톰톰톰
- 부동산·임대차법률Q. 연락두절 임대사업자가 갑자기 만기일에 반환금 돌려주며 당장 나가라고 하면?법인 임대사업자(A) 와 신축 임대아파트의 임대차계약이 올해 9월 만기입니다.올해 5월에 등기부를 통해 A법인의 소재지와 대표자가 바뀌었다는 사실을 알게되었는데그래서 바뀐 대표자의 연락처를 모릅니다.등기부상 A법인의 사무실은 제가 거주하는 아파트 상가 주소였고, 그 곳에서는 그 A법인에서 아파트 분양전환을 진행하고 있어 그 사무실로 쓰고 있습니다. 대행업체가 상근하고 있어, 대행업체 직원에게 A법인 담당자라는 사람 연락처를 받아 연락했는데당시에 받지 않다가 다음날 착신이 중지되었습니다.(담당자 이름은 A법인등기부상에 기재된 이름이었음)대행업체에서는 분양전환과 함께 A법인 이름으로 새로운 전세계약도 진행중이었는데,사실 A법인이 아닌 또 다른 B법인의 의뢰를 받아 분양대행을 진행하고 있다고 합니다.일단 그 사무실로(A법인 주소지) 내용증명을 보냈고, '직원'이 받았다고 배달증명에 남았습니다.그러나 회신도, 아무 연락도 없구요.가입된 보증보험을 통해 이행청구를 할 계획이긴 하지만 아직 임차권 등기까지도 2달,이행청구 등 보증금을 반환받는데 몇달이 걸릴지 모릅니다.그래서 매매하고 싶은 집이 있지만 계약을 못하고 있습니다.원래 버팀목 전세 대출 이용 중인데, 매매 시 보금자리론을 신청하려고 했으나 보증금 반환이 늦어지니...더 걱정은 혹시..연락두절이던 임대사업자가 만기일에 보증금을 주고 당장 나가라고 할 경우에요.만약 임대사업자인 A법인에서 아무런 연락도, 회신도 없다가 갑자기 만기일에 어떤식으로든 보증금을 반환하며 당장 퇴거해라 라고 할 수 있나요?그렇게 준비도 없이 나가게 하면 저는 할 수 있는 대응이 없나요?근처에 본가가 있긴 하지만 현재 가전가구 등 짐도 많고, 부모님께 심려끼쳐드리고 싶지 않습니다 ㅠ ㅠ 급히 월세를 알아보는 방법, 매우 쉽지 않을 것이고보관이사도 이사비용이 두번 분량이 든다고 들었습니다.이 부분에 대한 대안이 있으면 조언 부탁드립니다.
- 부동산·임대차법률Q. 민간임대아파트, 전세 살던 집 매매 시 궁금한 점?질문이 많습니다. 확인 가능한 내용만이라도 답변 부탁드립니다.10년 전세 민간임대아파트이고 임대사업자(법인)의 사정이 안좋아져서 매도를 하고 싶어합니다.이전에 몇 집은 보증금을 반환받지 못한 채 퇴거했고, 임대사업자 소유의 집들을 매도하거나, 전세 계약을 새로 해서 자금을 확보하여 보증금을 반환하기로 약속했다고 합니다.그러나 매도를 하려면 구청의 승인이 필요하고 지금 그 절차를 진행중인것 같은데저는 승인이 나면 매수를 하고 싶다고 했고 기다리고 있는 중입니다.(전세로 살던 집을 매수하는 상황)매매 계약 시 임대인이 계약금을 요청할 것 같은데, 저는 전세 살던 집을 매수하므로 이미 보증금(매매가의 약 70%)이 임대인에게 있으므로 이 중 일부를 계약금으로 하고 굳이 별도의 계약금을 주지 않아도 된다고 생각합니다. 따로 계약금이 필요한가요? 특별한 규정이 있는지 보통 어떻게 하는지 궁금합니다. 임대사업자와 협의하여 승인만되면 매매하는 것으로 의사를 밝혔는데, 갑자기 몇 일전에 등기부등본에 근저당권이 설정되어 있었습니다. 금액이 크지는 않고, 매매가의 10% 정도인 것으로 보아 계약금을 요구하려는 것 같은데..앞서 말한 것처럼 보증금이 있어 별도로 계약금을 주어야 하는지? 그리고 계약 시 특약사항으로 잔금일 이전까지 근저당권설정 등기를 말소하지 않으면 계약을 파기한다는 내용을 넣으려고 합니다.이런 특약사항은 효력이 있나요?그리고 그런 특약사항이 있으면, 그 내용으로 파기하더라도 파기 사유가 저에게 있는 건 아니라고 생각되는데 맞나요? (보통 계약금 치룬 후 계약 파기 시, 매수인 사유일 경우 계약금 반환 불가, 매도인 사유일 경우 계약금 2배 배상인 것으로 알고 있음)임대사업자가 매수 요청(분양 전환) 안내 이전에 등기부등본 상 임대사업자(법인)의 대표자 및 소재(지역)가 변경되어 있는 것을 확인한 바 있습니다. 그러나 이에 대한 별도의 통보는 없었습니다.이 부분은 문제가 되지 않나요? (사업자는 그대로인데 대표자만 바뀌었음)처음 전세 계약 시, 이 집에 대한 대출이나 근저당을 하지 않는 내용을 특약으로 넣으려다가 최근 법이 변경되어 민간임대사업자는 어차피 할 수 없게 되어있다는 얘기를 듣고 특약을 넣지 않았던 것 같습니다. 그런데 민간임대아파트에 근저당권설정은 가능한 것인가요?민간임대아파트는 전세 계약 연장 시에도 보증금을 5%이내로만 올릴 수 있도록 되어 있습니다. 그런데 새로운 사람과 새로운 계약을 하게될 경우에는 더 많은 금액으로 상향이 가능한가요?(최근 28% 이상 상향된 보증금으로 전세 계약을 진행한 것이 아파트실거래가 앱에 등록된 것을 2차례 정도 확인했음. 이 역시 민간임대등록이 말소된 후에 가능한 것인 줄 알았는데 실거래가로 등록이 되어 의문..)