전문가 프로필

답변 내역

재개발 예정 지역 투자 할때 주의사항이 궁금합니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.재개발 예정 지역에 투자할 때는 재개발 진행 상황, 현장 여건, 법적 문제 등 다양한 요소를 꼼꼼히 따져 보셔야 합니다.재개발 진행 상황 확인재개발 구역 지정 여부 - 해당 지역이 정비구역으로 지정 되었는지 확인해 보시기 바랍니다. 정비구역이 아니라면 재개발이 추진 될 가능성이 낮습니다.추친단계 - 재개발은 여러 단계를 거치게 되어 있으며, 각 단계마다 투자 리스크와 수익성이 조금씩 다릅니다. 초기 단계에서는 리스크가 크지만 투자 수익률이 높을 수 있습니다. 추친위가 승인이 되고 조합이 설립 되었다면 안정성이 높아지며 매매 가격이 상승하기 시작합니다.사업 속도와 걸림돌 - 지역 내 주민 동의율이 낮으면 사업이 지연되거나 무산될 가능성이 있으니 사전에 확인해 보셔야 하며, 재개발 과정에서 발생한 소송이나 갈들이 있는지도 확인해 보시기 바랍니다.투자 대상 물건 분석권리가 확실한지 확인 할 것강정평가 금액 및 입지 조건 확인추가 분담금 예측해 볼 것명도 협상 비용, 철거 비용 등 추가적인 비용 발생 상황 점검할 것시장 및 정책 리스크재개발은 진행 기간이 길기 때문에 부동산 경기 변동에 따라 투자 수익률이 영향을 받을 수 있습니다.투기과열지구, 초정대상지역 여부 인지에 따라 대출, 분양, 전매 제한 등 불이익이 있을 수 있습니다.정책 변화에 따라 사업이 지연되거나 무산될 위험이 있으므로 주의하셔야 합니다.재개발 지역 투자는 수익성이 높을 수 있지만, 복잡한 법적, 재정적 문제를 동반할 가능성이 크므로 철저한 사전 조사가 필요하니 항상 주의를 기울이셔야 합니다.
경제 / 부동산
25.01.08
0
0

주택을 공동명의로 했을 때 장점과 단점이 궁금합니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.주택 공동 명의 시 장단점에 대해 알려 드리겠습니다.장점세금 절감 효과 - 취득세가 공동 명의로 인해 분산되면서 취득세율이 낮아 집니다. 종합부동산세 또한 명의자별로 나뉘기 때문에 세금 부담이 줄어 듭니다. 양도소득세도 마찬가지 입니다.재산 분배 및 상속의 용이성 - 상속이나 증여 시 재산 분배가 용이해 집니다. 부부 간 공동 명의는 상속세 부담을 줄이는 효과도 있습니다.법적 안정성 - 주택 소유권리 분리되면 한 명의 채권자가 강제로 소유권을 가져가기 어려워 집니다.재산 형성의 참여 인정 - 부부 공동 명의의 경우 소득이 없는 배우자의 재산 형성을 공식적으로 인정받는 효과가 있습니다.단점소유권 분쟁 가능성 - 공동 명의자는 동일한 권리를 가지므로 소유권 분할이나 처분 시 의견 불일치가 문제가 될 수 있습니다. 이혼이나 관계 악화 시 재산 분할에 대한 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다.대출 및 담보 설정 제한 - 주택을 담보로 대출 받을 때, 공동 명의자의 동의가 필요합니다.소득세 부담 증가 가능성 - 부동산 임대 소득이 발생하는 경우 명의자별로 소득 신고를 해야 하며, 추가 세금이 발생할 수 있습니다.명의 변경 비용 - 추후 명의 변경이 필요할 경우, 별도의 등기비용이 발생합니다.소유권 문제 발생 시공동 명의 지분 비율을 신중하게 설정하셔야 세금 관련 문제에 대해서 적절하게 대처가 가능 합니다.등기부등본에 명의자별 지분 비융를 정확히 기재하셔야 하고, 문제 발생 후 협의가 어렵다면 소송을 통해 지분 분할이나 매각을 결정할 수 있습니다.공동 명의로 주택을 구매하면 세금 절감과 재산 보호 측면에서 장점이 많습니다. 다만, 소유권 분쟁 가능성, 대출 제한 등 단점도 존재하므로 사전에 세금 시뮬레이션, 지분 비율 설정, 그리고 분쟁 방지 계약을 준비 하시기 바랍니다.
자격증 / 공인중개사 자격증
25.01.08
0
0

