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토지거래허가구역의 경우 경매로 매입하면 규제가 적용되지 않나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.토지거래허가구역에서는 부동산을 매수할 때 ‘토지거래허가’를 받아야 하는데, 간혹 언론에서 “경매로 매입하면 토지거래허가가 적용되지 않는다”는 표현이 나오기도 합니다.1. 토지거래허가구역이란?토지의 투기적 매입을 막고자, 국토교통부나 지방자치단체장이 일정 지역을 지정해 부동산 거래 전에 허가를 받도록 한 제도입니다.대상: 일정 규모 이상의 토지(건물이 있는 경우도 포함됨)주요 규제: 매수자가 관할 구청장 등의 허가를 받은 후 계약 체결허가 요건: 실거주 또는 실수요 목적이어야 하고, 전매 제한 기간도 적용됨 (최대 5년)2. 경매 시 허가 여부결론부터 말하면 “경매로 취득하는 경우, 토지거래허가를 받지 않아도 되는 것이 맞습니다.”관련 법률: 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제11조 제1항 단서“경매, 공매 등 법원의 명령이나 처분에 따른 경우에는 토지거래계약허가를 받지 않아도 된다.”즉, 법원의 강제절차에 의해 소유권이 이전되는 경우는 토지거래허가 대상에서 제외된다는 의미입니다.3. 이유(1) 강제집행 절차이기 때문경매는 채권자의 강제집행 절차로 이루어지는 것이며, 일반적인 시장거래와는 다릅니다.여기서 허가를 요구하게 되면, 경매 절차에 행정적 불확실성이 개입되어 채권자의 권리 회수에 중대한 지장이 생깁니다.(2) 실수요자 판단이 어렵기 때문토지거래허가는 보통 “이 사람이 이 부동산을 실수요로 매입하는가?”를 따지는데,경매는 공개경쟁을 통해 낙찰되는 방식이기 때문에 사전에 그런 판단을 적용하기 어렵습니다.(3) 법적 안정성과 신속성 확보 목적법원이 매각허가결정을 내린 이상, 이를 다시 행정기관의 허가 대상에 넣게 되면 법원의 판단과 충돌할 수 있고, 소유권 이전 절차가 지연될 수 있습니다.따라서 경매(또는 공매) 취득은 예외적으로 허가 없이 가능하도록 정한 것입니다.비록 ‘토지거래허가’는 면제되지만, 다음 사항은 여전히 적용될 수 있습니다거주 의무 여부: 일부 지역에서는 경매로 낙찰받아도 주택 전매 제한이나 실거주 조건이 있을 수 있습니다. (특히 청약 관련 규제와 연계된 경우)대출 규제: 토지거래허가 여부와 무관하게, LTV, DSR, 주택담보대출 금지 등의 금융 규제는 여전히 적용재건축, 재개발 조합원 자격 등과 연계된 제한도 별도로 있을 수 있음도움이 되셨기를 바랍니다.
경제 / 부동산
25.05.25
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요즘 왜 전용면적이 넓은 아파트가 더 오르는걸까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.135㎡(약 40평) 초과 대형 아파트의 가격 상승률이 가장 높아지는 이유는, 인구는 줄어들고 있지만, 그 안의 수요층이 '질적으로' 변화하고 있기 때문입니다. 즉, 단순히 인구수가 줄어든다고 해서 모든 주택의 수요가 줄어드는 것은 아니고, 특정 계층의 집중된 수요가 특정 주택으로 몰리는 현상이 벌어지고 있습니다.1. 대형 아파트 수요 증가의 배경(1) 고소득층·자산가 계층의 주거 ‘업그레이드’ 수요전반적인 인구는 줄고 있지만, 고소득층이나 다주택자 규제가 강화되면서 '한 채만 좋은 집'을 사려는 경향이 강해졌습니다.즉, 다주택자들은 세금 회피 및 규제 회피를 위해, 넓은 집 한 채로 갈아타기를 시도하고 있습니다.특히 서울, 수도권에서는 한정된 입지(강남, 한강변 등)에 넓은 아파트는 공급이 거의 없기 때문에 희소성이 큽니다.