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부동산 경매 낙찰이 됬습니다. 절차는 어떻게 치루어야 하나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.낙찰이 된 후에는 법원에서 지정한 기한 내에 잔급을 납부해야 하면 잔금 납부 후 법원에서 대금납부증명원을 발급 받을 수 있습니다. 그리고 법원에서 소유권이전등기 촉탁 여부를 확인해 보시기 바랍니다. 촉탁 등기가 진행되는 경우 법원이 등기소에 소유권 이전 신청을 직접 해주는데 보통 법원 경매는 촉탁 등기를 진행하고 있습니다.만약 직접 등기를 하신다면 직접 서류를 준비해서 진행하시기 보다는 법무사에게 위임하여 관련 등기 절차를 진행하는 것이 수월합니다. 특히 명도 문제가 걸려 있다면 법무사와 상담 후 진행하는 것이 여러모로 안전할 수 있습니다.소유권 이전 후에 등기부등본에 근저당, 압류, 가처분 등이 말소 되었는지 반드시 확인 하시고, 관련한 세금 등도 사전에 미리 확인해 두시는게 필요 합니다.
경제 / 부동산
25.03.09
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부동산에서 가장 중요한것은 토지인가요 건물인가요??
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.부동산의 가치는 토지라고 보시는게 타당합니다.이는, 토지는 시간이 지나도 그 자리에 그대로 남아 사라지지 않지만, 건물은 낡고 감각상각이 되어 그 가치가 시간이 지남에 따라 떨어지게 되어 있습니다. 하지만 토지는 시간이 지나도 그 자리에 그대로 존재하고 희소성이 있어 가치를 유지하거나 상승할 가능성이 큽니다.도한 토지는 지역 개발이 이루어지면 용도 변경, 인프라 확충으로 인해 토지 가격이 상승하기도 합니다. 같은 위치에서도 건물보다 토지 가격이 오르는 속도가 빠르기도 합니다. 또한 토지는 건물 유지보수 비용과 같이 들어가는 비용이 상대적으로 적습니다.결국 건물은 토지 위에 세워지는 유형 자산으로 건물보다 어떤 위치에 있는 토지 인지가 더 중요합니다.
경제 / 부동산
25.03.09
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전세보증금은 세입자 들어와야 주나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.말씀하신 방식은 일반적으로 가장 많이 사용하는 방식이지만,새로운 세입자가 아직 안 구해졌다면 집주인이 개인 자금이나 대출을 통해 보증금을 돌려줄 수도 있습니다. 하지만 이는 집주인 사정에 따라 어려울 수 있습니다.일반적으로는 세입자가 구해지지 않으면 보증금 반환이 지연될 수 있으며, 집주인이 전세보증금 반환 보증보험에 가입했는지 확인하면 안정성이 높아질 수 있습니다. 만약 전세금 반환이 지연되고 있다면 내용증명 발송 후 임차권 등기를 신청하는 방법도 있습니다.
경제 / 부동산
25.03.09
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서울 지역 지주택 성공률은 어느정도인가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.지역주택조합은 토지 매입과 사업 승인 등의 복잡한 절차로 인해 성공률이 낮은 것으로 알려져 있습니다. 일반적으로 성공률이 약 10%에 불과하다는 평가도 있습니다. 이러한 이유로 원수에게도 추천하지 말라라는 말이 생겨날 정도로 인식이 좋지가 않습니다.그러나 서울 내 특정 지역, 특히 동작구에서는 비교적 높은 성공률을 보이고 있습니다. 서울시에서 준공된 지주택 아파트 24곳 중 8곳이 동작구에 위치해 있습니다. 이는 동작구가 역세권 노후 주택 밀집 지역으로 대형 건설사의참여와 토지 매입의 수월함 등이 성공 요인으로 작용했기 때문 입니다.그러나 대부분의 경우 초기 단계인 조합원 모집 신고 단계에 머물러 있어 성공률이 높지 않은게 사실입니다.
