Q. 상가주인과의 민사소송 승소 가능성이 있을가요점포에 동종업종 무단 입점 + 임대인·공인중개사 공모 정황에 대한 법적 대응 방법문의- 본인은 세종특별자치시 학교 앞 상권에서 무인점포를 운영중인자영업자입니다.(아이스크림, 간식, 문구 등 판매)- 본 점포(101호라 칭함)의 옆 점포(102호라 칭함)엔 학원이 운영 중이었으나,누수 문제로 학원 운영자와 임대인이 원만히 합의하여 다른 실로이동하였고 수개월간 공실인 상태였습니다.- 임대인은 공실에는 학원을 입점시킬 예정이라고 수개월 전부터 이야기하여본인을 안심시켰으며, 이웃 공인중개사는 동종업종이 들어오지 못하게본인이 막아주겠다고 누누이 이야기 해왔습니다.- 그러나 약 2주 전(2월 마지막주) 갑자기 102호에 무인점포가 입점하였으며,가게 물품 구성과 운영 컨셉이 본 매장과 중복되는 부분이많았습니다.(간식, 아이스크림, 과자, 라면 등 판매)공실점포에 동종업종 무단 입점 + 임대인·공인중개사 공모 정황에 대한 법적 대응 방법문의- 아무런 연락이나 통보도 없었으며, 동종업종이 아닌 학원이 입점할것으로 알고 있었던 본인은 임대인과 통화하였으나 본인이 사전에연락해주지 못해 미안하다. 자기도 학원을 입점시키려 했는데 이렇게됐다. 2년만 참아라. 2년(계약기간) 후에 본인이 얘기를 해보겠다. 등의무책임한 답변 뿐이었습니다.- 임대인과의 통화 내용은 녹취되어 있으며, 해당 녹취에서 임대인이 업종중복을 사전에 인지하고 있었으며, 본래 학원을 입점시키려 했다는내용도 녹취되어 있습니다.- 또한 어느 공인중개사와 계약하였냐는 저의 질문에 해당 지역이 아닌다른 공인중개사와 계약하였다고 했으며, 이웃 공인중개사도 본인은계약한 사실을 몰랐다고 하였습니다.공실점포에 동종업종 무단 입점 + 임대인·공인중개사 공모 정황에 대한 법적 대응 방법문의- 하지만 추후에 알게된 사실인데 이웃 공인중개사(본인과 친분이있다고 하였던)와 임대인이 계약사실을 저에게 숨기고 계약을 진행한것이었습니다.- 임대인과 이웃 공인중개사의 기망행위로 인해 본 매장은 매출감소로인해 피해를 입고 있으며, 이로 인한 극심한 스트레스로 정신과 치료(신경안정제 처방)를 받고 있습니다. 관련 진료 기록을 보유하고있습니다- 본인이 원하는 결과는 ① 102호 동종업종 영업금지 또는 퇴거, ②매출 감소에 따른 손해배상 청구, ③ 정신적·신체적 피해 위자료 청구등을 목적으로 실질적으로 다퉈볼 여지가 있는지 현실적인 답변을얻고 싶은 바람이며, 쟁점이 되는 점과 세부 내역을 정리하겠습니다.공실점포에 동종업종 무단 입점 + 임대인·공인중개사 공모 정황에 대한 법적 대응 방법문의1. 동종업종을 입점시켰다는 사실로 다툴 여지가 있는지- 임대인은 수개월 전부터 102호 공실에는 학원이 들어올 것이라고얘기해 왔습니다.- 하지만 얘기와는 다르게 본 점포와 동종업종을 저에게 사전에고지하지 않고 입점시켰습니다.- 이 부분에 대해서 다툴 여지가 있는지 궁금합니다.- 임대차계약서 상엔 동종업종 보호에 대한 명시는 없지만 원래는학원을 입점시키려 했었다는 임대인의 통화 녹음 내역이 있습니다.공실점포에 동종업종 무단 입점 + 임대인·공인중개사 공모 정황에 대한 법적 대응 방법문의2. 임대인과 공인중개사의 공모 및 기망 행위에 대해- 임대인은 이웃 공인중개사가 아닌 다른 지역의 공인중개사와계약하였다고 말했으며, 이웃 공인중개사 또한 본인은 해당 계약건에대하여 알지 못한다고 하였습니다.- 임대인과의 통화내역은 녹음파일로 가지고 있으며 이웃 공인중개사가했던 말은 구두상으로 하였고 증거는 없습니다.