안녕하세요 남호섭 전문가입니다.
부동산
Q. 부동산 투자의 위험성과 수익성에 대해 알려주세요.
안녕하세요. 남호섭 공인중개사입니다.부동산 투자는 다양한 요인에 따라 수익성이 있을 수도 있고 위험할 수도 있습니다. 고려해야 할 몇 가지 사항입니다.위험성~~~시장 변동성: 부동산 시장은 주기적이며 부동산 가격과 수요의 변동을 경험할 수 있으며 이는 투자 수익에 영향을 미칠 수 있습니다.위치: 부동산의 위치는 가치와 수요에 상당한 영향을 미칠 수 있습니다. 홍수 지역이나 범죄율이 높은 지역과 같이 위험이 높은 지역에 있는 부동산은 임대하거나 판매하기가 더 어려워 수익이 낮거나 손실이 발생할 수 있습니다.금융 위험: 빌린 돈으로 부동산 투자를 활용하면 위험이 증가할 수 있습니다. 최근 고금리로 인한 이자부담의 증가로 어려움을 격고있는 부동산 개인소유자나 개발회사들이 있습니다.또한 부동산 가치가 하락하면 부동산 가치보다 더 많은 모기지 빚을 지게 되어 매각해야 하는 경우 손실이 발생할 수 있습니다.유지 비용: 부동산을 소유하면 예상치 못한 유지 및 수리 비용이 발생할 수 있으며 이로 인해 수익이 줄어들 수 있습니다.임차인 문제: 부동산을 임대하는 경우 연체, 손상 또는 퇴거와 같은 임차인 문제는 현금 흐름과 수익성에 영향을 미칠 수 있습니다.수익성 ~~~평가: 시간이 지남에 따라 부동산 가치가 상승하여 투자 가치가 높아질 수 있습니다.현금 흐름: 임대 부동산은 월세 지불을 통해 일관된 현금 흐름을 생성할 수 있어 꾸준한 수입 흐름을 제공할 수 있습니다.세금 혜택: 사업자의 경우 부동산 투자에는 모기지 이자 공제, 재산세 및 감가 상각과 같은 세금 혜택이 있어 전체 세금 청구서를 낮출 수 있습니다.인플레이션 헤지: 부동산 투자는 인플레이션에 따라 임대 수입과 부동산 가치가 증가할 수 있으므로 인플레이션 헤지 역할을 할 수 있습니다. 부동산 투자는 수익성이 있는 동시에 위험할 수 있습니다. 투자 결정을 내리기 전에 위험과 이점을 신중하게 고려하고 필히 현장답사를 통하여 위험성을 분석하는것이 필요합니다
부동산
Q. 공시가격 1억미만의 오피스텔은 주택수 미포함으로 알고있는데요 그런데 만약 이 오피스텔을 주택임대사업자를 낼 경우에는 어떻게 되나요?
안녕하세요. 남호섭 공인중개사입니다.오피스텔은 주거용과 업무용으로 구분됩니다.1억 미만 오피스텔을 주택임대사업자 등록하면 주거용 오피스텔로 구분되며주택청약시에는 주택수에 포함되지않습니다.질문자님은 주택청약시에 주택수 포함을 문의한것으로 생각됩니다양도소득세 적용시에는 주택수에 포함됩니다.
부동산
Q. 상가 임대차계약 해지시 몇개월전에 통보해야 하나요?
안녕하세요. 남호섭 공인중개사입니다.상가임대차 계약을 만기시점에 더 이상 연장하지 않으려면 만기전 6개월에서 1개월전까지 연장하지않는다는것을 임대인에게 통보하시면 됩니다.통보시에는 증거를 남기기 위해서 내용증명, 문자보내고 통화녹음하는 형태로 하시면 됩니다.만기되기 전에 임차인이 해지 통보하고 나가는것은 임대인과 합의를 보아야 보증금받고 나갈 수 있습니다.임대인과 합의 안되면 계약 만기일까지의 공과금 및 월세를 임차인이 부담하게됩니다.만약 앞전 임대차계약기간 만기시에 묵시적갱신이 되었다면 묵시적 갱신기간 1년 동안에는 임차인이 임대인에게 언제든 계약해지 통보할 수 있으며 통보 받은 날부터 3개월이 지나면 임대인은 임차인에게 보증금을 내어줄 의무가 생깁니다.아래는 상가건물임대차특별법 제10조 4~5항내용입니다.참고하세요 이상은 상가건물임대차보호법 기준으로 답변드렸습니다제10조(계약갱신 요구 등) ④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다. ⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.[전문개정 2009. 1. 30.]