경제 / 부동산
25.03.09
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아파트 호수별 간단한 리모델링을 한다고 하는데 이게 관리소 승인 사항일까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.관리사무소 승인 필요한지 여부는 공사 범위에 따라서 달라질 수 있습니다.간단한 내부 리모델링.. 예를들어 도배, 장판 바닥 교체, 싱크대, 화장실, 붙박이장 교체 등 내부적으로 간단하게 할 수 있는 단순 인테리어 공사는 별도 승인이 필요 없지만, 베란다 확장이라던가 내부 벽체를 철거, 보일러 배관 변경, 창호 변경(외벽에 해당하는 부분) 등의 경우 별도 승인을 받아서 진행을 해야할 필요성이 있습니다.특히 벽을 부수거나 베란다 확장과 같은 변경은 구조 안전 문제로 인해 반드시 사전에 관리사무소에 문의를 하신 후에 진행 하셔야 하며, 아파트 단지 별로 자체적인 규정이 있을 수 있으므로 공사 전에 관리사무소에 문의하는 것이 가장 확실 합니다.
경제 / 부동산
25.03.09
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아파트 전세가 우리나라에만 있는 제도인가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.우리나라에서 전세제도가 정착이 된 시기는 대략 1950~70년대 입니다. 당시 한국 전쟁 이후 주택 부족 문제가 심각해 지면서 세입자가 일정 금액을 집주인에게 맡기고 거주하는 방식이 본격적으로 자리 잡기 시작 했으며, 경제 성장과 도시화로 인해 집값이 오르고 월세보다 한 번에 목돈을 맡기는 전세가 집주인에게도 유리한 방식으로 정착하게 됐습니다. 당시에는 은행 대출이 활성화되지 않았기 때문에 집주인들은 세입자의 전세금을 받아 이를 활용해 다른 부동산을 매입하거나 생활비로 사용할 수 있었스니다.2000년대 이후 금리가 낮아지고 부동산 가격이 급등하면서 전세보다 반전세나 월세가 증가하는 추세 입니다. 2020년 임대차 3법 시행 이후 집주인들이 전세를 월세로 전환하는 경향이 보다 강해졌지만 전세사기, 깡통 전세 등의 문제도 발생하면서 전세 제도 자체에 대한 논의가 계속 되고 있는 상황 입니다.이처럼 전세제도는 우리나라 특유의 경제, 금융, 부동산 환경과 맞물려 발전한 제도로 해외에서는 찾아보기 어려운 독특한 주거 방식이라고 볼 수 있습니다.
경제 / 부동산
25.03.09
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전세계약할때 유심히 봐야하는건 무엇인가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.전세게약 시 유심히 살펴봐야할 점들에 대해서 안내 드립니다.집주인의 신뢰성 확보 - 집주인이 실제 소유자인지, 근저당이 설정되어 있지는 않은지 가압류, 압류, 경매 진행 여부가 있는지 등 등기부등본을 확인 하셔야 합니다.전세강ㄹ 확인 - 전세가율이 높은 집일 수록 지주인이 경매로 넘기면 보증금 반환이 어려울 가능성이 크기 때문에 전세가율은 70% 정도가 적정 수준이라고 보시면 됩니다.전세보증보험 가입 가능 여부 확인 - 반드시 보증보험 가입이 가능한 집인지 확인해야 안전합니다. 보증보험에 가입하면 만약 집주인이 전세금을 반환하지 못해도 보험사에서 보증금을 돌려주게 됩니다.전입신고 및 확정일자 빠르게 받기 - 전세계약 후 바로 전입신고 및 확정일자를 받으셔야 대항력과 우선변제권을 확보 할 수 있습니다.잔금 지급은 반드시 근정당 확인 후 진행 할 것 - 계약 후 잔금 지급 전에 반드시 당일 최신 등기부등본을 한번 더 열람하여 추가 근저당 설정 여부를 확인해야 위험이 없습니다.이러한 점들에 유의하여 전세 계약을 한다면 어느 정도 안전은 보장할 수 있을 거라 생각 합니다.