- 이 경우 공모 및 기망행위로 간주되어 다퉈볼 여지가 있는지궁금합니다.(임차인의 이익을 방해하는 행위로 인한 공인중개사법위반, 본인이 계약한 건이면서 모른다고 거짓말한 점 등)공실점포에 동종업종 무단 입점 + 임대인·공인중개사 공모 정황에 대한 법적 대응 방법문의3. 임대인의 신뢰로 인해 계약을 연장한 사실을 바탕으로 다툴 여지가 있는지- 본 상가의 계약기간은 2년(2023년 12월 ~ 2025년 12월)이었습니다. 본 매장의 연간매출은 1억5천~2억원에 가까울 정도였으며, 임대인과 이웃 공인중개사의 원만한 관계로인해 잘 운영되고 있었습니다. 올해 1월 계약 연장(묵시적 연장)을 진행한 상태이며, 이는임대인이 동종업종을 입점시키지 않고 학원을 입점시키겠다고 약속한 점과(계약서는없으며 통화내역으로만 증거 존재함) 동종업종이 들어오지 못하게 지켜주겠다고 한 이웃공인중개사의 신뢰를 바탕으로 내린 결정입니다.- 하지만 계약을 연장한지 불과 한달여만에 임대인과 이웃 공인중개사가 공모하여본인들의 이득을 위해 저희 매장과 동종업종을 계약시킨 사실이 있습니다. 계약해지를요청하고 싶지만 앞서 설명드린바와 같이 매출이 잘 나오는 편이며, 이웃과의 소통과화합을 신념처럼 지키며 점포를 운영하는 본 업주는 계약해지를 한다고 생각하면 점포를운영해온 세월과 이웃과의 관계가 허물허진다는 생각이 들고 눈물이 앞을 가려 잠을제대로 이룰 수가 없습니다. 또한 계약을 해지할 시 포기해야하는 앞으로의 매출과폐업비용, 앞으로의 생계 걱정에 너무나 막막합니다. 임대인의 신뢰를 바탕으로 재계약을진행하였으나 임대인이 그 신뢰를 저버린 사실을 바탕으로 다퉈볼 여지가 있는지공실점포에 동종업종 무단 입점 + 임대인·공인중개사 공모 정황에 대한 법적 대응 방법문의여부4. 동종업종 입점 이후 피해 현황 입증 및 진료 기록의 법적 증거가치 존재- 아직 동종업종이 입점한지 1~2주정도밖에 되지 않았지만, 판매량의변화가 눈에 띄게 나타나고 있습니다.- 또한 임대인과 이웃 공인중개사의 기망행위로 인해 정신과 진료를받고 있는 사실이 있습니다.- 이러한 사실들을 피해사실로 주장할 수 있을지, 또한 증거가치가있는지 답변부탁드립니다.공실점포에 동종업종 무단 입점 + 임대인·공인중개사 공모 정황에 대한 법적 대응 방법문의5. 심리적 충격으로 인해 가게를 운영하지 못할 경우 대응 방법- 임대인과의 신뢰가 저버린 점과 충격 및 스트레스로 인한 정신과진료로 인해 더이상 정상적인 가게운영이 어려울 수도 있을 것같습니다.- 이 경우 “건물주·부동산의 횡포로 폐업합니다” 등의 시위 문구를게시하려고 하는데 법적으로 문제가 없을지 (합법적 여론전 및 시위권리)공실점포에 동종업종 무단 입점 + 임대인·공인중개사 공모 정황에 대한 법적 대응 방법문의6. 월세 지급이 밀릴 경우 합법적 대처 방법- 정신과 진료 등으로 정상적인 가게운영이 어려워 매출에 영향을 받을경우 정상적인 월세 지급이 곤란해질 수도 있을 것 같습니다.- 이런 경우 법적으로 문제되지 않게 월세지급을 늦추는 방법이 있는지(법원 공탁 등)기타 참고사항1. 본 임차인은 계약기간 2년동안 한번도 월세를 미납하거나 가게 운영시 물의를 일으킨 적이없습니다. 수년간 건물 누수로 인해 본 영업장에도 피해를 입었으나, 한번도 임대인에게항의하지 않았으며 좋은 마음으로 가게를 운영하였으며 , 임대인이 누수공사를 수주간진행하여 영업을 하지 못한 사실도 있었으나 크게 항의하지 않았습니다 .(통화내역과입금내역으로 증빙할 수 있습니다.)2. 본 임차인은 이웃 고객들과 소통하는 마음으로 가게를 운영하여 인근 교육시설(초, 중,고등학교)에 긍정적인 영향을 끼치고 있습니다. 