공정한호돌이74
- 가압류·가처분법률Q. 갭투자 부동산 가압류와 그에 따른 문제 및 대안지인의 상황은 아래와 같습니다.20~22년 사이 부동산 붐이 일던 시기, 갭 투자를 통해 서울, 인천 및 지방에 아파트 및 오피스텔 등 대략 10여 채 투자를 해 놓은 상황으로 보입니다. 이런 상황에 집 값이 하락하다 보니 제 2 금융 여신 전문 회사(규모가 큼)가 담보 대출한 물건에 대하여 일부 상환을 요구하였고 이에 능력이 안 되다 보니 당 물건을 포기(경매까지 감안) 한 것으로 보입니다. 다만 이 때 이 지인은 이 담보 물건만이 압류 및 경매 진행이 될 줄 알았던 것으로 보이며 나머지 부동산은 이미 조치를 취해 놓은 상황이라 그대로 보유하고 가거나 처분까지 시간을 벌 생각이었던 것 같은데 이 여신 회사가 현재 다른 부동산 여러 채에도 동시에 가압류를 걸어 놓게 되자 멘붕과 함께 조치를 못하고 있는 상황입니다.질문1 : 당 해당 부동산을 제외한 다른 부동산에 가압류를 푸는 최선의 방법은 무엇인가요?질문2 : 다른 보유 부동산의 가압류의 임차인들의 문제가 발생할 것으로 보이며 이에 대처를 해야 할 것으로 보이는데 발생 가능 문제와 대처 방안은 무엇인가요? 단, 다른 보유 부동산 또한 담보로 대출을 받아 저당이 된 상태에 추후 보증금 상환에 문제 되지 않도록 낮은 보증금( 매매가의 5~10%사이)의 월세로 돌려 놓은 상황입니다.감사합니다.
- 부동산경제Q. 저당권 설정된 아파트 월세 계약 중 가압류까지 들어온 경우상황은 아래와 같습니다. 기존 4년 간 살고 있던 아파트(공시가 1억 미만 소형)의 전세 계약이 끝났으나 만기까지 보증금을 돌려 받지 못하였다가 만기 1달 후 전세금을 돌려 받고 전입 신고를 먼저 좀 해 달라고 하여 다른 곳으로 전입 신고 후 이사 준비 중에 부동산 중개소를 통해 좋은 조건으로 월세 계약의 제의를 받았습니다. 등기부 등본 확인 결과, 임대인 매수가의 60%, 현 시세의 70%정도가 대출 되어(근저당은 대출금의 120%로) 설정되어 있었으나 최우선 변제금을 고려하여 월세 계약을 맺고 계약금까지 입금 하었습니다. 잔금 치르기 전의 상태입니다. 물론 특약으로 추가적으로 등기부 등본에 변경 사항이 발생 시 반드시 통보해 줄 것과 이 경우 계약 해지 가능 등의 조건을 넣어 놓은 상황입니다.염려해서 넣어 놓은 사항인데 잔금을 치르기 전에 가압류까지 발생한 상황이네요.임대인은 20~22년 사이 갭 투자로 여러 채의 아파트를 사 놓은 상황 같으며 그 중 한 채에서 먼저 만기 도래에 따른 깡통젠세가 발생하면서 가압류 신청을 한 것으로 보입니다. 현재 상황으로는 특약에 위배되니 계약을 해지 할 수도 있고 부동산 중개소에서도 보증금이 염려되니 보증금을 많이 낮춰 계약을 진행할지 아니면 계약 해지를 할지 확인해 달라고 하는 상황입니다.개인적으로는 부동산 시세가 다시 올라가지 않는 한은 임대인의 상황이 좋아질 수가 없어 보이고 압류와 경매까지 갈 수 있는 가능성이 더 높아 보입니다. 또한 이 한 채가 시작이고 다른 아파트에서도 발생 가능할 것으로도 보입니다.질문 1 : 현 상황 상 가장 좋은 방법은 무엇일까요? 통상 가압류 후 경매까지 2~3개월 소요되는 것으로 알고 있는데 그 사이 이사 가는 것이 최우선 방법일까요?질문 2 : 현재 새로 전입신고, 확정일자 모두 되어 있는 상황이고 원 계약 보증금도 최우선 변제금 기준 내 였습니다.진행하던 계약을 그대로 진행하면서(보증금을 파격적으로 낮추는 추가 조건 하에) 경매로 넘어간다 거나 하는 문제가 발생하면 최우선 배당금을 받는데 문제가 있을 수 있나요?감사합니다.