부동산
Q. 월세 몇일 밀려야 임차인 한테 연락해야 하나요
안녕하세요ㅣ. 남호섭 공인중개사입니다.작성된 임대차계약서에 보면 나올것같습니다.계약서작성 내용에 따르세요일반적인 연체에 대한 임대인의 해지가능 조항은 2~3기 연체시에 임대인은 해지할수있다라는 내용이 많이 있습니다. 표준임대차계약서에는 월임대료를 3개월이상 연속하여 연체한 경우에 임대사업자(임대인)는 계약을 해지하거나 갱신거절할수있다 라는 조항이 있습니다계약서에 차임 연체 조항이 없다면 임대인이 월세와 관리비등과 대체할 수 있는 보증금 한도를 감안하여서 적절한 시기에 연체 월세를 몇월며칠까지 납부하지 않으면 임대차계약은 해지된다는 독촉 및 해지에 관한 내용증명으로 해지절차를 밟으면 될 것 같습니다.
부동산
Q. 묵시적갱신인데 임대인이 빨라 나가라고 재촉합니다.
안녕하세요. 남호섭 공인중개사입니다.주택임대차(월세와 전세 ) 묵시적 갱신의 경우 아시는바와 같이 계약기간 만기전 6개월부터 2개월 전까지 임대인과 임차인이 서로 요청사항 없이 지났으면 전 계약조건과 동일한 조건으로 2년간 갱신된것으로 보며임차인은 묵시적계약기간동안에 언제든지 임대인에게 해지를 요청할 수 있으며 해지요청 후 3개월이 지나면 해지되어 임대인은 보증금 반화 의무가 있습니다.단, 임차인이 차임액을 2기(개월)에 달하도록 연체한경우는 묵시적 갱신이 되지않습니다.또한 계약기간 2년 미만의 임대차는 2년으로 본다. 다만 임차인은 2년미만의 계약기간을 주장할 수 있다.질문자님의 경우 묵시적갱신이든 이니면 2년 미만의 계약(1년) 이든 임대인이 나가라 한다고 당장 나갈일은 없다고 봅니다. 묵시적 갱신이면 그대로 월세 내면서 앞으로 2년을 더 살수 있으며 2년 후에는 계약갱신 청구권도 가능하여 그때부터다시 2년을 더 살 수가있습니다. 임대인은 보증금과월세를 년간5%인상할 수 있습니다임대인분이 몰라도 너무 모르시네요. 질문자님은 주택임대차보호법으로 보호받을 수 있는 상태입니다.
부동산
Q. 세입자의 계약갱신청구(요구)권에 대해 문의드립니다.
안녕하세요.남호섭 공인중개사입니다.상가임대차계약의 임차인의 계약갱신청구권은 상가건물임대차보호법에 따르면 임대차계약 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지못한다라고 명시하였습니다.그리고 법 적용대상 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 대항력 ,계약갱신요구권은 동일하게 적용됩니다 적용대상 환산보증금 규모와 관계없이 적용을 받아서 최초계약서의 계약기간 포함 10년간 보장받습니다.질문자님이 올해 6월 계약하였다면 2031년 6월 까지 갱신청구 가능하다고 봅니다.다만. 임대인이 거절할 수 있는 경우가 몇가지 있습니다.3기 차임 연체 등이 있습니다.아래에 상가건물임대차보호법 제10조를 올렸으니 자세한것은 참고하세요------ 아래 -----제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우 5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 ② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. ③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다. ④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다. ⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.[전문개정 2009. 1. 30.]
