안녕하세요 윤봉근 전문가입니다.
부동산
Q. 세입자가 이사전에 보증금 전액을 송금해 달라는데 송금을 해주면 안되겠죠?
안녕하세요. 윤봉근 행정사/공인중개사입니다.질문에 간단하게 답신 드립니다.1. 보증금은 계약일이 만료되어도 본인들이 이사를 하지 않은 것이니, 이사하는 날에 주는 게 맞지요?=> 원칙은 이사와 보증금 지급이 동시에 진행 해야 합니다. 실제 현장에서는 보통은 짐을 빼고 나서 파손등 하자나 기타 특이 사항이 없는지 확인하고 주거나 또는 이사짐 나르는 것을 보고 주기도 합니다. 2. 제가 미리 보증금 전액을 안 줘서 이사를 안하는 걸 제 탓으로 볼 수 있나요? => 세입자가 짐을 다 빼고 집 열쇠를 주었는데도 보증금을 주지 않으면 책임이 있습니다., 반대로 보증금을 지급 했는데 세입자가 짐을 빼지 않을 경우 부당이득에 대한 청구를 하거나 다른 조치를 취할 수 있습니다만, 말이 그렇지 금액도 별로 안되고 힘만 듭니다.3. 소송 기간은 얼마나 될까요? 혹시 소송 기간이 길어지면 소송비는 계속 늘어나는 건가요? 소송비를 얼마정도 예상 하면 될까요?소송기간은 매우 길다고 보시면 됩니다. 피차 피곤한 일 입니다. 이 부분은 부동산 코너가 아닌 법률 코너에서 문의하시기 바랍니다.4. 승소 시 소송비는 보증금에서 차감 된다는데.. 혹시 승소를 해도 임대인이 내게 되는 비용은 어떤게 있을까요? 비용이 있다면 얼마 정도 될지 궁금합니다.=> 임대인이 승소한다는 의미는 보증금을 주지 않아도 된다는 의미인지요? 별로 실익이 없어보입니다. 이 부분 역시 부동산 코너가 아닌 법률상담 코너에서 전문가에게 문의하시기 바랍니다. 보증금 1000만원에 대한 이런 사건은 변호사 사무실에서도 아마도 그리 반기는 일은 아닐 것 입니다.상호간 협상으로 잘 진행 하시기 바랍니다.
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Q. 월세거주하고있는 임차인입니다 임대계약해지 관련 문의드립니다
안녕하세요. 윤봉근 행정사/공인중개사입니다.현재 임대인(집주인)에게도 1달 미리 나가야할것같다고 의견을 물어보았고, 알겠다고 하셔서=> 이 부분에 대한 객관적인 증거가 있는지 (화면캡쳐, 통화녹음 기타)에 따라 달라집니다. 또한 해당 증거를 통해 확인되는 정확한 내용 에 따라 달라집니다.기본적으로는 계약기간 만료일에 나가는 것이 원칙입니다만, 사전에 저런 합의가 되었다면 그 합의를 주장하는 쪽에서 증거를 갖추고 주장하여 나중에 손해배상 청구를 할 수 있습니다. (손해의 내용에 대한 증거도 역시 있어야 할 것 입니다.) 즉 집 주인이 만기일 까지 보증금을 못준다면 현실적으로 돈을 받기가 힘들고요 사후에 내가 입은 손해에 대한 손해배상 청구는 증거가 있다면 가능 합니다. (사실 이 부분도 청구가 가능하긴 하지만 법적 절차이므로 비용도 시간도..많이 들어 실익이 있는지 검토가 필요합니다....좀 머리아프긴 합니다.)
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Q. 매매 계약 시 월세 보증금을 계약금으로 할 경우
안녕하세요. 윤봉근 행정사/공인중개사입니다.원칙적으로는 현 세입자(채권자)에게 채무양도양수 통보를 해야 합니다. (좀 어렵조?)쉽게 말해 보증금을 반환할 주체가 기존 매도인에서 신규 매수인으로 이전 되었다는 통보를 세입자에게 하여야 합니다.보통은 매수인과 매도인 계약서에 특약으로 매매계약의 계약금 * 원은 현 임대보증금 (보증금 *원 , 임차인 : 홍길동, 임대차기간 기간: 년월일 ~ 년월일)으로 갈음하기로 한다.라는 특약 규정을 넣고 임차인의 동의서를 별도로 받아 첨부 하는 것이 좋습니다.다시 질문을 자세히 보니 매수인 본인이 세입자인 경우네요.그 경우 위 특약 문구를 계약서에 넣으면, 임차인 동의서는 필요 없겠으며 , 매도인은 매매계약에 따른 계약금 수령, 매수인은 위 기존 임대계약에 따른 보증금 반환금을 수령했다는 조항을 추가로 넣고 서로 날인 하면 되겠습니다.만약에 나중에 어떤 사유로 매매 계약이 틀어지는 경우에 대비한 내용과 책임규정이 필요합니다만, 그 내용까지 여기서 기재하기에는 너무 복잡해지므로 여기서는 생략 합니다.여기 글에서의 조언은 한계가 있습니다. 보다 자세한 계약상 문구 등 자세한 내용은 법률 전문가의 조언을 구하시기 바랍니다.두번째 질문은 매도 매수인이 실명이고 속이는 내용이 없는 실제 거래이면 관계 없습니다. 다만 소유권 이전 할 때에 실거래가 거래 신고등 별도의 서면이 필요하며 이는 소유권 이전 등기 담당하는 법무사가 챙길 것 입니다.
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Q. 부동산 계약시 무엇을 꼭 챙겨서 확인해야할까요?