(2) 신축 고급 아파트 = 투자와 거주의 이중 가치요즘 대형 신축 아파트는 단순한 주거 공간을 넘어 브랜드, 커뮤니티, 프라이버시, 층고, 조망 등 프리미엄 요소가 강합니다.투자용으로도 유망하고, 자녀 교육, 체면, 생활 수준을 반영하기에 좋은 상품이 되면서 고소득층이 몰립니다.(3) 공급이 희소해지면서 가격이 더 오름135㎡ 초과 아파트는 공공택지나 재개발 등에서 거의 공급이 없습니다. (공공택지는 대부분 85㎡ 이하가 주류)따라서 기존 구축 대형 평수 아파트조차도 대체재가 없어지면서 가격이 오르는 구조입니다.2. 반면, 중소형 평수는 수요가 분산되는 경향59㎡~84㎡ 등 중소형 평형대는 공급도 많고, 수요층도 넓지만 신축이 아니면 경쟁력이 떨어지는 양극화 현상이 일어납니다.특히 수도권 외곽이나 지방은 중소형 위주로 공급이 과잉된 지역도 있어 상승률이 상대적으로 낮아지는 구조입니다.또, 전세 수요가 줄면서 임대 목적 중소형 수요가 감소한 것도 영향을 미쳤습니다.3. 정책적 요인도 한몫분양가 상한제 적용이 되지 않는 대형 평형대는 건설사들이 분양가를 자유롭게 책정할 수 있어 분양가가 계속 오르는 구조입니다.게다가 중대형 평수는 분양 시 추첨제가 많이 적용되므로, 무주택이 아니어도 당첨 가능성이 높아지면서 자산가 유입이 증가했습니다.인구 감소와 무관하게, 부유층의 자산 이동과 주거 고급화 수요가 넓은 평수로 몰리고, 공급은 거의 없기 때문에 135㎡ 초과 아파트는 희소성과 프리미엄 요소로 인해 가격 상승률이 가장 높게 나타나고 있는 것입니다.
경제 / 부동산
25.05.25
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리츠 계약서 확인 시 P2P투자위험도 살펴봐야 할까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.리츠(REITs)에 투자하시면서 ‘P2P 대출 자산에 투자하는 리츠’라면, 일반적인 부동산 리츠와는 달리 추가적인 리스크 요소가 많기 때문에 투자 설명서나 사업 계획서 외에도, P2P 구조 자체에 대한 이해와 확인이 꼭 필요합니다.1. P2P 리츠를 더 조심해야 하는 이유P2P 대출은 본질적으로 비은행권의 고위험 대출입니다. 이를 기반으로 한 리츠는:기초 자산의 건전성이 떨어질 수 있고담보권 설정, 회수 구조, 연체 발생 시 대응 등이 일반 부동산보다 불투명할 수 있으며리츠의 수익성과 안정성이 P2P 대출 채권의 성과에 좌우됩니다즉, 부동산 자체를 소유하거나 임대수익을 내는 리츠와 달리, 실질적으로는 대출채권 투자에 가깝기 때문에 금융 리스크와 연체·부도 위험이 내재돼 있습니다.2. 계약서에서 중점적으로 확인할 내용기초자산의 성격P2P 대출 대상이 되는 부동산의 위치, 개발 단계, 담보 설정 유무담보가치 평가 주체와 방법이 제3자에 의해 공정하게 이루어졌는지담보가 선순위인지 후순위인지 꼭 확인 (후순위면 회수 위험이 큼)대출 구조와 회수 방식대출 금리, 상환 방식 (원리금균등 vs 만기일시), 연체 시 대응 프로세스만기 전 중도상환 또는 연장 가능 여부연체 발생 시 회수 절차가 리츠 내부에 존재하는지, 외부 위탁인지리츠와 P2P 플랫폼의 관계해당 P2P 플랫폼(예: 테라펀딩, 렌딧 등)과 리츠 운용사 간 계약 구조P2P 플랫폼이 부실해지면 리츠 자산에 영향이 있는지 여부수수료 및 우선순위리츠 운용사의 관리 보수, 성과보수가 어떻게 설정돼 있는지이익 분배 구조: 투자자 vs 운영사 간 수익 배분 순서손실 발생 시 누가 먼저 손실을 부담하는지 (선순위 투자자인지 확인 필요)감사 및 공시 체계리츠 자산에 대한 외부 회계감사 여부연체율, 수익률, 자산 상태 등을 정기적으로 공시하는지 여부P2P 자산에 대해 투명한 공시 체계를 갖추고 있는지가 핵심도움이 되셨기를 바랍니다.