수백명에 이르는 초, 중, 고등학생들의 이름을외우고 sns로 소통하고 있으며, 저의 생일파티에는 수십명의 아이들이 와주기도 했습니다.하교 시간 갈 곳 없이 떠도는 아이들도 저희 매장에서 보호해준 적도 있으며, 용돈이 없어도저를 보러 와주는 아이들도 많습니다. 엄마 아빠에게 하지 못하는 이야기와 고민거리도서스럼없이 저와 상담하며, 단순한 무인매장이 아닌 가게를 운영하는 2년간 아이들과 함께추억을 쌓아간 매장입니다.3. 약 1년전에도 인근 점포에 동종업종이 들어와서 심리적 피해를 입었던 사실이 있습니다.(본점포와는 다른 임대인)[ 전화 연결 ]통화 녹음여자: 여보세요.(상가 주인) - 1나: 아, 여보세요?260226_152357여자: 네, 안녕하세요.나: 아, 예, 사장님, 안녕하세요. 여기 저 무인 창고 운영하는 사람인데요.여자: 네, 네.나: 예. 아니, 저희 오랜만에 가게 청소 좀 하려고 왔는데요. 옆에 그 뭔가 또 생겼더라고요, 이게.여자: 아. 제가 사장님한테 전화를 드렸어야 됐는데.상가 주인이 임대 계약사실을 사전에 고지하지나: 예. 아, 이게 뭐 무슨 가게예요, 여기가?않음을 시인.여자: 겹치는 게 있어요?나: 아, 아니, 뭐 요즘에 다 막 파는 게 고만고만 하니까 상관은 없는데요.여자: 아니요. 제가 원래 학원을 들어왔으면 했는데, 처음에 거기가 빵 무인이라고 해 가지고계약을 했어요. 그래서 빵은 상관없겠다 했는데, 계약을 하고 나서 나중에 보니까… 빵이 무인이되냐 하면서 물어보다가 그런 게 있더라고요. 그래서 제가 그럼 안 되는데, 101호가 겹쳐서 나곤란하다고 그랬는데.상가 주인이 동종 업종(간식류) 입점 사실을 사전에알고 있었음.나: 어.여자: 네, 계약이 이미 된 상태라서요.나: 예. 아니, 그거야 뭐 사장님이 주인이시니까 주인 맘대로 하는 거 뭐 상관없는데요. 혹시 옆에부동산에서 계약해 주신 거예요?여자: 음, 다른 데서 왔어요.나: 딴 데서 한 거예요? 아.여자: 요즘에는 딴 데서 이렇게 와 가지고 하잖아요. 그렇게 해서 한 거예요.나: 예. 아니, 뭐 너무… 어떡하죠?여자: 뭐가 겹쳐요?나: 아니, 그냥 뭐 간식 같은 거 다 파는 거 있잖아요. 아이스크림이나 간식이나 이런 거는.여자: 간식도 한다고?나: 네. 더 보니까 그냥 무인 아이스크림 가게에다가 빵만 갖다 놓은 거더라고요.여자: 아, 아, 아, 진짜요.통화 녹음(상가 주인) - 2260226_152357상가 주인은 인근 부동산이아닌 다른 부동산과계약하였다고 말하였으나 ,실상은 인근 부동산과 계약을진행함.(공모 및 거짓말을 한사실이 있음.)나: 음. 그래서 저야 뭐 크게 상관없는데 와이프가 심란한가 봐요. 자꾸 옆에 뭐가 들어오니까요.작년에는 또 분식하고 있는데 또 분식 들어오고.여자: 어, 그래요?나: 이번에는 바로 옆에 간식 가게가 생겨 버리니까. 그래서 제가 사장님한테 한번 전화를 해 보겠다고했는데, 와이프가 너무 속상해 해 가지고요.여자: 어. 나중에 제가 계약을 하고 나서 알게 됐는데 어떻게 할 수가 없었어요.나: 예. 아니, 그거야 뭐 어쩔 수 없죠. 근데 사전에 조금 얘기만 좀 해 주셨으면 좋았을 것 같아요.저희도 심란하니까요.여자: 어. 나는 너무 미안하더라고요. 그래서 제가 남편하고도 얘기를 했어요. 이게 계약이 끝난 거라어쩔 수가 없고. 그 아들이 그냥 한 번씩 왔다 갔다 하는 건가 봐요. 처음이라서 한두 달은 그냥무인으로 내둔대요. 그래서 나는 또 다행인 게, 그렇게 하다 보면 얼마나 가나 싶기도 하고요.