민간임대아파트, 전세 살던 집 매매 시 궁금한 점?
질문이 많습니다. 확인 가능한 내용만이라도 답변 부탁드립니다.
10년 전세 민간임대아파트이고 임대사업자(법인)의 사정이 안좋아져서 매도를 하고 싶어합니다.
이전에 몇 집은 보증금을 반환받지 못한 채 퇴거했고, 임대사업자 소유의 집들을 매도하거나, 전세 계약을 새로 해서 자금을 확보하여 보증금을 반환하기로 약속했다고 합니다.
그러나 매도를 하려면 구청의 승인이 필요하고 지금 그 절차를 진행중인것 같은데
저는 승인이 나면 매수를 하고 싶다고 했고 기다리고 있는 중입니다.
(전세로 살던 집을 매수하는 상황)
매매 계약 시 임대인이 계약금을 요청할 것 같은데, 저는 전세 살던 집을 매수하므로 이미 보증금(매매가의 약 70%)이 임대인에게 있으므로 이 중 일부를 계약금으로 하고 굳이 별도의 계약금을 주지 않아도 된다고 생각합니다. 따로 계약금이 필요한가요? 특별한 규정이 있는지 보통 어떻게 하는지 궁금합니다.
임대사업자와 협의하여 승인만되면 매매하는 것으로 의사를 밝혔는데, 갑자기 몇 일전에 등기부등본에 근저당권이 설정되어 있었습니다. 금액이 크지는 않고, 매매가의 10% 정도인 것으로 보아 계약금을 요구하려는 것 같은데..앞서 말한 것처럼 보증금이 있어 별도로 계약금을 주어야 하는지? 그리고 계약 시 특약사항으로 잔금일 이전까지 근저당권설정 등기를 말소하지 않으면 계약을 파기한다는 내용을 넣으려고 합니다.
이런 특약사항은 효력이 있나요?
그리고 그런 특약사항이 있으면, 그 내용으로 파기하더라도 파기 사유가 저에게 있는 건 아니라고 생각되는데 맞나요? (보통 계약금 치룬 후 계약 파기 시, 매수인 사유일 경우 계약금 반환 불가, 매도인 사유일 경우 계약금 2배 배상인 것으로 알고 있음)
임대사업자가 매수 요청(분양 전환) 안내 이전에 등기부등본 상 임대사업자(법인)의 대표자 및 소재(지역)가 변경되어 있는 것을 확인한 바 있습니다. 그러나 이에 대한 별도의 통보는 없었습니다.
이 부분은 문제가 되지 않나요? (사업자는 그대로인데 대표자만 바뀌었음)
처음 전세 계약 시, 이 집에 대한 대출이나 근저당을 하지 않는 내용을 특약으로 넣으려다가 최근 법이 변경되어 민간임대사업자는 어차피 할 수 없게 되어있다는 얘기를 듣고 특약을 넣지 않았던 것 같습니다. 그런데 민간임대아파트에 근저당권설정은 가능한 것인가요?
민간임대아파트는 전세 계약 연장 시에도 보증금을 5%이내로만 올릴 수 있도록 되어 있습니다. 그런데 새로운 사람과 새로운 계약을 하게될 경우에는 더 많은 금액으로 상향이 가능한가요?
(최근 28% 이상 상향된 보증금으로 전세 계약을 진행한 것이 아파트실거래가 앱에 등록된 것을 2차례 정도 확인했음. 이 역시 민간임대등록이 말소된 후에 가능한 것인 줄 알았는데 실거래가로 등록이 되어 의문..)
매매 계약 시 계약금
매매 계약 시 계약금은 일반적으로 매매 대금의 10%로 정합니다.
전세로 살던 집을 매수하는 경우에도 계약금은 일반적인 매매 계약과 동일하게 지불하는 것이 원칙입니다.
그러나 기존에 전세 보증금을 지불한 상태이므로, 계약금을 전세 보증금으로 대체할 수 있는지 여부는 임대인과 협의하여 결정할 수 있습니다.
근저당권 설정 등기 말소 특약
근저당권 설정 등기 말소 특약은 효력이 있습니다.
계약 체결 시 특약사항에 "잔금일 이전까지 근저당권 설정 등기를 말소하지 않을 경우 계약을 파기한다"라는 내용을 명시하고, 이를 이행하지 않을 경우 계약을 파기할 수 있습니다.
계약 파기 시 파기 사유가 매도인에게 있으므로, 매수인은 계약금을 반환받을 수 있습니다.
임대 사업자 대표자 변경
임대 사업자의 대표자가 변경되더라도 사업자등록번호가 동일하다면 문제가 되지 않습니다.
다만 대표자 변경으로 인해 임대 사업자의 권리와 의무가 승계되는지 여부를 확인해야 합니다.
민간임대 아파트에 근저당권 설정 가능 여부
민간임대 아파트도 근저당권 설정이 가능합니다.
다만 근저당권 설정으로 인해 임대 아파트의 담보가치가 하락할 수 있으므로, 임차인은 이에 대해 주의해야 합니다.
새로운 계약 시 보증금 상향 가능 여부
민간임대 아파트는 전세 계약 연장 시 보증금을 5% 이내로 인상해야 합니다.
새로운 계약을 체결할 경우에는 보증금을 5% 이상 인상할 수 있습니다.
그러나 이는 법적으로 보장된 것은 아니며, 임대인과 임차인의 협의에 따라 결정됩니다.
답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁 드립니다. 감사합니다.