답변 내역

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.전세입자가 있는 상태에서 매수를 하고 향 후 실거주를 계획 중이시라면 몇 가지 사항들을 사전에 체크를 해두셔야 합니다.전세 계약 만기일 - 전세 세입자가 언제까지 거주하는지 정확한 날짜를 확인 하시고 혹시 계약갱신청구권이 남아 있는지도 확인을 해보셔야 합니다.전세보증금 반환 방식 - 기존 집주인이 반환을 할 것인지.. 아니면 해당 금액을 떠안아서 매수인(본인)이 반환할 것인지...계약서에 해당 사항을 명확하게 명시를 해두셔야 합니다.전세 세입자의 퇴거 확인 - 기존 세입자가 퇴거를 거부할 수도 있기 때문에 퇴거 의사 및 본인의 실거주 예정인 점을 분명히 하셔야 합니다.대출 승인 여부 확인 - 전세 를 낀 상태에서 대출을 받을 경우 LTV 등이 다르게 적용될 수 있기 때문에 거주 목적인 점을 분명히 하시고 대출 시 반영하시기 바랍니다.기존 세입자가 있을 경우에는 강제 퇴거가 어려울 수 있으므로 이러한 부분에 대해서는 세입자 분과 사전에 협의를 해보시는게 중요하며 전세 보증금 반환에 대한 의무자를 반드시 잘 명시해 두고 거래를 하시기 바랍니다.혹시 모를 상황에 대비하여 특약 사항 등에 꼼꼼하게 추가를 해두시는게 좋습니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.이번 해제에 따른 집값 사승의 원인은 실거주와 투자 수요가 섞여 있기도 하겠지만,대부분 투자 성격이 강한 측명이 있다고 보여 집니다.토지거래허가제 폐지 구역 자체가 인기가 있던 지역이었고 기다리고 있던 투자자들이 들어가면서 가격이 급등하게 된 것입니다. 대부분 갭투자를 위한 성격이 강했던 것으로 파악하고 있습니다.그러나 다시 24일부터 토지거래허가구역이 지정이 되면서 부동산 시장의 가격 변화는 이루어질 것이라고 예상이 됩니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.지방의 경우 신축 아파트들의 경우에도 미분양으로 인해 거래가 거의 끊겼다 시피 한 모양세 입니다.금리가 높고 경기 불확실성으로 인해 사람들이 섣불리 집을 사지 않고 있으며, 지방은 인구 유출도 심해서 실거주 수요가 줄어드는게 가장 큰 문제 중 하나 입니다. 또한 최근 악성 미분양의 경우 최근 LH에서 매입해 임대 주택으로 활용할 예정으로 발표가 난 것으로 보면 구축 아파트는 점점 그 수요가 줄어들것으로 보입니다.구축아파트가 다시 살아나기 위해서는 신축보다 확실한 가성비가 있어야 합니다. 리모델링 가능성이 있거나, 역세권, 학군, 생활 인프라가 좋은 곳인경우 결국 다시 수요가 살아날 가능성이 있습니다. 그렇지 못한 곳들은 시간이 지날 수록 더 어려워질 것이라고 봅니다.결국 구축이라고 하더라도 입지가 좋고 실거주 수요가 있는 곳이라면 다시 시장에서 회복할 가능성이 있지만 그렇지 못한 곳들은 어려울 수 밖에 없는게 현실인 듯 합니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.부동산 방문 전에는 해당 부동산 연락처로 연락 하셔서 약속을 잡고 만나시는 걸 추천 드립니다.중개사분들이 사무실에 있는 경우도 있지만 때에 따라서 임장을 나가거나 외부에서 손님들과 미팅을 가지는 경우도 많기 때문에 사전에 약속을 정하고 만나시는게 가장 좋습니다.그리고 원하시는 가격대와 어떤 물건을 원하시는지 미리 이야기를 해두면 비슷한 물건들을 미리 정리해 둘 수 있기 때문에 사전 예고없이 방문 하는 것보다는 사전 예약 후 방문해야 더 많은 정보를 얻으실 수 있습니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.일단 집주인이 실제 소유주가 맞는지 등기부등본을 통해서 확인해 보시기 바랍니다. 등기부등본 발급 방법은 온라인에 잘 나와 있으니 확인해 보시기 바랍니다. 그리고 계약을 하게 되면 계약금은 반드시 집주인 명의 계좌로 송금을 하시기 바랍니다. 부동산 직원이나 제 3자 계좌로 보내라고 하는 곳은 의심해야 하며 중개인을 끼고 집주인과 직접 계약을 하는 것이 안전 합니다. 또한 잔금까지 모두 납부했다면 전입신고 및 확정일자를 꼭 받으셔서 보증금을 보호 하실 수 있습니다.집 안 내부를 살펴 볼때는 수압을 먼저 체크해 보실 수 있습니다. 주방, 화장실, 샤워실 등 물을 사용하는 곳 모두의 물을 틀어 놓고 수압이 달라지거나 하는 등의 변화는 없는지 보시고, 변기의 물도 같이 내려보면서 수압이 이상이 있는지 체크를 해보셔야 합니다. 