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부동산 빌라 가계약 입금 후 매도인이 일방적 계약 해제 통보 가계약금 배액 반환 가능한가요

안녕하세요. 홍성택 공인중개사입니다.참고하세요.당사자간 합의없다면, 가계약금 포기 내지 배액상환만으로 해제할 수 없다대법원은 “매도인이 ‘계약금 일부만 지급된 경우 지급받은 금원의 배액을 상환하고 매매계약을 해제할 수 있다’고 주장한 사안에서, ‘실제 교부받은 계약금’의 배액만을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다면 이는 당사자가 일정한 금액을 계약금으로 정한 의사에 반하게 될 뿐 아니라, 교부받은 금원이 소액일 경우에는 사실상 계약을 자유로이 해제할 수 있어 계약의 구속력이 약화되는 결과가 되어 부당하기 때문에, 계약금 일부만 지급된 경우 수령자가 매매계약을 해제할 수 있다고 하더라도 해약금의 기준이 되는 금원은 ‘실제 교부받은 계약금’이 아니라 ‘약정 계약금’이라고 봄이 타당하므로, 매도인이 계약금의 일부로서 지급받은 금원의 배액을 상환하는 것으로는 매매계약을 해제할 수 없다”라고 판시했습니다.(대법원 2015. 4. 23. 선고 2014다231378 판결)이에 따라, 대법원은 아파트 매매대금 11억 원, 계약금 1억 원으로 정하고 매수인이 가계약금 1,000만 원을 매도인에게 지불한 상태에서 매도인이 일방적으로 해제의사표시를 하고 수령한 가계약금의 배액인 2,000만 원을 공탁하자 매수인이 잔금 수령거절을 이유로 매도인에게 해제통지한 사례에서, 매도인이 해약금을 지급하고 계약을 해제하려면 실제 교부받은 가계약금 1,000만 원의 배액인 2,000만 원만 상환하면 되는 게 아니고, 약정 계약금인 1억 원에 가계약금으로 받은 1,000만 원을 합한 1억 1,000만 원을 상환해야 해제된다고 보았습니다. 다만, 1억 1,000만 원 전부를 반환케 하는 것은 여러 가지 사정상 부당히 과다하므로 30%를 감액하여 70%인 7,700만 원만 상환하면 된다고 최종 판단했습니다.가계약금(계약금 일부)만 교부된 상태에서 매수인이 계약금의 잔액을 지급하지 않는 한 매도인, 매수인 모두 계약해제 불가대법원은 “매매계약이 일단 성립한 후에는 당사자의 일방이 이를 마음대로 해제할 수 없는 것이 원칙이다. 다만 주된 계약과 더불어 계약금계약을 한 경우에는 민법 제565조 제1항의 규정에 따라 해제를 할 수 있기는 하나, 당사자가 계약금 일부만을 먼저 지급하고 잔액은 나중에 지급하기로 약정하거나 계약금 전부를 나중에 지급하기로 약정한 경우, 교부자가 계약금의 잔금 또는 전부를 지급하지 아니하는 한 계약금계약은 성립하지 아니하므로 당사자가 임의로 주계약을 해제할 수는 없다”(대법원 2008. 3. 13. 선고 2007다73611 판결)라고 판결했습니다.따라서, 가계약금을 교부한 매수인이 해제하려면 계약금 잔액 전액을 교부(공탁)해야 하고, 수령한 매도인이 해제하려면 받은 가계약금에다 본 계약금을 합친 금액을 상환해야만 적법하게 해제가 되는 것입니다.매도인이 유리한상황은 아닌 듯 합니다.

경제 / 부동산

22.08.29

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