부동산 계약 하고 누수를 발견했는데 계약해지 되나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.결로가 아닌 누수로 확정이 된다면 계약 해지 사유가 될 가능성이 있습니다. 그러나 계약 해지 및 위약금 부담에 대해서는 상황에 따라 달라지게 됩니다.현재 상황 - 비오는날 발생하는 걸로 봐서는 누수 가능성이 높을 듯 하며 전문가에게 의뢰하여 점검을 해보시는 것이 좋을 듯 합니다. 결로로 판단된다고 하더라도 단열 문제로 지속적 피해가 발생할 수 있으니 심각성에 대해서 임대인과 잘 이야기를 해보셔야 할 듯 합니다.계약 해지가 가능한 조건민법상 계약 해제 - 계약 체결 후 발견된 하자가 중대하여 정상적인 사용이 어렵다면 계약 해제가 가능 합니다. 누수는 주건의 안정성과 기본적 사용성을 저해하므로 해제 사유에 해당할 가능성이 큽니다.계약서에 명시된 내용 확인 - 계약서에 하자 보수 관련 조항이나 계약 해지 조건이 명시되어 있는지 확인 합니다. 고지 의무 위반 - 부동산 중개업자나 매도인은 매물의 상태를 정확히 고지할 의무가 있으며, 누수와 같은 중대한 하자를 고지하니 않았다면 고지 의무 위반으로 계약 해지가 가능 합니다.위약금 부담 여부계약전에 누수 문제가 있었음에도 이를 고지하지 않았다면 매도인 책임으로 위약금을 부담하지 않아도 됩니다.누수라는 하자가 임차인의 과실이 아니라면 위약금 없이 계약 해지가 가능할 수 있습니다.합의가 되지 않는다면 법적 분쟁으로 이어질 수 있으며 법원의 판단을 받아야 할 수 있습니다.이전 사례들을 살펴봐도 누수나 구조적 결함으로 인해 실거주가 불가능한 경우, 법원은 계약 해지와 위약금 면제를 인정하는 경우가 많이 있습니다. 이에, 누수로 인해 주거가 불가능하다는 점을 명확히 하시는게 필요할 듯 하며, 증거 영상 혹은 사진 자료를 보관하시고 매도인 혹은 임대인과 관련 사항에 대해서 협의를 해 보시기 바랍니다.누수가 사실이라면 계약 해지가 가능할 가능성이 큽니다.
자격증 / 공인중개사 자격증
25.01.08
0
0

부동산 계약 시 하자 보수 조항의 필요성이 궁금합니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.부동산 계약서에 하자 보수 관련 내용을 포함하는 것은 매우 중요한 사항 입니다. 이를 통해 임대인과 임차인 간 책임을 명확히 하고, 분쟁을 예방할 수 있기 때문 입니다. 구체적으로 포함해야 할 내용들은 아래와 같습니다.주요 내용하자 점검 및 확인 - 계약 체결 시점에 임대인이 시설물을 점검하고 하자가 없는 상태에서 임차인에게 인계한다는 내용을 명시 합니다. 만약 하자가 발견 될 경우 이를 계약서에 첨부하거나 별도로 기록을 남깁니다.하자 발생 시 책임 소재 - 일반적으로 구조적 문제, 기본 설비 하자는 임대인이, 임차인의 과실로 인한 손상은 임차인이 부담 합니다.수리 시점과 절차 - 하자가 발생하면 임차인은 즉시 임대인에게 통보하고, 임대인은 통보를 받은 뒤 몇 일 이내 수리를 시작해야 한다라고 명시 합니다.긴급 수리와 비용 처리 - 긴급 수리가 필요한 경우, 임차인이 임대인의 동의를 받지 않고 수리를 진행 할 수 있는 조건을 명시 합니다.추가사항계약 체결 시점의 상태를 사진 또는 영상으로 계약서에 첨부 하면 차후에 발생할 수 있는 분쟁을 예방할 수 있습니다.수리 비용의 한도를 정하거나, 일정 금액 이상의 수리를 별도의 합의 후 진행하도록 명시하는 것도 좋습니다.원하시는 답변이 되셨으면 좋겠습니다.
자격증 / 공인중개사 자격증
25.01.08
0
0