경제 / 부동산
25.05.25
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주택청약에 당첨되려면 어떻게 해야하나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.주택청약은 누구나 도전할 수 있지만, 조건과 경쟁이 까다롭기 때문에 전략적으로 접근해야 합니다. 1. 현재 주택청약저축 조건 정리가입 기간: 약 9년 (이건 큰 장점입니다!)납입 금액: 총 약 260만 원 (매월 2만 원씩 납입)앞으로 계획: 매달 25만 원씩 납입 → 내년까지 총 500만 원 이상 모을 예정※ 주택청약 당첨을 위해서는 가입기간, 납입 금액, 무주택 기간, 부양가족 수, 청약 지역, 해당 주택의 유형 (민영 vs 국민) 등이 종합적으로 작용합니다.2. 청약 유형별 요건 차이국민주택 청약 (공공분양)국민주택은 국가나 LH 등 공공기관이 공급하는 분양주택으로, 무주택 서민을 위한 제도입니다.우선순위는 ‘가입기간’과 ‘납입 횟수’가 중요합니다.청약저축 1순위 조건:가입 후 2년 이상 경과매달 최소 12회 이상 납입 (횟수가 중요, 금액은 월 10만 원까지만 인정됨)무주택 세대주일 것당첨자는 가점제가 아니라 ‘납입횟수 순’으로 당첨자를 정하는 경우도 많습니다.유리한 점: 현재 9년이라는 긴 가입기간이 큰 장점입니다. 다만, 지금까지 2만 원씩만 넣으셨기 때문에 납입 횟수는 충분하지만, 인정금액은 다소 낮습니다.민영주택 청약 (민간분양)민영은 일반 건설사에서 분양하는 아파트로, 청약통장 가입자 중 가점제와 추첨제를 통해 당첨자를 선정합니다.청약 가점제 항목:무주택 기간 (최대 32점)부양가족 수 (최대 35점)청약통장 가입 기간 (최대 17점)즉, 총 84점 만점 중 60점 이상이 되어야 인기지역에서 당첨 가능성이 높아집니다.3. 지금 상황에서 불리한 점과 보완 방법단점:납입 금액이 작아 국민주택 기준으로는 인식되는 총액이 적음 (월 10만 원까지만 인정)민영청약 가점제에서 ‘무주택 기간’이나 ‘부양가족 수’가 적다면 가점이 낮을 가능성 있음보완 방법:앞으로 월 10만 원 이상 납입 계속 유지: 국민주택 청약 시 인정금액은 월 10만 원까지만 인정되므로 매달 10만 원 이상 납입 유지가 중요합니다.무주택 세대주 등록: 본인이 무주택 세대주인지 확인하고, 아니라면 세대주로 전환하는 것을 고려해보세요. (1순위 자격에 필수)부양가족 수 반영 준비: 부모님, 배우자, 자녀 등과 같은 부양가족 수가 많을수록 민영 청약 가점이 높아집니다.지역별 청약 경쟁률 확인: 수도권 인기지역은 청약 점수가 매우 높아야 당첨 가능성이 있지만, 지방 중소도시나 수도권 외곽은 상대적으로 낮은 점수로도 당첨 가능성이 있습니다.신혼부부, 생애최초 특공 여부 확인: 결혼 예정이거나 생애 최초 주택 구입이라면 특별공급(특공) 제도를 활용할 수 있습니다. 이 경우 일반공급보다 경쟁이 낮고, 당첨 확률이 높아집니다.국민주택 - 충분히 1순위 자격이 됩니다. 앞으로 납입만 잘 유지하면 무난하게 신청 자격을 갖출 수 있습니다. 다만, 실제 당첨은 경쟁률과 납입 인정금액에 따라 달라지니, 소형 주택이나 지방공공분양을 노려보면 유리합니다.민영주택 - 가점제는 경쟁이 매우 치열하므로, 무주택 기간이 길고, 부양가족 수가 많아야 유리합니다. 그렇지 않다면 추첨제를 활용하는 일부 단지(전용 85㎡ 초과 등)를 노리는 전략이 필요합니다.
