답변 내역

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.우선 기존 집의 대출을 있을 경우 전세 세입자가 선순위 근저당 때문에 전세계약을 하지 않을 가능성이 큽니다.즉 전세주기가 매우 힘든 상황이고 만일에 근저당 말소 조건일 경우 전세계약을 가능하게 됩니다.또한 1주택자가 서울에 전세대출을 받게 될 경우 바뀐 대출규제로 인해서 전세대출 이자상환액이 DSR에 포함이 되게 됩니다. 또한 한도도 적게 나올 가능성이 큽니다.그리고 1주택자이므로 정부지원기금 전세대출은 힘들 것으로 사료됩니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.설계를 잘 하신것으로 보여 집니다. 부모자식간에 증여 한도는 경우 10년 5000만원 증여 비과세 받으시고 나머지 금액에 대해서는 4.6% 법정이자로 차용증을 활용을 하시면 될 것으로 사료됩니다.좀 더 자세하고 절세적인 부분에 대해서는 인근 세무사님과 협의를 해보시는 것도 방법이라 사료됩니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.가계약도 거래목적물이 동호수등 특정이 되게 되고, 또한 거래금액과 잔금 및 입주시가 특정이 되게 되면 계약으로 성립을 보게 됩니다. 계약 성립이 되었다고 보게 되면 가계약금도 임차인의 사정에 의한 계약 해지 시 위약금으로 가계약금을 돌려 받지 못할 수 있습니다. 즉 계약성립 여부를 잘 체크를 해보시길 바랍니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.가계약에 대해서 계약성립여부를 판단을 하는 것이 거래대상목적물, 거래대금, 잔금일자나 입주일자등이 특정이 되게 될 경우 계약성립으로 보게 됩니다. 즉 특성호수가 특정이 되고, 거래대금과 잔금 및 입주일자등의 합의가 있을 경우 계약성립이 되는 것으로 보고 가계약금은 돌려 받지 못하게 됩니다. 즉 위의 사항에 부합이 되게 될 경우 가계약도 계약성립으로 보는 것이기 때문에 체크를 한 번 해보시길 바랍니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.부동산 중개수수료의 경우 지역 및 부동산 유형, 거래형태, 거래금액에 따라서 조례로 최대 상한을 정하고 있습니다.즉 법적인 최대상한에서 중개수수료의 경우 공인중개사와 협의를 통해서 수수료가 결정이 되게 됩니다.통상 최대요율을 적용을 해서 다 받는 곳도 있고 협상을 통해서 할인을 해주는 곳도 있습니다.즉 최대요율만 안 넘기면 되기 때문에 공인중개사마다 각기 다르게 청구를 할 수 있습니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.전세 계약의 경우 가장 중요한 것은 향후 전세계약이 마치고 나갈때 전세보증금을 안전하게 회수를 하느냐에 있습니다. 또한 전세계약후 나갈 시 다른 세입자가 충분히 들어 올 수 있는 집이 좋고 무엇보다 등기부등본상 선순위 근저당권이 없는 물건이 좋습니다. 만일 있더라도 근저당권 말소 조건으로 계약을 하시면 됩니다.또한 확정일자 + 전입신고를 해서 우선변제권 및 대항력의 권리를 갖추시고 집 들어가실때 미리 집안 구석 구석 파손이 있는 곳은 미리 사진을 찍어 놓는 것이 좋습니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.하트 부분이 매도 호가 달 부분이 매수 호가 창입니다.또한 각 호가가격대마다 매도 및 매수자들이 주문을 걸어놓은 상태를 볼수 있고 볼륨이 클수록 많은 대기자 있다고 보시면 됩니다. 통상 호가창은 매도 및 매수 대기 볼륨을 볼 수 있고 상황에 따라서 매도벽 및 매수벽을 일부러 치는 경우도 있습니다. 주고 많은쪽으로 수렴하는 경우 있지만 꼭 그렇다고 볼 수도 없습니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.우선 기존 임대인과 재계약 협상 과정에서 묵시적갱신이나 계약갱신청구권등을 행사를 해서 임차인이 다음 2년에 대한 보장을 받은 상태에서는 2년 더 거주가 가능하게 됩니다. 임차인이 기존 임대인과 협의를 해서 취득한 권리는 임대인이 승계를 받게 되기 때문입니다. 새로운 임대인이 소유권이전등기전에 임차인이 기존 임대인에게 계약갱신청구권을 행사를 하게 되면 2년 더 거주가 가능합니다. 이러한 권리로 만일 퇴거를 받아주게 될 시 협상으로 사용하시면 될 것으로 사료 됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.통상적으로 선순위 근저당권이 있는 물건은 피하시는게 좋고 설사 계약을 한다고 하더라도 선순위 근저당권 말소 조건으로 해야 합니다. 또한 확정일자 + 전입신고 는 기본적으로 해야 우선변제권 및 대항력을 취득을 할 수 있고 전세보증보험 가입이 가능할 경우는 크게 걱정을 하지 않으셔도 되나 위 처럼 선순위가 있을 경우 보증보험 가입에 어려움이 있을 수 있다고 보여 집니다. 보증보험 가입이 된다면 계약을 해도 괜찮다고 사료됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.광명 힐스테이트 특별공급 조건은 무주택세대구성원입니다. 따라서 세대주 및 세대원 또한 동거인도 청약 가능하게 됩니다. 감사합니다.