안녕하세요 양정섭 전문가입니다.
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Q. 경매처분되는 집에 세입자는 우선변제권을 언제 적용받나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.경매시 순위배당에서 첫번째 말소기준권리를 알아야 합니다.이 첫번째 말소기준권리를 기준으로 선순위, 후순위로 나뉩니다. 말소기준권리는 저당권, 근저당권, 압류, 가압류, 가등기, 경매개시결정 등이 있습니다. 선순위 임차인은 두 가지 선택을 할 수 있습니다. 배당을 신청하고 배당받고 나가거나 계속 거주하다가 계약종료 시 낙찰자(새임대인)에게 보증금을 돌려 받고 이사나가는 겁니다. 낙찰자는 배당신청을 하지 않은 선순위임차인을 인수해야 하기 때문입니다. 최우선변제권과 우선변제권이라는 것이 있습니다. 최우선변제권이란 소액임차인에 해당하고 대항력을 갖추고 있으면 경매 시 경매비용을 제외하고 가장 먼저 배당을 받을 수 있는 권리입니다. 대항력의 요건은 전입신고+이사입니다.우선변제권이란 후순위채권자보다 우선하여 배당받을 수 있는 권리입니다. 우선변제권에 의해 임차인의 순위배당이 이루어 집니다. 우선변제권의 요건은 대항력 + 확정일자 입니다. 만약 전입신고나 확정일자 두가지 중 한 가지만 하지않더라도 우선변제권을 가질 수 없습니다.
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Q. 똑같은 날에 세입자는 확정일자를 받고, 집주인은 대출을 받으면 누가 우선순위가 높나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.근저당권이 선순위가 됩니다.대항력의 요건은 전입신고 + 이사이고 전입신고 다음날 0시부터 효력이 발생합니다. 그리고 확정일자는 확정일자 도장받은날 9시~18시 사이에 효력이 발생합니다. 우선변제권의 요건은 대항력+확정일자이고 임차인의 순위는 우선변제권에 의해 결정됩니다. 전입신고와 확정일자를 같은 날에 받았다면 대항력이 다음날 효력이 발생하기 때문에 우선변제권도 다음날 효력이 발생합니다. 근저당권은 그 날 효력이 발생합니다.그래서 전입신고, 확정일자, 근저당권 설정 일이 같다면 근저당권이 효력이 먼저 발생하게 되고 선순위가 됩니다.
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Q. 갱신청구권으로 계약된 월세 계약을 해지하는 방법은 어떻게 되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주택임대차보호법 상 계약갱신기간 중 계약해지 시 임차인은 언제든지 계약해지를 할 수 있습니다. 그리고 임대인이 통보받은 때부터 3개월 뒤에 계약해지효력이 발생합니다. 이 말의 뜻은 임대인이 통보받은 날부터 3개월 뒤에 계약이 종료되어 임대인은 보증금을 반환해야하고 임차인이 새임차인을 구하지 않아도 되고 중개보수도 부담하지 않아도 됩니다.묵시적갱신 기간 중 계약해지 시에도 똑같이 적용됩니다.
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Q. 재개발과 재건축은 어떤 차이점들이 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.재개발은 정비기반 시설이 열악하고 노후 불량 건축물이 밀 집한 지역과 상업, 공업지역 등에서 도시 환경을 개산하기 위해서 실시 합니다.재건축은 정비기반 시설이 양호하나 노후 불량 건축물이 밀집한 지역이며 주로 공동주택((예)아파트)이 밀집한 지역의 주거환경을 개선하기 위해 실시합니다.경우에 따라 정비기반 시설이 양호한 단독주택 단지를 재건 축으로진행하는 구역들도 있습니다.재개발 재건축 조합원 분양 자격 및 장단점은 재개발 사업은 기존 주택 재개발 사업과 도시환경정비사업을 통합하였고 조합원 분양 자격은 토지 또는 건축물만으로도 가능하며상대적으로 소액 투자하기에는 메리트가 있습니다.상가가 많은 상업지역의 재개발은 부정적인 조합원이 다소많은 편이라 사업 진행이 느려질 수 있는 단점이 있습니다.왜냐하면 감정평가 시에 시세 대비 적게 평가되고 권리금도 인정이 안되며 이주, 철거, 공사 등으로 최소 5년 이상을 사업을 할 수 없기 때문입니다. 재건축 사업의 경우 조합원 분양 자격은 건축물 및 그 부속 토지까지 소유자로 되어 있어야 합니다. 즉 공동주택은 대지 지분까지 있어야 하며, 단독주택의 경우 건축물과 그 부속토지까지 함께 매입해야 합니다. 재건축 투자의 경우 대지지분, 사업성 등 분석이 필요합니다.비례율이 100% 이하인 경우가 많기 때문이며 비례율이 100% 이하라고 무조건 투자를 하지 말라는 건 아니며 입지가 매우 좋거나, 조합원 분양가가 낮다거나, 일반분양가가 높은 곳이라면 투자를 해도 무방합니다.재개발과 재건축은 진행과정이 비슷한데 한 가지 차이가 있다면 재건축에는 안전진단이 있습니다. 안전진단이 통과되어야지 사업을 진행할 수 있습니다.
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Q. 현재 살고 있는집을 전세놓고 이사가는상황인데 전세자금이 아직 안들어올경우 어떻게 해야하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약종료 후 전세보증금을 받지 못 하고 이사를 가야 한다면 임차권등기명령을 신청해야 합니다. 「주택임대차보호법은 주택의 인도와 주민등록을 대항력의 취득 및 존속 요건으로 하고 있기 때문에 임차인이 임대차가 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가게 되면 종전에 취득하였던 대항력 및 우선변제권이 상실되므로 보증금을 돌려받기 어려워지게 됩니다. 이러한 문제를 해결하기 위해 임차권등기명령제도는 법원의 집행명령에 따른 등기를 마치면 임차인에게 대항력 및 우선변제권을 유지하게 하면서 임차주택에서 자유롭게 이사할 수 있게 하는 제도입니다.임차권등기명령 신청 후 등기부에 임차권등기명령이 등기된 후 이사를 가야지 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다.임차권등기명령 후 이사를 갔는데 기간이 지났음에도 임대인이 보증금을 반환하지 않으면 보증금지급명령이나 보증금반환소송도 생각해야할 것입니다.