근저당권 설정된 아파트 월세와 최우선변제금
1. 현 상황
1)현 시세 1억3천 좌우 (임대인 매수 1억5천 중반)
2)근저당설정 1개 : 채권최고액 1억920만(대출 9,100만+20%)
-저당시기 2024년1월
3)월세계약(2000/20)
4)지역: 인천
2. 잘문
대출 금액과 보증금 금액의 합이 높긴 하나
근저당 시기와 인천 지역(과밀억제권역 해당지역)의 최우선변제금(4,800만)을 고려해서 계약을 했는데
최종적으로 안전한지 궁금합니다.
안녕하세요. 홍성택 공인중개사입니다.
질문내용을 검토해본 결과 최우선변제금내의 계약이므로 경매등으로 넘어가도 큰 문제가 없어보입니다.
도움되셨다면 추천!!좋아요!!! 모두~~부탁드립니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
이미 계약을 하셨다면 해당 부분이 의미가 있는지 모르겠습니다. 우선 최우선변제를 고려하면 선순위 근저당보다 배당이 우선되기 때문에 경매가 진행될 경우 해당 부분은 유리할수 있지만 현 주택가격대비 근저당규모로 볼때 임대인의 자금상황이 넉넉치 않아보이기 떄문에 만기시에 다음임차인 여부와 관계없이 보증금 반환이 가능할지는 장담하기 어렵습니다. 만약 이후 주택가격이 하락하게 되면, 다음임차인은 최우선 변제가 가능하더라도 보증보험 가입이 불가한 상태로 볼수 있고, 지금과 같은 보증금을 지급하고 입주를 꺼리게 될 수 있기에 사실상 인수인계가 쉽지 않아져 반환에 어려움은 있을수 잇습니다. 물론 리스크에 대한 가능성만을 설명드리는 것이지만, 그만큼 100% 안전하다고 볼수는 없습니다.
답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.
근저당권 설정된 아파트 월세와 최우선변제금에 관한 문제는 다음과 같이 정리할 수 있습니다.
근저당권은 주택을 담보로 한 대출의 채권자가 주택의 소유권을 등기하지 않고도 주택의 매각을 통해 채권을 변제받을 수 있는 권리입니다.
최우선변제권은 일정금액 이하의 소액임차인의 보증금이 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리입니다.
최우선변제권을 받기 위해서는 다음의 조건을 충족해야 합니다.
보증금이 법이 정한 일정액 이하의 소액이어야 함
경매개시결정등기 이전에 전입해야 함
배당요구종기일 이전에 배당신청을 해야하고 대항요건을 유지해야 함
최우선변제권의 기준 시점은 최초의 담보물권 설정일자이며, 최우선변제금의 금액은 지역별로 다르게 적용됩니다.
귀하의 경우에는 다음과 같은 상황입니다.
현재 시세보다 높은 가격에 임대인이 매수한 아파트를 월세로 계약하셨습니다.
임대인이 대출한 금액과 보증금의 합이 주택의 시세보다 높습니다.
근저당권의 설정일자는 2024년 1월이며, 귀하의 전입일자는 알 수 없습니다.
귀하의 보증금은 2,000만원이며, 귀하의 지역은 인천입니다.
이러한 상황에서 귀하가 최우선변제권을 행사할 수 있는지 여부는 다음과 같이 판단할 수 있습니다.
귀하의 보증금은 법이 정한 일정액 이하의 소액임차인에 해당합니다. 인천은 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함되므로, 2023년 2월 21일 기준으로 임차인 보증금 범위는 1억 4천 5백만원 이하이고, 보증금 중 일정액의 범위는 4천 8백만원 이하입니다.
귀하가 경매개시결정등기 이전에 전입하셨다면, 대항요건을 갖춘 것으로 볼 수 있습니다. 대항요건은 주택의 인도와 전입신고로 이루어집니다.
귀하가 배당요구종기일 이전에 배당신청을 하셨다면, 최우선변제권을 행사할 수 있습니다. 배당요구종기일은 경매 개시 결정의 공고일로부터 2개월 이내입니다.
따라서, 귀하가 위의 조건을 모두 충족하셨다면, 최우선변제권을 행사할 수 있습니다. 이 경우, 귀하의 보증금 중 4천 8백만원은 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있습니다. 나머지 2천만원은 근저당권자보다 후순위로 배당받을 수 있습니다.
하지만, 귀하가 위의 조건 중 하나라도 충족하지 못하셨다면, 최우선변제권을 행사할 수 없습니다. 이 경우, 귀하의 보증금은 근저당권자보다 후순위로 배당받을 수 있습니다. 만약 주택의 낙찰가가 근저당권자의 채권보다 낮다면, 귀하는 보증금을 전혀 받지 못할 수도 있습니다.
결론적으로, 귀하의 상황은 최우선변제권의 행사 여부에 따라 안전성이 달라질 수 있습니다.