르면 ‘매매에 대한 가계약 작성 당시 목적물과 금액이 특정된 후 중도금을 어떠한 법으로 지불할지에 대해 합의가 있었다면 구체적인 내용이 기재되지 않고, 이후 정식적인 서류를 작성치 않았다고 하여도 매매가 성립된다.’라고 판시한 바 있습니다.도움되셨다면 추천!!부탁드립니다.

안녕하세요. 홍성택 공인중개사입니다.1. 지목은 아래와 같습니다.전 : 물을 상시적으로 이용하지 않고, 곡물이나 원예작물, 약초 등을 재배하는 토지답 : 물을 상시적으로 이용하면서, 벼, 미나리, 연 등을 재배하는 토지유지 : 배수가 잘 되지 않아 상시적으로 물이 고여있는 소류지, 호수, 연못 등의 토지구거 : 인공적인 수로, 둑 및 그 부속시설의 토지하천 : 자연의 유수가 있는 토지광천지 : 땅에서 온수, 약수, 석유류 등이 용출되는 토지양어장 : 수산물을 번식 또는 양식을 위해 인공적으로 조성한 토지수도용지 : 정수 및 공급을 위한 취수, 저수, 도수, 정수, 배수시설이 있는 토지제방 : 조수, 자연유수, 모레, 바람 등을 막기위해 방파제, 방사제, 방조제등의 토지염전 : 바닷물을 끌어들여 소금을 만들기 위해 조성된 토지과수원 : 사과, 배, 밤, 귤 등을 집단으로 재배하는 토지목장용지 : 축산업 및 낙농업을 위해 가축을 기르는 토지임야 : 산림 및 원야를 이루는 암석지, 자갈밭, 모래땅, 황무지 등대지 : 택지 조성공사가 준공된 토지공장용지 : 제조업을 하고 있는 공장시설의 토지학교용지 : 학교 교사와 부속시설물이 있는 토지종교용지 : 종교의식을 위한 교회, 사당, 사찰, 향교 등의 토지주차장 : 자동차 주차를 위한 독립적인 시설을 갖춘 토지주유소 용지 : 석유, 가스, 전기, 수소 등을 판매할 수 있는 시설이 있는 토지창고용지 : 물건을 보관, 저장하기 위한 독립적인 시설물을 갖춘 토지도로 : 보행 및 차량운행에 이용되는 토지철도용지 : 궤도가 설치되거나 관련 설비와 형태를 갖춘 역사 등의 토지공원 : 공중 보건, 휴양, 정서 생활에 이용하기 위한 시설이 있는 토지묘지 : 사람이나 시체의 유골이 매장된 토지체육용지 : 종합운동장, 축구장, 야구장 등의 시설과 관련 부속물이 있는 토지유원지 : 위락, 휴양에 적합한 종합적인 시설을 갖춘, 수영장, 놀이터, 낙시터 등사적지 : 문화재로 지정된 유적, 고적, 기념물을 보호하기 위한 토지잡종지 : 돌이나 흙을 파내거나, 야적장, 갈대밭 같은 토지2. 농지에는 원칙적으로 주택을 건축할 수 없으므로 농지전용허가를 신청하고 허가가 나면 토지형질변경 후 건축을 하고 지목변경을 통해서 주택을 취득하실 수 있습니다. 말그대로 허가이므로 100%는 지을 수 있다고 말씀드릴 수는 없습니다.도움되셨다면 추천!! 꼭!! 부탁드립니다.

안녕하세요. 홍성택 공인중개사입니다.당연히 문제가 있습니다. 1. 사기꾼일 수 있고...2. 부동산을 잘 모를수도 있고....3. 공인중개사도 문제군요. 모든 돈은 등기부상 소유자에게 입금하셔야 하면 만약 소장이 그 돈을 받는 다면 임대인의 인감증명서와 신분증사본, 위임장등을 확인하시고 정당한 권한이 있는 사람이어야합니다.또한 등기부등본도 미리 뽑은 것이면 그사진찍은 이후 어떤 선순위 물권이 있는지 모르니 당연히 그 자리에서 출력하셔야합니다.도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 홍성택 공인중개사입니다.전혀 문제될게 없습니다. 계약금의 경우 상호간의 협의에 의해 진행되며 만약 15%를 받으셨는데 계약을 파기할 경우 배액을 상환하는 것은 동일합니다.도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 홍성택 공인중개사입니다.네...공인중개사를 거치지 않고 상호간의 협의만 있다면 계약서 작성이 가능합니다.표준양식이 있으니 활용하셔도 되며 기존 계약서의 특약사항에 금액 변동에 대한 부분을 명기하시고 상호간의 도장 또는 서명을 옆에 날짜와 함께 찍으셔도 효력이 인정됩니다.도움되셨다면 추천!! 꼭 부탁드립니다.