그러니까 사장님은 그냥 신경 쓰지 말고, 떡볶이 해서 어차피 애들이 많이 가잖아요. 여기는 한 2년은어차피 계약이고, 그러고 나서 제가 얘기하려고 했어요. 옆에랑 겹쳐서 안 되겠다고 얘기를 하려고했어요.나: 2년 있다가요?여자: 어차피 계약이 2년이라서 내가 어떻게 할 수가 없어요. 그냥 애들한테 떡볶이는 어차피 고정고객이 있잖아요. 너무 신경 쓰지 말고. 옆에 분한테는 얘기는 하지 말고. 어차피 설치비도 많이 안들어간다고 하더라고요 . 2년 정도 있다가 제가 얘기를 할게요.통화 녹음(상가 주인) - 3260226_152357상가 주인은 "계약 후알았다", "2년 뒤얘기하겠다"고 하며 즉각적해결 의지 없음나: 아니, 뭐 그럼 어쩔 수 없는 거잖아요. 이제 저희가 뭐 뺄 수 있는 것도 아니고요.여자: 응. 아니, 그 겹친다고 처음부터 그렇게 말했으면 내가 안 했지. 근데 빵 떼다 판다고만했었어요. 2년 있다가 제가 겹쳐서 안 되겠다, 바로 옆인데 어떻게 그렇게 하냐 얘기를 한번 할게요.나: 예. 아니, 근데 그때 2년 있다가 얘기하신다고 그분이 뭐 나가는 거 그런 것도 아니잖아요.여자: 아, 그 아들이 작곡인가 뭔가를 한대요. 그래서 약간 책임감 좀 심어 주려고 이렇게 해 준 거같아요. 그러니까 오래 할 곳은 아닌가 봐요. 그분이 다른 데도 상가가 있다고 하던데요.나: 예. 아이, 그거는 저도 들었어요. 아무튼, 어찌 된 건가 하고 연락드려 본 거예요. 뭐 저희가 뭐 해달라 이러는 건 아니고요. 그러니까 이제 저희도 계속 뭐가 자꾸 옆에 생기니까 심란해서요.여자: 음, 제가 그래서 옆에 사장님한테는 학원을 얘기해 놨었거든요.나: 예. 근데 다른 분이 오셔 가지고 이렇게 한 거라서요.여자: 아. 내가 어떻게 말을 할 수가 없네.나: 아, 알겠습니다. 뭐. 이제 와서 어쩔 수도 없는 거고요.여자: 아, 너무 죄송해요.나: 예. 아닙니다. 일단 알겠습니다. 어쩔 수 없죠, 뭐. 예.통화 녹음(상가 주인) - 4260226_152357상가 주인은 수개월 전부터공실에는 학원을 입점시켜 본상가에 피해가 가지 않겠다고안심시켜 왔으나, 돌연마음을 바꿔 동종 점포를입점시켜 본 매장에 피해를끼침.(사전고지 없었으며 인근부동산과 공모하여 계약사실을 은폐함.)여자: 아무튼 제가 어쨌든 사장님은 잘 되면 좋고요. 옆에는 어쨌든 제가 2년 있다가 얘기를 한번하려고는 했어요. 그러니까 너무 신경 쓰지 말고 2년만 잘 한번 애들 관리해서 잘 계셔 주세요.나: 알겠습니다.여자: 죄송해요, 사장님.나: 아이, 아이, 아닙니다. 제가 와이프한테 잘 전달할게요.여자: 아니, 나는 옆에서 같이 애들 왔다 갔다 하고 같이 그걸 원했었거든요.나: 알겠습니다, 사장님. 예.여자: 너무 죄송해요.나: 예. 제가 나중에 또 연락드릴게요. 와이프한테 제가 잘 얘기할게요.여자: 아, 제가 한번 찾아갈게요.나: 아이, 아닙니다. 뭐 신경 쓰지 마세요. 어쩔 수 없죠. 거기 계속 공실로 놔둘 수도 없고요.여자: 아, 아니요. 제가 한번 찾아가서요.통화 녹음(상가 주인) - 5260226_152357즉각적인 해결 의지가 없으며2년 후에 얘기 해보겠다는모호한 답변만 제공함.나: 예. 저희가 말씀드리고 싶은 거는요, 뭐 결정이야 사장님이 하시는 거죠. 근데 저희는 사전에 그냥좀 이야기나 좀 먼저 들었으면 좋았지 않았을까 싶어요. 그게 좀 서운해서 그런 거예요.여자: 아, 예, 저 이해해요. 너무 죄송해요.나: 아닙니다. 일단 알겠습니다. 제가 와이프한테 잘 얘기할게요.여자: 네.나: 예, 감사합니다.[ 통화 종료 ]통화