- 부동산경제Q. 근저당권 아파트 임차인의 경매 신청과 최우선 변제금아파트 가격이 내리다 보니 결국 문제가 될 듯 하여 질문합니다.현재 아파트 가격이 내려 대출이 70%에 월세 보증금 약 15%로 전체 85%정도가 됩니다.(임대인 매수 당시 가격 기준으로는 모두 합쳐 72%정도 됩니다)공시지가 : 시세 => 해 보니 71%정도 나오네요.헌데 분위기가 시세가 더 떨어질 것 같아 걱정되고 다음과 같이 나름 확인한 사항과 그에 따른 질문을 해 봅니다. 확인사항에 틀린 부분과 질문의 답을 구해 봅니다.- 확인 사항1) 최우선 변제금 : 지역은 인천이고 과밀도 억제 지역으로 대출기준일의 최우선 변제금은 4,800만원이하 이기 때문에 월세 보증금 2500만원은 이 범위 안이어서 안정성이 높다.2) 1순위 1금융의 경매 신청이 되더라도 현재 대항력(전입신고, 확정일자 2순위)로 경매 시 법원에서 통지를 받을 수 있다.3) 경매 시 지정된 기간 2달 안에 꼭 배당을 신청해야 최우선 변제금의 대상이 된다.4)경매 시 경매 절차 비용을 제외한 경락 금액의 1/2 내에서 최우선 변제금을 먼저 지급 받을 수 있다. (그럴 일은 없겠지만 만약 보증금의 2배 가격까지 유찰 되는 경우 차라리 그 전 유찰 가격을 인수하는 게 좋을 듯...)5)경매 시(경매를 안 날로부터) 월세 차임금 지불을 중단하는 것이 좋다.6)임차인은 경매에 참여할 수 있으며 만약 같은 금액의 신청가가 있는 경우 우선 낙찰 받을 가능성이 높다. 7)현 사항으로는 뒤에 들어 올 임차인이 구해지기 쉽지 않을 것이다. 또한 대출금과 보증금을 봤을 때 현 임대인이 자금 여유가 없어 보이므로 이 부분은 각별히 유의해야 한다. - 특약으로 매매, 기타 등기 변동 사항(경매 등)발생 시 반드시 알려 주도록 조항을 넣었음.- 질 문1) 계약 기간 2년 이후(만료 이후) 보증금을 돌려 받지 못한 경우, 임차권 등기명령, 보증금 반환 소송(승소)을 통해 돌려 받지 못할 시 경매를 할 수 있는 권리가 소액 임차인에게도 생기나요? 2) 만약 경매권이 생겨 진행 시 당 건물로 해결이 되지 않을 시 임대인의 다른 자산에도 경매를 붙일 수 있다고 하는데 맞는지요?
- 부동산경제Q. 부동산 계약에 있어 특약의 효력은 무엇인가요?부동산 계약서를 작성 시 상호 확인 하에 특약 조항을 기입하였다면 이는 어떠한 법적 효력이 있나요?특약에 대해 임대인이 지키지 않을 경우에 조치할 수 방법은 무엇인지 궁금합니다.또한 매매로 임대인이 바뀌는 경우 이 특약도 같이 승계가 되는 건지 궁금합니다.
- 부동산경제Q. 근저당 설정된 아파트의 경매 시 세입자 확인 방법 근저당 된 아파트가 경매로 넘어갈 때 근저당권자(제1,2금융권)가 거주하고 있던 세입자에게 경매 사실을 통보하는지가 궁금합니다.전입신고와 확정일자를 마친 세입자입니다.또한 만약 경매 사실을 알리지 않는다면 경매 개시 시 세입자 스스로 알 수 있는 방법은 있나요?
- 부동산경제Q. 근저당권 설정된 아파트 월세와 최우선변제금1. 현 상황1)현 시세 1억3천 좌우 (임대인 매수 1억5천 중반)2)근저당설정 1개 : 채권최고액 1억920만(대출 9,100만+20%) -저당시기 2024년1월3)월세계약(2000/20)4)지역: 인천2. 잘문대출 금액과 보증금 금액의 합이 높긴 하나근저당 시기와 인천 지역(과밀억제권역 해당지역)의 최우선변제금(4,800만)을 고려해서 계약을 했는데 최종적으로 안전한지 궁금합니다.