안녕하세요. 윤봉근 행정사/공인중개사입니다.질문내용이 너무 광범위 하므로 다 설명할 수는 없습니다.보통은 중개사님이 다 챙겨줍니다만 중개사마다 다르게 업무 방식이 다르므로 일반적인 사항, 간단한 내용만을 정리 합니다.1. 매매 계약 -1) 매도인(집주인) 이름과 신분증, 계약자본인여부, 금전 입금 계좌 본인계좌 여부- 2) 등기부 권리관계 확인 (세부 내용은 너무 길므로 생략)- 3) 계약금, 중도금, 잔금 지불일과 지급 금액- 4) 하자 보수 관련 내용2. 전,월세 계약위 내용 전체와 추가로 현 세입자 여부, 대출금의 전체 내역과 현 시세 비교, 등등이 추가로 필요 합니다.3.계약 이후에는 입주전(잔금전)에 등기부 변동사항 여부 추가 확인, 입주시 부동산 하자 여부 사전 확인 , 등등 입니다.질문이 너무 광범위 한 관계로 완전한 내용은 아닙니다.거래 중개사님에게 따로 확인 요청해 보세요.
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Q. 전세 계약시 계약갱신 청구권 관련 질문 드립니다
안녕하세요. 윤봉근 행정사/공인중개사입니다.임대인이 계약갱신 청구를 거부할 수 있는 경우는 법에 정한 사유만 해당 되며 임차인과의 특약으로 거부조항을 넣는 것은 강행규정 위반 입니다.즉 해당규정이 임차인에게 불리한 경우 해당 특약 조항은 무효가 됩니다. 다만 사안에 따라서는 강행규정 적용 예외적인 정황이 있을 수도 있으므로 임대차 계약시에 가능한 그런 특약은 넣지 않는 것이 좋습니다.임대인이 그런 조항을 억지로 넣고자 한다면, 결론적으로는 나중에 강행규정 위반을 이유로 무효를 주장할 수 있겠지만, 사실 많이 피곤하겠지요?
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Q. 전세 계약갱신청구권 거부 소송
안녕하세요. 윤봉근 행정사/공인중개사입니다.안타까운 사정입니다만 소송은 결국 증거싸움 입니다.위 언급한 내용 중 1) 계약갱신 청구권을 행사하겠다는 의사를 집주인에게 표시한 내용 2) 그에 집주인이 본인들이 실거주 한다고 했던 내용3) 2달도 안되서 매매된 증거(등기부 등본)4) 이사비용, 중개수수료 요청한 내용등등 그동안의 의견교환 과정에 대한 제반 증거자료들을 잘 구비하시고 대응하시기 바랍니다. 아무 증거없이 그냥 말로만 했다면, 결국은 변호사 선임한 집주인이 이길 것 입니다. 집주인 입장에서는 세입자가 임의로 나간 것으로 주장할 것으로 보입니다. 위 증거가 있다면 손해배상 청구도 가능 할 것 이므로 변호사나 법률구조공단 등에서 상담하시기 바랍니다.
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Q. 전세계약서에 계약한 사람이 아닌 친엄마에게 전세계약금 줘도될까요?
안녕하세요. 윤봉근 행정사/공인중개사입니다.당연히 그냥주면 안됩니다. 해당 세입자분의 가족관계등록부 등 확인하여 가족이 확인 되었다고 하더라도 엄마 이외의 다른 가족들의 동의서(인감증명서 첨부) 모두 받고 또한 향후 문제 발생시 책임을 묻겠다는 확약서 등도 모두 받으시길 추천 합니다.
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Q. 토지보상에 대한 세금압류와 가압류가 있는데도 보상금을 받을수있는지요?
안녕하세요. 윤봉근 행정사/공인중개사입니다.토지보상은 가압류, 가처분, 근저당 모두 말소해야 보상금을 받을 수 있습니다. 다만 해당 보상금을 받아야 말소할 수 있다는 이유로 시행사와 협의하여 동시에 (수령과 동시에 각종 권리 말소 서류 접수) 진행할 수 있는 방법을 시행사측과 협의해 보시기 바랍니다.아마도 협의가 잘 되지는 않을 것입니다만 , 해당 권리를 말소할 수 있는 돈이 보상금 밖에 없다는 논리를 잘 주장해 보세요.
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Q. 전세만기 전세금 반환요청할수 있는방법
안녕하세요. 윤봉근 행정사/공인중개사입니다.계약기간이 4월20일 까지이면 어쩔 수 없습니다. 주인이 선의로 해 주면 고맙지만, 강제할 수는 없습니다.그래서 만기일에는 나가는 사람, 새로 들어오는 사람, 보증금 주고 받고 많이 복잡 합니다.다만본인이 만기일 이전에 신규 세입자를 들여서 집을 빼면 그 때는 받을 수는 있습니다.
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Q. 전세자금대출 받고 보증보험가입이 안되는데 전세권설정해야할까요?
안녕하세요. 윤봉근 행정사/공인중개사입니다.해당 주택에 전입신고하고 확정일자를 받았다면 등기부에 그 날짜보다 빠른 다른 선순위 권리가 있는지 확인해 볼 필요가 있습니다. 보증보험에서 가입이 거부 되었다는 말은 아마도 선순위가 있다거나 또는 다가구 주택일 경우 다른 세입들이 있는 것으로 판단 됩니다.전입신고와 확정일자가 가장 먼저일 듯 하고요, 거기다가 추가로 안전조치를 추가한다는 의미에서 전세권 설정(법무사 설정비용이 듭니다.)하면 더 좋을 것 입니다.전세권 설정시 전세자금 대출은행에 통보는 꼭 해야 하는 것은 아닙니다만, 우편으로 전세권 설정된 등기부 등본을 보내는 것도 상관 없습니다.잘 해결되시길 바랍니다.