경제 / 부동산
25.05.25
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지출관리 꿀팁, 앱 추천 좀 해주실 분 계신가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.생활비 관리는 정말 중요한 문제입니다. 월급은 분명히 들어오는데, 카드값 보고 깜짝 놀라는 건 지출 흐름이 눈에 잘 안 보일 때 생기는 전형적인 현상이에요. 이럴 땐 가계부 어플을 통한 체계적인 지출 관리가 큰 도움이 됩니다. 요즘은 단순히 수동으로 입력하는 수준을 넘어서, 자동으로 카드·계좌 내역을 불러와서 정리해주는 좋은 앱들이 있습니다.1. 뱅크샐러드 (Bank Salad)특징: 계좌, 카드, 보험, 대출, 연금 등 모든 금융정보 통합 관리장점:자동으로 지출 항목 정리 (예: 식비, 교통비 등)소비 분석 그래프 제공자산 변동 추적 가능추천 대상: 다양한 금융 상품을 관리하고 싶은 사람, 자산까지 함께 보고 싶은 경우2. 브로콜리특징: 소비 습관 교정에 초점을 둔 소비 트레이닝 앱장점:월 예산 설정 → 초과/절약 여부 알림알림을 통한 소비 통제 훈련귀여운 UI로 스트레스 적음추천 대상: 소비 습관 자체를 개선하고 싶은 사람3. 편한 가계부특징: 직접 입력 중심의 전통 가계부 앱장점:지출/수입을 수동으로 꼼꼼히 입력 가능월별/항목별 통계표 제공반복지출 등록 기능추천 대상: 스스로 정리하고 싶은 사람, 자동 연동이 부담스러운 경우4. 토스 (Toss)특징: 송금·결제 기능이 있는 올인원 금융 플랫폼장점:카드/계좌 자동 연동소비 분석 기능 탑재실시간 알림으로 사용 내역 확인 가능추천 대상: 금융 서비스(송금, 투자 등)까지 함께 쓰고 싶은 사람5. 카카오페이특징: 카카오톡과 연동되어 간편한 소비 관리 가능장점:결제 내역 바로 정리됨보험, 카드, 투자 등 다양한 금융 연동카카오 플랫폼 내 연계가 편리함추천 대상: 카카오 생태계에 익숙한 사용자이러한 앱들을 조금씩 사용해 보시고 본인에게 가장 적합한 앱을 이용해서 관리를 해보시기를 추천 드립니다.
경제 / 부동산
25.05.24
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전월세 전환에 대해 궁금합니다 !!!!
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.질문 주신 내용에 대해서 답변 드립니다.1. 전세 전환, 임차인 입장에서 괜찮은 제안일까?이점월세 부담이 사라짐: 지금까지 10년간 월세를 냈다면, 전세로 바꾸면 매달 지출이 없어지는 셈이니 자금 여유가 있다면 생활비 측면에서 이득입니다.주거 안정성: 계약 기간 동안 임대료 인상 걱정 없이 안정적으로 거주할 수 있습니다.이미 오래 거주: 집 상태나 주변 환경을 잘 알고 있는 상태이기 때문에 리스크가 낮습니다.주의할 점전세금 회수 가능성: 나중에 이사할 때 전세금을 제대로 돌려받을 수 있는가가 가장 중요합니다. 따라서 등기부등본 확인 및 보증보험 가입 여부는 반드시 검토해야 합니다.2. 계약은 꼭 부동산 중개사무소(공인중개사)에서 해야 하나요?필수는 아닙니다.집주인과 세입자 간 직접 계약도 가능합니다. 다만 문제 발생 시 책임 소재가 불명확할 수 있고, 계약서 작성 시 실수가 생기기 쉬워 권장되지 않습니다.