안녕하세요. 홍성택 공인중개사입니다.주택임대차보호법 제10조(강행규정) 이 법에 위반된 약정(約定)으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.1년을 재계약 하셨다면 임차인이 유리한 1년의 기간을 주장하실 수 있습니다. 그리고 추후 부동산이든 모든 계약은 구두로 하시지 마시고 최소한 문자나 음성녹음등을 하셔서 근거를 남기시기 바랍니다.도움되셨다면 추천!!부탁드립니다.

안녕하세요. 홍성택 공인중개사입니다.쓰리룸이라는것은 아파트건 빌라건 방이 3개인곳은 쓰리룸이라고 합니다.아파트는 관리주체가 있고 그분들의 인건비, 상시관리에 필요한 비용을 입주민들이 나누어 부담하기에 기본 관리비가 올라갑니다.빌라의 경우 입주민들이 직접 관리하거나 문제 발생시만 처리하므로 관리비가 아파트대비 저렴하고요.도움되셨다면 추천!!부탁드립니다.

안녕하세요. 홍성택 공인중개사입니다.1. 집주인이 오케이 하면 그냥 가능한건가요?? 네 그렇습니다. 상호간의 협의에 의해 계약이 가능합니다.2. 만약 된다고 하시면 그냥 가까운 부동산에서 새로 월세 계약서만 쓰면 끝인가요?넵...당연히 수수료는 발생되고요. (아마도 직접 상대방을 구해서 가셨으니 수수료는 일반적인 경우보다 적게 받고 해줄 겁니다.)3. 부동산은 전세들어올때 이용했던 부동산을 이용하지 않아도 상관없나요?그럼요!!!^^4. 그리고 전세1.9억을 월세로 전환할경우월세보증금과 월세는 얼마가 되나요?전세를 월세로 할 경우 얼마가 되는지 이걸 계산하는 방식이 있나요??공식이 있는데 요즘은 검색하면 바로 나옵니다. 전월세 전환 계산기라고 검색해보세요.도움되셨다면 추천 !!!꼭 부탁드립니다.

안녕하세요. 홍성택 공인중개사입니다.1. 임대인은 집이 팔려야 임차인이 집을 알아보는 것이 순서가 맞다고 하는데계약 만기일이 정해져 있는 상황에서 저희는 만기일에 맞춰서 새집을 계약하고임대인은 집이 팔리든 안팔리든 어떻게 해서든 전세금을 돌려주는게 맞지 않나요?- 맞습니다. 임대인의 집이 팔리든 돈이 있든 없든 임차인이 고려할 사항은 아니죠. 만기일에 돌려주는 것이 맞습니다.2. 계약 만기까지 집이 안팔리면 좀 더 기다려 달라는데 집이 안팔린다면23년 안에 이사갈 집에 계약을 해야만 하는 제 상황에서는 대출 실행기간도 고려한다면기다려 줄 수가 없는 상황인데 만기일 넘기지 않고 전세금을 돌려 받을 수 있는 방법이 있나요?- 아쉽게도 아래의 임차권등기외에는 전세금을 안 돌려줄 경우 민사소송 밖에는 답이 없습니다.(경매도 있지만 시간이 오래걸리고 혹시나 운이 없으면 전액 배당을 못 받는 경우도 생기죠..) 법이 답답한것이 최소한 벌금이 나오는 정도의 형법으로 처리하면 좋겠네요. 그래야 돈 없는데 무리하게 갭투자해서 임차인들 골탕먹이는 임대인들이 안 생기고 갭투자문제도 진정되겠죠.3. 이것저것 알아보다 보니 임차권 등기라는 말을 들었는데임차권 등기는 우선 제가 짐을 빼고 임차권 등기를 신청하는 것인지 또한 신청시전세 보증금에 대한 이자가 일별로 발생된다고 하는데 어느정도 되는지 알려주실 수 있나요?- 소송 진행 중에는 지연이자 5%이고 판결이 난 이후에는 12%의 지연이자를 납부해야합니다. 임대인입장에서는 임차권등기명령이 되어 있으니 전세로 새로 들어오는 사람도 없고 골치아프겠죠.도움되셨다면 추천 부탁드립니다.