근저당권 많은 주택 월세 계약, 위험할까요?

Question

월세 계약을 고려하는 집의 등기부등본을 확인했는데,

•1순위 근저당권: 은행, 채권최고액 3억3천6백만원

•2순위 근저당권: 은행, 채권최고액 1억4천4백만원

등 모두 합해 약 4억8천만원 정도 근저당권이 잡혀 있습니다.

계약조건은 [보증금 1000만원 / 월세 66만원]입니다.이런 상황에서

1.경매 위험성은 얼마나 될까요?

2.보증금 회수 가능성이 있는지,

3.임차인으로서 주의할 점

에 대해 전문가 및 경험자 분들의 조언을 구합니다.

감사합니다.

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

1.경매 위험성은 얼마나 될까요?

-> 경매는 임대인이 해당 채무에 대한 원리금 변제를 하지 못하는 상황이 발생하여 채권자가 경매를 신청할 경우인데, 임대인의 경제상황을 알수 없고, 연체를 할지 안할지도 알수 없기에 예측불가합니다.

2.보증금 회수 가능성이 있는지

-> 본인 보증금 1000만원은 소액임차인에 해당되기 때문에 선순위 근저당보다는 최우선 배당이 가능합니다. 다만 해당주택이 다가구의 경우로써 앞선 소액임차인이 더 있다면 이때는 최우선 배당시에 전액배당은 달라질수 있습니다. 개인적 판단으로 보증금 손실 가능성은 높지 않아보입니다.

3.임차인으로서 주의할 점

-> 권리상 리스크는 있기 때문에 계약시 전입신고 및 확정일자는 반드시 갖추셔야 합니다.

Answer 2

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

일반적으로 선순위채권(저당권 등)+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는것이 바람직 합니다. 즉, 근저당권이 있더라도 집값이 훨씬 높다면 크게 문제되지 않을 수 있으며 특히 보증금이 1천만원 이하인 경우라면 전입신고와 거주로서 (기본적으로 확정일자도 받으셔야 합니다.) 전액 최우선변제 대상이 되므로 다른 권리관계나 임대인이 법인이고 종업원의 임금일 체불 되는 등의 문제가 있지 않다면 경매로 인한 위험성은 높지 않을 수 있습니다.

Answer 3

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

근저당권이 설정된 금액이 크고 2순위까지 있는 점에서 판단하면 이 집은 금융기관의 대출은 상당히 많이 받았고 대출금 상환이 어려워질 경우 임의 경매로 넘어갈 가능성이 꽤 있습니다.

보증보험을 드시거나 아니면 다른 매물을 알아보시는 것이 좋을 것으로 사료됩니다.

감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

보증금 1,000만원으로 월세 계약을 맺는 구조라면 크게 위험한 수준은 아니지만,

근저당권 다수 설정된 점은 무시할 수 없는 리스크입니다

다만, 소액임차인 요건을 충족하고 있고, 전입+확정일자만 확실히 하면

큰 손실을 볼 가능성은 낮습니다

소액임차인이라 700만원은 보호가 되고, 나머지는 상황에 따라 다릅니다

Answer 5

1. 근저당이 있다면 경매 가능성은 늘 있습니다.

   다만, 월세는 보증금이 적으니 최우선변제금 믿고 하는것입니다.

2. 보증금이 최우선 변제금 내에 들어간다면 경매로 넘어가더라도 회수는 가능합니다.

   다만 약간의 시간이 걸릴 뿐입니다.

3. 전입신고만 잘해 놓으면 됩니다.

Answer 6

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 해당 주택의 시세가 어느 정도인지 파악을 하는 것이 중요하지만 월세의 경우 소액보증금에 해당이 될 가능성이 크고 최악의 경우 경매로 넘어간다고 해도 최우선변제가 가능한 금액으로 보여 집니다.

최우선변제를 받기 위해서는 확정일자 + 전입신고를 해야 우선변제권의 권리가 생기게 됩니다.

감사합니다.