동종업계 상가로 인한 상가임대인에게 민사소송

Question

안녕하세요 변호사님! 저는 세종에서 작은 가게를 운영하고 있는 이여진이라는 사람입니다...자문을 구하고 싶어서 이렇게 연락은 남겨놓습니다.. 요번년도 저희 가게(무인아이스크림 겸 작은 분식집)는 묵시록 계약 연장을 했습니다..한달 뒤 바로 옆에 저희 가게랑 비슷한 영업장이 들어왔습니다.무인 빵집이라고 해 놓고선 무인 아이스크림 가게가 들아왔습니다.두개의 상가는 같은 주인입니다...상가주인은 무인빵집이라서 넣었다 근데 계약할때 보니깐 아이스크림을 넣드라...몰랐다 이렇게 일관하고 계십니다..물론 계약서에 특약으로 동종업계를 넣지 않는다는 말은 없지만.. 상가 주인은 저희가 매달 피해를 보고 있는 상황에서 아무런 대처가 없습니다..임대료를 낮춰달라 요구했지만..그또한 거절당했습니다..또한 무인빵집 자리가 원래 공실이였는데 그 자리에 학원을 넣을거라 지속적으로 이야기를 했는데 계약이 연장이 되고선 이렇게 다른가게를 넣었습니다..이걸 법적 대응을 할 수 있을가요..제가 보상이란 걸 받을 수 있을가요..?

Answer 1

안녕하세요. 신은정 변호사입니다.

인접한 상가에 동종업계가 들어와 영업에 큰 타격을 입고 계신 상황이라 마음고생이 많으시겠습니다. 결론부터 말씀드리면 현재 상황에서는 상가 임대인을 상대로 한 법적 대응이나 손해배상 청구는 현실적으로 쉽지 않아 보입니다.

1. 동종업종 제한 특약 부재의 법적 한계

임대차 계약서상 동종업계를 들이지 않겠다는 명시적인 특약이나 상가 규약상 업종 지정이 없었다면 임대인에게 경쟁 업체의 입점을 막을 법적인 의무가 있다고 보기는 어렵습니다.

2. 기망 행위 입증의 까다로움

빈자리에 학원이 들어올 것이라 이야기했다는 점을 근거로 손해배상을 주장할 수는 있습니다. 하지만 명시적인 재계약 절차가 아닌 묵시적 갱신으로 계약이 연장된 상황이므로 임대인의 해당 발언이 계약 유지의 결정적인 조건이었음을 법적으로 입증하기는 매우 까다롭습니다.

3. 소송의 실익과 비용 문제

입증의 어려움으로 인해 소송을 진행하더라도 패소할 확률이 높으며 청구 가능한 피해 금액보다 소송 비용이 더 클 수 있어 실익이 매우 적습니다. 참고로 민사 소송은 승소 시 정해진 한도 내에서 상대방에게 변호사 선임 비용을 청구할 수는 있으나 현재의 사실관계만으로는 신중한 판단이 요구됩니다.

지금은 임대인과의 대화 녹음이나 문자 등 관련 증거를 모아두시고 묵시적 갱신 상태에서는 임차인이 언제든 계약 해지를 통고할 수 있다는 점을 활용해 임대인과 합의를 시도하거나 영업 지속 여부를 재검토해 보세요.

갑작스러운 상황으로 인한 어려움이 원만하게 해결되기를 바랍니다.

Answer 2

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

동종 업종 제한에 관한 규정이나 해당 상가 관리 규칙 등이 존재해야 하고 그러한 근거가 있다면 손해 배상 청구를 고려해 볼 수 있습니다. 그러나 관련 근거가 전혀 없거나 약정한 바도 입증할 수 없다면 한계가 있는 상황인 것은 맞습니다. 이상입니다.

Answer 3

안녕하세요. 전준휘 변호사입니다.

말씀하신 경우는 임대인이 임대차 계약상의 신의 성실의 원칙을 위반하여 계약을 위반한 것으로 판단될 여지가 있고 이 경우 계약 해지 및 손해 배상을 청구하시는 방법도 고려해 보실 수 있겠습니다.

계약서의 내용과 당사자가 그동안 대화를 했던 내용 증거 관계 등을 검토하여 소송 가능 여부를 판단해 보셔야 하겠습니다.