법률
민간임대아파트, 전세 살던 집 매매 시 궁금한 점?
질문이 많습니다. 확인 가능한 내용만이라도 답변 부탁드립니다.
10년 전세 민간임대아파트이고 임대사업자(법인)의 사정이 안좋아져서 매도를 하고 싶어합니다.
이전에 몇 집은 보증금을 반환받지 못한 채 퇴거했고, 임대사업자 소유의 집들을 매도하거나, 전세 계약을 새로 해서 자금을 확보하여 보증금을 반환하기로 약속했다고 합니다.
그러나 매도를 하려면 구청의 승인이 필요하고 지금 그 절차를 진행중인것 같은데
저는 승인이 나면 매수를 하고 싶다고 했고 기다리고 있는 중입니다.
(전세로 살던 집을 매수하는 상황)
매매 계약 시 임대인이 계약금을 요청할 것 같은데, 저는 전세 살던 집을 매수하므로 이미 보증금(매매가의 약 70%)이 임대인에게 있으므로 이 중 일부를 계약금으로 하고 굳이 별도의 계약금을 주지 않아도 된다고 생각합니다. 따로 계약금이 필요한가요? 특별한 규정이 있는지 보통 어떻게 하는지 궁금합니다.
임대사업자와 협의하여 승인만되면 매매하는 것으로 의사를 밝혔는데, 갑자기 몇 일전에 등기부등본에 근저당권이 설정되어 있었습니다. 금액이 크지는 않고, 매매가의 10% 정도인 것으로 보아 계약금을 요구하려는 것 같은데..앞서 말한 것처럼 보증금이 있어 별도로 계약금을 주어야 하는지? 그리고 계약 시 특약사항으로 잔금일 이전까지 근저당권설정 등기를 말소하지 않으면 계약을 파기한다는 내용을 넣으려고 합니다.
이런 특약사항은 효력이 있나요?
그리고 그런 특약사항이 있으면, 그 내용으로 파기하더라도 파기 사유가 저에게 있는 건 아니라고 생각되는데 맞나요? (보통 계약금 치룬 후 계약 파기 시, 매수인 사유일 경우 계약금 반환 불가, 매도인 사유일 경우 계약금 2배 배상인 것으로 알고 있음)
임대사업자가 매수 요청(분양 전환) 안내 이전에 등기부등본 상 임대사업자(법인)의 대표자 및 소재(지역)가 변경되어 있는 것을 확인한 바 있습니다. 그러나 이에 대한 별도의 통보는 없었습니다.
이 부분은 문제가 되지 않나요? (사업자는 그대로인데 대표자만 바뀌었음)
처음 전세 계약 시, 이 집에 대한 대출이나 근저당을 하지 않는 내용을 특약으로 넣으려다가 최근 법이 변경되어 민간임대사업자는 어차피 할 수 없게 되어있다는 얘기를 듣고 특약을 넣지 않았던 것 같습니다. 그런데 민간임대아파트에 근저당권설정은 가능한 것인가요?
민간임대아파트는 전세 계약 연장 시에도 보증금을 5%이내로만 올릴 수 있도록 되어 있습니다. 그런데 새로운 사람과 새로운 계약을 하게될 경우에는 더 많은 금액으로 상향이 가능한가요?
(최근 28% 이상 상향된 보증금으로 전세 계약을 진행한 것이 아파트실거래가 앱에 등록된 것을 2차례 정도 확인했음. 이 역시 민간임대등록이 말소된 후에 가능한 것인 줄 알았는데 실거래가로 등록이 되어 의문..)
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