부동산
Q. 아파트, 오피스텔 보유시 아파트매도 양도세
안녕하세요. 남호섭 공인중개사입니다.소형 오피스텔의 주택 수 문제인 것 깉습니다.오피스텔은 양도소득세에서 업무용일때는 주택으로 보지않으며 주거용으로 오피스텔을 사용시에는 주택으로 봅니다. 만약. 주거용으로 사용하셨다면 2주택으로 보아 1세대 1주택 비과세혜택이없을 수 있습니다. 다만 시가표준액 1억이하 오피스텔의경우 중과는 제외됩니다질문 내용에는 오피스텔이 주거용인지 업무용인지 그리고 오피스텔 시가표준액이 없네요.그리고 1년 내에 아피트와 오피스텔을 다 매도하면 양도소득세는 2채의 양도차익을 합산해서 계산하여 확정신고합니다.과세대상액 구간별 세율이 달라져서 합산으로 세율이 놉아져서 더 많은 양도소득세를 납부하게 될수도있습니다.세금부분이라서 기본적인 내용만 언급 해 드렸습니다.매도하시기전에 가까운 세무사사무실을 통하여 잘 알아보시길 권해드립니다.
부동산
Q. 월세 계약기간 종료 전/후에 이사갈수 있는 방법은 뭔가요?
안녕하세요. 남호섭 공인중개사입니다.임대차(월세)계약 만기(1년)전에 이사 가려면 어떻게 해야하는지에 대한 문의입니다.일반적으로 임대차계약에는 계약기간이 표기되어 계약만기일이있습니다. 계약 만기전 임차인의 사유로 계약이 해지되는 경우 임대인은 임차인게 계약위반에 따른 위약금을 요구할 수 있습니다.그래서 현장에서는 임차인이 계약만기전에 나가게될 경우 먼저 임대인에게 연락을 하여 해지통보를 하고 임대인의 동의를 받아서 임차인이 중개보수등의 비용부담(위약금)하여 새로운 임차인을구해놓고 이사를 가게되는경우가 많습니다.그런데 이런경우 간혹 임대차 시장상황이 안좋아서 새로운 임차인을 구하지 못하면 만기일이 되어서야 계약 해지가 됩니다.임대차계약의 만기전 해지는 임대인과 임차인간의 합의사항입니다. 임차인 상황을 잘 이해하고 중도해지에 쉽게 합의 해주는 임대인과 그렇지 않은 임대인이 있을 수 있습니다.《해서 임차인이 중도해지 상황이 생기면 일단 임대인에게 먼저 해지통보를 하고 어떻게 해지 할지를 합의하셔야합니다.》자비로 중개보수나 광고비 부담으로 새로운 세입자를 구하고 나가는방법 또는 기타 상호 합의한 방법으로 중도해지가 합의 될 수 있습니다.
부동산
Q. 5억짜리 오피스텔 팔려고 할 때 세금문제는?
안녕하세요.남호섭 공인중개사입니다.업무용 오피스텔 매매시에는 건물에대한 부가가치세를 매수인에게 받아서 납부해야합니다.포괄양도양수계약으로 매매시는 건물분 부가가치세를 납부하고환급받는 절차없이 거래할수가 있습니다.그리고 분양가(매입가)에 매도하게되면 양도차액이없어서 양도소득세는 없을것입니다.해서 문의하신 업무용 오피스텔 매매시에 매도인이 부담할 세금은 포괄양도양수로 계약하면 없습니다.포괼양도양수계약 조건 및 방법은 어렵지않으니 가까운공인중개사사무실을 방문 하여 문의바랍니다.댓글 남기셔도 답을ㅈ해드리겠습니다
부동산
Q. 경매로 나온 땅이나 집 알아보는 법이 궁금합니다?
안녕하세요. 남호섭 공인중개사입니다.법원경매 정보 홈페이지에서 지역별 경매물건검색이 가능합니다.경매 입찰은 권리분석 등 잘 알아보시고 참가하시기를 바랍니다.공인중개사사무실에서도 (경매)매수신청대리업무도 하는곳이 있으니 상담 받아보세요아래 법원경매홈페이지 주소 첨부합니다https://www.courtauction.go.kr/