답변 내역

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.우선적으로 선순위 대항력을 가지고 계신 경우 배당을 요구한 경우 낙찰이 되었는데 전세보증금보다 적을 경우는 배당으로 받고 나머지 금액은 전 임대인에게 소송을 통해서라도 회수를 해야 되는 문제가 발생이 되고,또한 선순위 대항력을 가지고 계신 경우 배당 요구를 하지 않은 경우는 낙찰자 새로운 임대인이 되어서 낙찰자에게 전세보증금을 받으시면 됩니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.고금리의 장기화로 가장 타격을 받은 업종이 건설업입니다.건설은 통상 먼저 대출을 실행을 하고 공사를 진행 해서 분양으로 대출을 갚고 이익을 남기는 구조인데대출이자가 비싸지고 또한 물가상승으로 인해 건설자재가격 및 인건비 상승등의 비용상승에도 불구하고분양이 안되는 현상이 나타나자 건설업에서는 공사를 지연되거나 중단되는 사태가 발생이 되는 것입니다.하루빨리 금리가 인하를 하고 물가가 안정이 되고 정부의 지원을 받아서 건설경기가 살아야 이러한 문제등은해결이 되지 않을까 사료 됩니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.타운하우스의 경우 입지가 좋고 교통이 좋고 또한 입주민들의 수준이 높은 경우 가격이 고가이고 주택또한 고급형이 많이있습니다. 그러나 입지가 외곽이고, 교통 및 상권 인프라등에 불리한 지역의 타운하우스일 경우 처음에 거주 할때는 전원의 낭만을 꿈꾸고 들어 갔다가도, 나중에 살면서 도심의 편리한 인프라를 누리다가 전원에서의 벌레,보안,인프라이용의 불편함등 을 느끼는 경우가 많이 발생을 하게 됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.가압류는 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권에 관하여 장래 그 집행을 보전하려는 목적으로 미리 채무자의 재산을 압류하여 채무자가 처분하지 못하도록 하는 제도입니다. 후에 재판에서 승소하면 가압류가 본압류로 바뀌어 강제집행을 할 수 있습니다.또한 근저당이란 해당부동산에 대해서 대출을 실행할 경우 은행에서 만약에 대출을 갚지 못하는 상황을 대비해서 근저당권이라는 권리를 설정을 하고 대출을 갚지 못하면 근저당권의 권리로 경매를 넘길 수 있는 권리 입니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.민법상 매수인의 절못으로 즉 잔금날 잔금을 입금 하지 않을 경우 잘못은 매수인에 있고 이런 경우 계약해지의 책임은 매수자에게 있으므로 계약금 몰수로 계약을 해지할 수 있습니다. 그럴 경우 내용 증명으로 한 두번 잔금을 주지 않아서 계약 해지 된다라는 것을 보내시고 계약금 몰수하시고 계약해지 하시면 됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.아파트의 경우 해당동의 2/3이상층을 로얄층이라고 합니다. 로얄층은 가격이 높은 이유가 일단 채광이 우수하고 뷰가 좋고 바람 통풍이 아주 좋고 또한 프라이버시가 보장이 됩니다. 3층의 경우 채광에서 불리하고 뷰또한 매우 제한적이며 소음에도 취약할 수 있습니다. 그런 이유로 가격이 로얄층보다 저렴합니다. 이왕이면 중층이상의 층을 권장합니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.도심 공터를 취득을 하고 단기적인 토지 매매를 위한 투자 방식이라면 주차장을 활용을 해서 수익을 올리고 지가가 상승을 하면 매도를 하는 방법이 좋을꺼 같고, 장기적인 입장에서는 건물을 짓고 임대료를 받는 것이 더 나은 운영 방법 입니다. 후자의 경우 지가 상승의 효과 있고 고수익의 임대료를 기대할 수 있지만 건축비용이 믾이 들어간다는 단점이 있습니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.농지의 경우 상속에 의해서 취득 할 경우 농지취득증명서는 필요가 없습니다만, 증여로 받을 시 농지취득증명서가 있어야 합니다. 증여 받기전에 미리 해당 지역 지자체에 가셔서 농지취득증명서를 발급을 받으셔야 증여로 빋으실수 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.계약서의 특약사항은 매도인과 매수인의 합의사항의 내용입니다.만일에 매도인이 그러한 문구가 마음에 들지 않을 경우 계약서 문구에서 뺄 수 있습니다.또한 그럴 경우 매수인이 부담을 안고 계약을 안 할 수도 있는 단점이 있습니다.잘 협의를 하시길 바랍니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.부동산은 역사적으로 볼때 우리나라는 10년 주기로 상승과 하락을 반복을 하면서 우상향하고 있습니다.지금은 고금리의 장기화와 정부의 부동산규제 및 대출 규제로 부동산 침체기 입니다.다소 수도권 인기있는 지역의 부동산일 경우 상승을 하고 있고 인기가 없는 지역은 하락을 하고 있습니다.즉 양극화가 심화되었습니다. 경매로 넘어 오는 부동산일 경우 대부분 대출을 갚지 못한 매물들이 대부분이고낙찰을 받아서 매도하기가 쉬운 환경은 아닙니다.또한 인기있는 매물이 나온다고 해도 경쟁이 치열한 단점이 있습니다.경매의 투자방식은 싸게 사서 매도수익을 올리는 방법과 임대수익을 올리는 방식이 있는데타케팅을 잘 하셔서 경매투자를 잘하시길 바랍니다.감사합니다.