경제 / 부동산
25.03.08
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임대차 중인 집에 보일러가 고장났을 때...
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.보일러와 같은 주요 설비의 경우 고장 발생 시 임대인이 수리를 해줘야 하는게 일반적입니다.이에, 보일러 고장 발생 시 반드시 먼저 집주인(임대인)에게 연락하고 합의한 뒤에 수리를 진행하는 것이 좋습니다.전화나 문자로 먼저 알리시고 어떻게 수리할지...임대인이 직접 불러서 처리할지.. 아니면 세입자 분이 불러서 먼저 처리한 후 비용 정산을 할지 등등 협의를 하시는게 좋습니다. 또한 고장 내용을 알릴 시에는 고장상태 사진 혹은 영상으로 찍어서 같이 전송해 두시기 바랍니다.세입자분이 먼저 처리를 하고나서 나중에 비용을 청구하는 경우 임대인이 거부할 가능성이 있지 때문에,고장이 발생하면 우선 임대인에게 연락을 취하시는게 좋습니다.만약 임대인 분이 세입자가 직접 처리한 후에 비용을 청구 하라고 하는 경우 수리업체의 영수증, 수리내역서 등을 확보해 두시고 증빙으로 활용하여 정산을 하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
25.03.08
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이사할때 혹시나 층간소음으로 문제가 있을 경우를 대비해, 1층또는 꼭대기층을 선택한다면 어떤지요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.1층의 경우 층간소음 스트레스가 없고 짐 옮기기도 편하고 화재 등 긴급 상황 시에도 빠르게 대피할 수 있다는 장점들이 있는 반면에 도둑이나 외부인의 접근이 상대적으로 쉽고, 여름철에는 해출이 많은 가능성이 큽니다. 그리고 주변에 녹지가 많다면 모기 등 곤충 유입 가능성이 높은 곳입니다. 또한 높은 층에 비해서 햇빛이 잘 안들어올 가능성도 있습니다. 무엇보다 프라이버시 문제가 좀 있기는 합니다.꼭대기 층은 층간소음에서 해방될 수 있다는 장점이 있고 일조량이 풍부해 경울철에도 따뜻할 수 있으며 외부 시선 걱정이 없습니다. 다만, 직사광선이 바로 내려쬐기 때문에 여름철에 더울 가능성이 있고 단열이 잘 안되어 있다면 냉방비가 증가 될 수 도 있습니다. 또한 엘리베이터 고장 시 가장 큰 불편함을 느낄 수 있습니다.전체적인 자신의 생활 패턴과 우선 순위에 따라 선택하는 것이 가장 현명한 선택일 수 있습니다.
경제 / 부동산
25.03.08
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재개발 투자에서 현금청산 당하는 경우는 언제인가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.재개발 투자는 수익성이 크지만 현금청산 이라는 리스크가 존재 합니다. 현금청산을 당하면 새 아파트를 받지 못하고 보상금만 받고 퇴출되기 때문에 투자 시 주의 해야 합니다.현금청산이란 재개발 구역 내 부동산을 소유하고 있더라도 조합원이 될 자격이 없으면 새 아파트 대신 보상금을 받고 강제 퇴출 되는 것을 말하는데 새 아파트 입주권을 받지 못하고 시세보다 낮은 금액을 받고 나가야 하는 것을 말합니다.현금청산을 하는 경우로는 1. 조합 설립 이후에 부동산을 매수한 경우 2. 분양 자격이 없는 부동산을 매수한 경우 3. 사업시행인가 이후 매도청구를 당한경우 4. 분양신청을 하지 않은 경우가 있습니다.이에, 재개발 투자는 큰 수익이 날 수도 있지만 현금청산 리스크가 크기 때문에 매수 시점을 잘 확인해야 합니다. 입주권이 나오지 않는 매물을 사면 손해를 볼 수 있으니 신중하게 접근하는 것이 중요 합니다.
경제 / 부동산
25.03.08
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