추천 방식웬만하면 공인중개사를 통해 계약하세요. 등기부등본 확인, 계약서 작성, 확정일자, 권리분석 등을 모두 안전하게 진행할 수 있습니다.3. 부동산 복비(중개보수) 얼마나 드나요?전세 2억 원 기준으로 보면,최대 요율은 0.3%이며, 이는 법정 상한선입니다.보통 중개사들이 0.2%에서 0.3% 사이를 부릅니다.따라서 약 40만 원~60만 원 정도 예상하시면 됩니다.4. 전세보증보험, 꼭 가입해야 하나요?권장합니다 (사실상 필수입니다)보증보험이란?나중에 집주인이 전세금을 돌려주지 못할 경우, HUG(주택도시보증공사)나 SGI서울보증 같은 기관이 대신 돈을 지급해주는 보험입니다.가입 조건보통 집에 근저당, 압류 등 권리관계가 복잡하지 않으면 가입 가능.전세금이 시세 대비 지나치게 높지 않아야 함.보험료보통 연 0.128%~0.2% 수준.예를 들어 전세금 2억 기준으로 1년에 약 25만 원~40만 원 정도입니다.가입 절차확정일자, 전입신고 후 신청.보통 계약 체결 이후 2주 이내에 진행하는 것이 안전합니다.5. 추가로 확인할 것들등기부등본 꼭 열람건물 소유자와 계약 상대가 일치하는지.저당권, 근저당, 압류, 가압류 등의 권리관계가 없는지 확인.확정일자 + 전입신고 필수이 두 가지를 마쳐야만 전세금 보호를 위한 대항력과 우선변제권이 생깁니다.지금까지 월세로 오래 거주하셨고 집 상태와 관계도 나쁘지 않다면, 전세로 전환하는 건 좋은 기회일 수 있습니다. 다만, 반드시 공인중개사를 통해 계약하고, 등기부등본 확인, 보증보험 가입, 확정일자 등록 같은 절차를 꼭 챙기셔야 나중에 문제가 발생하지 않습니다.도움이 되셨기를 바랍니다.
경제 / 부동산
25.05.24
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SNS마케팅으로 스트리밍 홍보 효과를 볼 수 있을까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.시작 단계에서 시청자 수가 적은 건 매우 자연스러운 일이며, 많은 스트리머들이 겪는 공통적인 고민입니다. 특히 요즘은 경쟁이 치열하고 콘텐츠가 넘쳐나기 때문에, 단순히 방송을 하는 것만으로는 시청자를 끌어들이기 어렵습니다. 이럴 때 SNS 마케팅은 굉장히 효과적인 전략이 될 수 있습니다. 1. SNS 마케팅이 왜 효과적인가?노출 빈도 증가: SNS는 사람들이 매일 수차례 접속하는 플랫폼입니다. 방송을 소개하거나 짧은 클립을 올리면 시청자들이 자주 노출되며 인지도가 올라갑니다.관심 기반 타겟팅: 유튜브, 인스타그램, 틱톡, 트위터(지금은 X) 등은 사용자의 관심사 기반으로 콘텐츠를 추천하기 때문에, 관심 있는 사람들에게 닿을 확률이 높습니다.공감과 공유: 재미있거나 감동적인 순간은 자연스럽게 공유되며 입소문이 납니다. 이것이 SNS의 가장 큰 장점 중 하나입니다.브랜드 형성: 방송 외에도 개인의 이미지(브랜드)를 SNS에서 키우면 시청자가 더 쉽게 기억하고 다시 찾아옵니다.2. 어떻게 활용할 수 있을까?클립 영상 제작방송에서 인상 깊은 순간, 웃긴 장면, 감동적인 반응 등을 짧게 편집해서 SNS에 올려보세요.특히 틱톡, 인스타 릴스, 유튜브 쇼츠는 짧고 강한 인상을 주기 좋은 플랫폼입니다.