그리고 냄새, 소음, 벌레의 흔적이 있는지, 벽지 등 곰팡이가 핀 곳들이 있는지 등등 구석 구석 살펴 보시기 바랍니다.그리고 관리비에 대한 부분이 어느 범위까지 포함되는지, 중도 해지시 위약금이 있는지 등등 꼼곰하게 체크를 해보시기 바랍니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.부동산의 평점이 좋지 않다는 건 계약에도 영향을 미칠 가능성이 큽니다. 특히 부동산 거래에서는 신뢰가 가장 중요하기 때문에 낮은 평점이 많다면 신중하게 접근을 하는 것이 좋습니다.부동산 평점이 낮다는 것은 허위 매물일 가능성도 있습니다. 실제 없는 매물을 광고해놓고 방문하면 다른 매물을 보여주는 경우, 계약 직전에 방금 계약됐다면서 다른 매물을 가용하는 패턴도 있습니다. 또한 계약 막판에 중개수수료 외에 추가 비용을 요구할 가능성도 있으면 관리비나 옵션과 관련해 숨겨진 비용이 있을 수도 있습니다. 아니면 임대인과 임차인이 잦은 문제를 일으킨 곳일 수도 있습니다.1점인 이유는 분명히 있을 테니 꼼꼼히 살펴 보시고 같은 매물이 다른 중개업소에도 올라와 있는지 등등도 체크해 보시면 비교하시는데 도움이 될 것 같습니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.레몬 마켓은 정보의 비대칭성 때문에 질 낮은 제품(레몬)만 남게 되는 시장을 의미하는데요. 소비자가 좋은 제품과 나쁜 제품을 구별하기 어려운 시장에서 발생하는 문제 입니다.대표적으로 중고차 시장을 들 수 있습니다. 판매자는 차 상태를 잘 알지만 구매자는 그 내용을 잘 모르기 때문에 문제가 있는 차도 정상가격에 팔리기도 합니다. 믿을 수 없으니 소비자는 싸게 사려고 하고, 결국 좋은 차를 가진 사람은 시장에서 빠져나가게 됩니다. 결과적으로 시장에 불량 차량만 남게 되는 것이죠.그리고 당근마켓 같은 중고 거래 시장을 들 수 있습니다. 판매자는 제품의 품질을 잘 알지만 구매자는 정확히 확인이 어렵기 때문에 간혹 가짜제품이 판매가 되고, 불량품들이 많아지면서 결국 소비자는 믿을 수 있는 새 제품만 구매하게 되는 것입니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.아무래도 서울 접근성이 좋은 지역과 기존에 가격이 높았던 지역이 영향을 많이 받을 수 있는데요, 대표적으로 분당, 과천, 성남, 광명, 하남, 고양, 안양 등이 있을 듯 합니다.강남과 가까운 지역일수록 더 빠르게 오를 수 있고,GTX 개통 지역은 상승에 대한 기대감이 큽니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.전세의 장점은 보증금만 걸고 거주가 가능하다는 점인데 보증보험이 가입 가능 하면 안정성 확보가 가능하여 추천 드릴 수 있습니다. 하지만 전세가율이 너무 높은 집은 피해야 합니다. 전세 대출 시 이자 부담이 크지 않고, 전세가율이 안정적인 지역이라면 전세가 나은 선택지가 될 수 있습니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.아파트 리모델링 사업에서 조합이 세대 분담금을 감당하기 어려운 세대를 매입하는 경우 매입 가격의 기준은 법적으로 명확하게 정해진 것이 아니라, 사업 시행 주체(조합)과 해당 세대 간의 협의에 따라 경정이 됩니다.감정평가를 통한 가격 산정 - 조합이 매입하는 경우 감정평가법인을 통해 해당 세대의 시장 가격을 평가한 후 매입 가격이 정해지는 것이 일반적이며, 보통 2개 이상의 감정평가법인에서 진행하며 평균값을 적용하는 방식이 많습니다.조합이 제시하는 매입 가격 - 감정평가를 기반으로 하되, 사업의 수익성, 조합의 재정 상태 등을 고려해 조합이 자체적으로 가격을 조정할 수 있습니다. 조합이 충분한 재정이 있다면 감정평가액 수준에서 매입이 가능 하지만, 재정이 부족하면 감정평가액보다 낮은 가격을 제시하는 경우도 있습니다.협의가 이루어지지 않을 경우 - 조합과 세대 간 가격 협상이 원만히 이루어지지 않으면 소송 등의 법적 절차를 갈 수도 있습니다. 강제수용은 리모델링 사업에서는 적용되지 않습니다.대부분 실무적인 관행으로 감정평가 후 매입을 원하는 세대와 협의하여 매입니 진행되며 감정 평가 가격을 기준으로 하지만 조합의 자금 사정과 사업성에 따라 가격 조정이 될 수는 있습니다.