안녕하세요. 이진 전문가입니다.
Q. 부동산에 집 내놓을시 꼭 부동산 방문해야 하나요?
안녕하세요. 이진 공인중개사입니다.전화상으로 내놓으셔도 상관없습니다 궁금한 점은 중개사님이 질문하실테고 대답해 주시면 됩니다..만약 직접 보시길 원하시면 시간조율하셔서 오시라고 하시면 됩니다
Q. 임차인 우선변제권에 대해 궁금한게 있어 문의드려요.
안녕하세요. 이진 공인중개사입니다.1.우선변제권은 주택의 경매 공매시 낙찰금액에서 후순위의 권리자보다 보증금을 우선 변제받을수 있는 권리입니다 만약 주택의 전세로 이사하게 되면 제일 먼저 해야될게 전입신고와 임대차계약서에 확정일자를 받잖아요 전입신고는 대항력과 관계가 있고 확정일자는 우선변제권과 관계가 있어요 우선변제권이 성립될러면 반드시 전제조건이 전입신고가 되어 있어야 합니다 즉 임차인이 전입신고+확정일자 이게 되어야 우선변제권이 인정되서 혹여 그주택이 경매처분이 될지라도 나보다 후순위권리자보다 내가 먼저 낙찰대금에서 보증금을 보호받을수 있다는 뜻입니다 착각하시면 안되는게 내가 우선변제권이 있다고 하더라도 선순위의 권리자가 있다면(예를들면 근저당설정) 선순위보다 먼저 배당을 받을수 있다는 뜻은 아닙니다 ..1순위가 근저당 2순위가 우선변제권이 있는 나...라면 나는 1번 근저당권자가 먼저 배당을 받은 후에(채권을 회수한 후에) 남은 금액이 있다면 그때 2순위로 배당을 받을수 있다는 뜻이죠..만약 1순위 채권자가 배당받고 남은 금액이 없다면 난감한 상황이 되는거죠..그렇기 때문에 주택의 임차인으로 들어갈때 주택에 근저당이 설정되어 있으면(나보다 선순위이기에) 매우 조심해야 되는거죠2.최우선변제권이란 전입신고를 한 임차인이 선순위가 아님에도 불구하고 보증금이 소액이라면 보증금가운데 일정액을 선순위 채권자보다 우선하여 변제받을수 있는 권리입니다 최우선변제권은 임차인의 확정일자는 필요없습니다(확정일자는 성립요건이 아닙니다)그럼 소액보증금을 보호하기위해 최우선변제권을 인정하는데 소액보증금의 기준은? 이건 지역마다 금액이 다르게 규정되어 있습니다 서울같은 경우는 보증금이 1억 6천 500만원이하를 소액보증금으로 보며 이중 최우선변제금액은 5500까지입니다 용인시는 1억 4천 500만원이하를 소액보증금으로 보며 이중 최우선 변제금액은 4800까지입니다 또한 주택에 대한 경매신청등기전까지만 전입신고가 된다면 최우선변제권이 인정됩니다한가지 더 말씀드리면 최우선변제금액은 낙찰금액의 50%를 넘을수 없습니다(선순위 채권자들도 보호받아야 되잖아요) 예를들어 최우선변제금액이 1000만원 낙찰가 1500만원 이경우에 최우선변제금액은 낙찰가의 50%인 750만원입니다
Q. 대출 갚고 있는 아파트를 팔 수가 있나요? 정말 무지합니다...
안녕하세요. 이진 공인중개사입니다.네..집의 대출과 매매는 전혀 상관없습니다 당연히 매매 가능하구요..매수인이 작성자님의 대출을 승계할수도 있구 또는 승계를 안할수도 있죠 승계하는 경우엔 원리금납부의무자는 매수인이 되서 작성자님의 의무는 없어지는거죠 또한 승계를 안한다고 해도 결국엔 매매대금의 일부로 대출금을 갚고 나머지 금액을 작성자님한테 줄테니 이런 경우에도 대출금을 갚았으니 작성자님의 원리금납부의무는 없습니다
Q. 등기부등본을 열람, 조회해보면 현재 살고 있는 사람이
안녕하세요. 이진 공인중개사입니다.등기부등본상에는 현재의 소유주만 나와 있습니다등기부등본을 열람하시면 소유주의 주소가 나와 있으니 내가 알고싶은 집과 소유주의 주소가 일치하면 소유주가 그집에 거주할 확률이 높은거고 주소가 일치하지 않고 소유주의 주소가 다른 쪽으로 되어 있으면 임차인이 거주할 확률이 높습니다(100%는 아닙니다) 이런 경우에 임차인이 확실히 있다는 사실은 등기부상 임차권등기(임차권등기가 되어 있다면 현재 아무도 거주안할 가능성이 높습니다) 전세권등기를 보고 확인가능하지만 임차권등기는 아주 예외적인 상황에서만 하는거고 보통의 임차인들은 전입신고와 확정일자로 전세권을 대신하므로 실제로 전세권을 설정하는 경우는 많지 않습니다 가장 확실한 방법은 전입세대열람을 해보면 현재 누가 거주하는지 알수 있으나 예외적인 상황(경매진행)을 제외하면 제3자가 열람할수 없습니다
Q. 당분간 아파트를 사는 게 낫나요, 전세를 들어가는 게 낫나요?
안녕하세요. 이진 공인중개사입니다.지역마다 틀리지만 큰틀에서 말씀드리면 아파트를 매수할수 있는 능력이 되시면 크게 고민하시지말고 그냥 구입하시는걸 추천드려요 굳이 매수시점을 기준을 생각하신다면 크게 폭락한 지역은 2019년의 매매가근접 별로 떨어지지 않은 지역은 2020년 매매가에 근접했을때 구입하신다면 금융위기나 전세계적으로 크게 뭐가 터지지 않으면 손해볼 자리는 아닙니다 근데 이런 변수를 정확하게 예측할수 있는 사람은 없습니다..혹여나 정말 금융위기가 왔다고 하더라도 마음편히 몇년 편안히 생활하신다면 충분히 이익볼수 있는 자리입니다 단지 어떤 지역의 아파트를 선택할지는 정말 중요한 문제인데..만약 수도권 아파트를 구매하실 생각이시라면 강남, 광화문, 여의도, 판교, 마곡까지의 지하철로의 이동시간이 가급적 짧은 지역의 아파트를 선택하시길 추천드립니다