2025년에 정부가 공공임대주택 확대를 위해 어떤 노력을 기울일 것으로 예상되나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.2025년 정부는 주거 안정을 위해 공공임대주택 공급을 대폭 확대할 계획이라고 합니다.공공주택 총 공급량: 25만 2천가구로 역대 최대 규모를 목표공공임대주택 - 15만 2천가구를 공급할 예정이며 전년 대비 약 3만 7천가구 증가한 수치공공분양주택 - 10만 가구를 공급하여 다양한 계층의 주거 수요를 충족 시키려 함그러나 이러한 공급 계획에도 불구하고, 2025년 공공임대주택 예산은 전년 대비 약 2조 5천억 원 감소한 13조 9천억원으로 책정이 되었습니다. 특시, 건설임대주택 예산은 6.8% 줄어든 5조 2,866억원, 매입임대주택 예산은 45.1% 감소한 3도 3,175억원으로 나타났습니다.이러한 예산 삭감에 대해 일부 시민단체는 공공임대주택 물량 확대를 위해서는 예산 증액이 필요하다고 지적하고 있습니다. 또한, 전세 임대주택 예산은 증액되었으나 이는 민간임대주택의 보증금 지원에 그쳐 주거 안정성이 떨어진다는 비판도 제기가 되고 있는 상황 입니다.
경제 / 부동산
25.01.08
0
0

상가 임대 계약 시 보증금과 월세의 적정 비율은 어떻게 정해야 하나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.상가 임대 시 보증금과 월세의 비율을 설정하는 것은 시장 상황, 상가의 위치, 규모, 업종 등에 따라 달라지며,일반적인 사항을 안내 드리오니 참고하시면 좋을 듯 합니다.보증금과 월세의 비율보증금:월세는 일반적으로 10:1에서 20:1 사이에서 결정이 됩니다.지역별로 살펴보면 대소니는 보증금 비중이 낮고 월세 비중이 높은 반면 지방은 보증금 비중이 높고 월세 비중이 낮습니다.업종별로는 카페, 음식점 등은 월세 비중이 높고, 소매점이나 소규모 사무실등은 보증금 비율이 높은 편입니다.적정 수준 판단 기준월세 대비 수익률 계산 - 상가 투자 시 적정 수익률은 연 5~7%이상을 목표로 합니다.시장 조사를 통해 인근 상가의 보증금과 월세 수준을 조사해 보시고, 인근 상가와 비슷하거나 약간 낮은 수준으로 설정하면 경쟁력이 있을 수 있습니다.임차인의 업종과 수익성을 고려 합니다. 월 매출의 10~15%를 월세로 지불할 수 있다면 적정하다고 평가를 합니다.보증금과 월세 비율을 설정할 때는 상권과 업종에 따른 수익성을 우선 고려하시고, 주변 시세를 기준으로 합리적인 수준을 유지하는 것이 중요 합니다. 사용자의 상가가 위치한 지역과 상권 특성을 살펴 보신 후에 인근 부동산 중개인과 논의를 해보시는 것도 좋습니다.
자격증 / 공인중개사 자격증
25.01.08
0
0

집값과 입지 조건의 관계는 어떻게 되는지 궁금합니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.집값에 영향을 미치는 입지 조건은 복합적이며, 특정 요소가 다른 요소보다 항상 우위에 있다고 보기는 어렵습니다. 지역, 사회적 트렌드, 구매자의 목적 등에 따라 중요도가 달라질 수 있습니다.역세권중요도가 매우 높은 편이며 5~10분 이내에 지하철역이 있는 경우 프리미엄이 붙는 경우가 많습니다. 다만, 교통이 좋은 지역이라도 소음 문제나 상업시설 과밀로 인해 선호도가 낮아질 수 있습니다.학군자녀 교육을 중요하게 생각하는 가구에게 최우선 고려 사항이며 특정 학군의 학교가 좋은 진학 성과를 내면, 해당 지역의 집값은 꾸준히 상승 합니다. 자녀가 없는 가구나 은퇴 가구에는 영향이 적습니다.생활 편의성(상업시설, 병원, 공원 등)다양한 세대와 계층에 고르게 중요하며, 쇼핑몰, 병원, 문화시설 등이 가까울수록 실거주 가치가 높아지며, 집값도 오르게 됩니다.환경적 요소(쾌적성)실거주 목적인 경우 중요한 요소로 작용합니다. 공원, 녹지, 하천 등 자연환경이 잘 갖춰진 곳은 장기적으로 가치가 높아집니다.지역개발 호재중단지 투자에 중요한 요소 새로운 교통망, 대형 상업지구 개발 등의 호재는 집값을 단기간에 크게 올릴 수 있습니다.무조건 역세권이어야 하거나 학군만 좋은 곳이 집값을 좌우하지는 않습니다.교통, 학군, 생활 편의성, 환경, 개발 호재 등 여러 조건이 조화를 이루는 곳이 가장 선호가 되며, 구매 목적과 개인의 상황에 따라 우선순위를 정하는 것이 중요 합니다.
경제 / 부동산
25.01.08
0
0