라이브 방송 예고“오늘 밤 9시에 ○○게임 방송합니다!”처럼 정기 방송 시간을 미리 알려주세요.스토리 기능(인스타그램/페북 등)을 활용해 실시간으로 알릴 수 있습니다.소통 중심 콘텐츠방송 외에도 “오늘은 어떤 게임 할까요?”, “여러분은 어떤 장르 좋아하세요?”처럼 팔로워와 직접 소통하는 게시물도 자주 올려주세요. 사람들은 참여할 수 있는 콘텐츠에 반응을 더 잘합니다.해시태그와 트렌드 활용방송과 관련된 인기 해시태그(예: #게임스트리머, #롤방송, #트위치방송 등)를 활용해 노출을 높일 수 있습니다.유행하는 챌린지나 밈을 방송 콘텐츠와 연결해보는 것도 도움이 됩니다.커뮤니티와 연계디스코드 서버를 운영하거나 트위터 스페이스, 유튜브 커뮤니티 글 등을 통해 방송 외 활동도 함께 하면 충성도 높은 팬층이 생깁니다.3. SNS 플랫폼별 특성 간단 요약인스타그램: 이미지/릴스 중심, 감각적인 브랜딩에 강함.틱톡: 바이럴 가능성 높음. 짧고 강렬한 콘텐츠 필요.유튜브 쇼츠: 기존 유튜브 채널과 연동 가능, 게임 하이라이트에 적합.트위터(X): 실시간 소통과 해시태그 중심의 이슈 확산에 유리.페이스북: 중장년층까지 도달 가능. 커뮤니티 그룹 활용 가능.SNS를 여러 개 운영하는 건 좋지만 처음에는 1~2개 채널에 집중하는 것이 좋습니다. 너무 많은 채널을 동시에 관리하면 콘텐츠 품질이 떨어지고 번아웃이 오기 쉽기 때문입니다.도움이 되셨기를 바랍니다.
경제 / 부동산
25.05.24
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전입세대열람으로 이사갈 집의 문제점을 미리 알 수 있을까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.전입세대 열람은 그 집에 현재 또는 과거에 전입신고를 한 세대의 정보를 확인할 수 있는 제도입니다.하지만 이 제도를 통해 얻을 수 있는 정보에는 한계가 있으며, 말씀하신 집의 문제점(하자, 갈등, 구조적 결함 등) 을 직접적으로 파악할 수는 없습니다.전입세대 열람으로 확인할 수 있는 정보현재 거주 중인 세대 유무현재 전입신고 된 사람이 있는지 확인 가능공실인지 아닌지 판단에 도움이 됩니다.전입자 수한 집에 과도하게 많은 전입자가 있다면 다가구 불법 세대 분할 가능성 등을 의심해볼 수 있습니다.전세 사기에서 흔히 이런 구조가 많습니다.과거 전입 이력너무 잦은 입·퇴거가 있었다면,뭔가 문제가 있어서 세입자들이 오래 못 살았을 수도 있다는 간접적인 단서가 됩니다.예를 들어, 6개월마다 세입자가 바뀌었다면 하자·분쟁·소음 등의 가능성을 의심할 수 있습니다.전입세대 열람으로 확인할 수 없는 정보세입자와 집주인의 갈등 유무예: 관리비 미납, 보증금 분쟁, 말다툼 등의 기록은 확인 불가집의 구조적 결함이나 하자예: 결로, 누수, 곰팡이, 층간소음, 단열 문제 등은 열람 정보에 나오지 않습니다.과거에 거주한 세대가 왜 나갔는지에 대한 이유이사 사유는 개인정보이기 때문에 공개되지 않습니다.전입세대 열람은“이 집에 몇 세대가 전입해 있었는가”, “비정상적인 전입패턴이 있었는가”를 통해 전세사기나 불법 다가구 구조를 유추하는 용도로는 유용하지만, 하자, 갈등, 구조적 문제 같은 직접적인 정보는 포함되어 있지 않습니다.