2025년 한국 부동산 정책이 다주택자에 대한 세금 부담을 더 강화할 가능성은 있나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.현재 정부는 부동산 시장 활성화를 위해 다주택자에 대한 세금 부담을 완화하는 정책을 시행하고 있습니다. 2025년 1월 2일 발표된 2025년 경제정책방향에 따르면 다주택자에 대한 양도소득세 중과 배제 조치를 2026년 5월까지 1년 더 연장하기로 했습니다. 이는 다주택자가 주택을 매도할 때 기본 세율만 적용받도록 하여 주택 거래를 촉진하려는 목적 입니다.또한 지방 저가 주택에 대한 종합부동산세 1세대 1주태자 특례 기준을 기존 공시가격 3억원 이하에서 4억원 이하로 상향하고, 취득세 중과 배제 기준도 공시가격 1억원 이하에서 2억원 이하로 완화하는 등 세제 혜택을 확대하고 있습니다.이러한 정책 기조를 고려할 때, 2025년에 다주택자에 대한 세금 부담을 강화할 가능성은 낮아 보이며, 오히려 부동산 시장의 안정과 거래 활성화를 위해 세제 완화 조치가 지속될 것으로 예상하고 있습니다.
경제 / 부동산
25.01.08
0
0

우리나라에서 가장 비싼 아파트는 어디인가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.우리나라에서 가장 비싼 아파트는 서울시 강남구 청담동에 위치한 '더펜트하우스 청담' 입니다. 이 아파트는 2022년 기준 전용면적 407.71m2 의 공시가격이 168억 9천만원 으로 2년 연소 최고가를 기록 했습니다.그 뒤를 이어 서울 용산구 한남동의 '나인원한남', '파르크한남', '한남더힐' 등이 높은 공시가격을 보였습니다.이러한 아파트들은 주로 서울의 강남구 청담동, 용산구 한남동 등지에 위치해 있습니다. 또한 2024년을 기준으로도 더 펜트하우스 청담이 가장 비싼 아파트로 언급이 되고 있습니다.참고가 되셨기를 바랍니다.
경제 / 부동산
25.01.08
0
0

임차인 보호를 위한 전세보증보험이란 무엇인가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.질문주신 내용에 대해서 답변 드립니다.전세보증보험이란전세보증보험은 임대인이 전세금을 반환하지 않거나 임차인의 계약 이행을 거부할 경우, 보험사가 전세금을 대신 반환하는 제도 입니다. 즉, 임차인이 보증금을 안전하게 보호할 수 있도록 돕는 보헙 입니다. 보증보험에 가입하면 전세금 반화네 대한 법적 보호를 받을 수 있으며, 임대인이 보증금을 반환하지 않거나 계약을 이행하지 않을 때 보험금을 지급 받을 수 있습니다. 이로 인해 임차인은 보증금을 안전하게 보장 받을 수 있게 됩니다.전세보증보험 가입 절차보험회사 선택 > 가입 신청 > 계약서 작성 및 보험료 납부 > 보험증권 발급 > 확정일자전세보증보험 가입 시 필요한 서류전세계약서임대인의 주민등록증 사본보증금 및 월세 내역임차인의 신분증기타 필요한 서류(보험사 마다 상이함)보증금을 안전하게 지키는 방법에는 보증금 공탁, HUG 전세금 보호 제도, 확정일자 받기, 계약서 명시 사항 점검 등이 포함 됩니다.
자격증 / 공인중개사 자격증
25.01.07
0
0