경제 / 부동산
25.05.24
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부동산시장에서 금리가 진짜 결정적인 변수일까?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.금리가 오르면 집값이 떨어진다"**는 말을 일반 법칙처럼 이해하고 계시지만, 현실은 조금 더 복잡하고 다층적입니다. 금리는 분명히 집값에 영향을 주는 중요한 변수이지만, 그것만으로 집값이 움직이지는 않습니다. 특히 말씀하신 것처럼 인기지역(핵심 입지)의 경우는 금리 이상의 다른 요소들이 영향을 미치기도 합니다.1. 기본 원리: 금리가 오르면 집값은 떨어지기 쉬움금리가 오르면 대출이자 부담이 커지고,그 결과 주택 구매 수요가 줄고, 집값이 하방 압력을 받게 됩니다.특히 대출 비중이 큰 무주택자나 투자 수요는 위축됩니다.즉, 금리는 집값을 떨어뜨리는 ‘기본 압력’ 역할을 합니다.2. 그런데 왜 인기지역은 덜 떨어지거나 오르기도 할까?이는 금리보다 더 강한 지역적·구조적 요인이 작용하기 때문입니다. 아래 요소들이 대표적입니다.수요와 공급의 불균형강남, 마포, 분당, 과천 등은 공급이 극히 제한적이고,동시에 학군, 교통, 직주근접 등의 이유로 수요는 계속 몰립니다.이런 지역은 금리 인상에도 매도자들이 쉽게 가격을 내리지 않으려는 경향이 강합니다.현금 부자 중심의 실수요인기지역은 대출이 거의 필요 없는 자산가들의 수요도 많습니다.이들은 금리 변동에 영향을 덜 받습니다.반면 외곽이나 중소도시는 대출 의존도가 높아 금리에 민감하게 반응합니다.미래 가치 기대재건축·재개발 예정지, 광역교통망 확대 등 미래 호재가 뚜렷한 지역은,금리 인상에도 기대심리로 인해 집값이 단기적으로 유지되거나 오를 수 있습니다.심리적 프리미엄“이 동네는 금리 올라봐야 별 영향 없다”는 집단적 믿음도 가격을 떠받치는 역할을 합니다.3. 금리가 절대적인가?결론적으로 금리는 ‘광범위한 방향성’을 제시하는 요소입니다.→ 전체 시장에 영향을 주지만, 모든 지역에 똑같이 작용하지는 않습니다.지역 입지, 공급 상황, 정책, 미래 호재, 투자 심리 등여러 요소들이 종합적으로 작용하면서 금리보다 강한 요인들이 지역마다 존재합니다.금리는 집값에 영향을 주는 매우 중요한 요인이지만, ‘입지의 힘’, 수요 집중, 공급 부족 같은 요소가 더 강하게 작용할 수도 있습니다. 특히 인기지역은 금리 효과가 제한적이고, 심지어 오히려 강세를 보일 수도 있습니다.
경제 / 부동산
25.05.24
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월세 계약 갱신 시, 적정 인상률이 어느 정도일까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.월세 계약 갱신을 앞두고 적정 인상률은 말씀하신 것처럼 부동산 시장 상황, 법적 제한, 임대인과의 관계 등을 종합적으로 고려하는 것이 중요합니다.1. 법적으로 허용되는 인상률: 최대 5%「주택임대차보호법」에 따라 계약갱신청구권을 행사하는 경우, 임대인은 기존 월세의 최대 5%까지만 인상할 수 있습니다.예를 들어, 현재 월세가 60만 원이라면 최대 63만 원까지 인상 가능합니다. 이 5% 상한은 임대인이 특별한 사정이 없는 한 넘을 수 없습니다.2. 시장 분위기: 동결 또는 소폭 인상 흐름최근 부동산 시장이 침체되고 전·월세 수요가 감소하면서, 많은 지역에서는 임대료를 동결하거나 2~3% 수준의 소폭 인상만 이뤄지는 경우가 많습니다.특히 공급이 많거나 수요가 줄어든 지역이라면, 오히려 인하 요구도 가능한 경우도 있어요.3. 임대인과의 관계가 중요실질적인 금액 차이보다 심리적 거리와 신뢰가 더 중요한 경우가 많습니다.예를 들어, 집주인과 잘 지내고 있다면, “요즘 시장 상황도 어렵고, 계속 살고 싶습니다. 월세는 그대로 동결해 주실 수 없을까요?” 식의 부드러운 협상이 좋은 인상을 줄 수 있습니다.집주인과의 신뢰를 지키고 싶다면, 처음부터 “법적으로는 5%까지밖에 안 되죠?”보다는, "그동안 불편 없이 잘 지내서 계속 계약하고 싶다. 혹시 조정 가능하신지 여쭤보고 싶다" 는 식으로 대화를 여는 게 효과적일 수 있습니다.
경제 / 부동산
25.05.24
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