빌라 분양 중도금까지 냈는데 매도인으로부터 일방적 파기 통보를 받았습니다.

Question

안녕하세요, 부모님의 빌라 분양 계약과 관련하여 다급하게 법률 자문을 구합니다. 계약서가 매도인(분양사) 측에 일방적으로 유리하게 작성되어 있어 어떻게 대응해야 할지 막막한 상황입니다.

저희 부모님께서는 지난 10월 14일, 빌라 분양 계약을 체결하며 계약금 300만 원을 입금하셨고, 이어 12월 14일에는 중도금 700만 원까지 납부를 완료하셨습니다. 잔금(입주금)의 경우 부모님이 현재 거주 중인 기존 주택이 팔려야 납부할 수 있는 상황이었습니다. 그래서 계약 당시 잔금 납부일은 공란으로 두었고, 특약사항 7번에 "아파트(기존 거주 주택) 매매 후 입주 날짜 정함"이라고 명확히 기재해 두었습니다.

그런데 계약서를 꼼꼼히 살펴보니 매도인 측에 일방적으로 유리한 조항들이 많습니다. 우선 특약사항 3번에는 "입주일(잔금일)은 계약일로부터 60일 이내로 정하는 것으로 한다"고 되어 있어, 저희 측 상황을 반영해 추가한 특약 7번과 충돌합니다. 또한, 제2조에는 매수인의 단순 변심 시 계약금 몰수만 명시되어 있고 매도인이 파기할 경우는 아예 적혀있지 않습니다. 제7조에는 천재지변으로 준공이 지연되어도 매수인은 잔금 지불을 연기하지 못한다고 되어 있으며, 제10조에는 합의되지 않은 사항은 무조건 매도인의 결정에 따른다고 명시되어 있습니다.

이런 상황에서 3월 28일 매도인 측으로부터 연락이 왔습니다. 그쪽에서는 "부동산법상 6개월 안에 들어와야 한다"고 주장하며, 4월 11일까지 입주 및 잔금 처리를 하지 않으면 계약을 파기하겠다고 일방적으로 통보해 왔습니다. 저희는 아직 기존 주택이 팔리지 않아 당장 잔금을 치를 수 없는 상태입니다.

[질문 사항]

6개월 기간의 법적 근거: 매도인이 주장하는 '계약 후 6개월 내 의무 입주(잔금 납부)'라는 말이 실제 법적 근거가 있는 것인가요?

일방적 계약 파기 가능 여부: 이미 '중도금'이 입금되었고, '기존 집 매매 후 입주'라는 특약(7번)이 존재합니다. 매도인이 본인들에게 유리한 조항(특약 3번의 60일 규정, 제10조 등)을 근거로 저희 동의 없이 계약을 일방적으로 해지할 수 있나요?

대금 반환 및 대응 전략: 만약 매도인의 주장대로 계약이 무효가 되거나 소송으로 갈 경우, 납부한 1,000만 원(계약금+중도금)을 전부 돌려받을 수 있을까요?

Answer 1

안녕하세요. 홍윤석 변호사입니다.

매도인이 주장하는 6개월 내 의무 입주 규정은 일반적인 분양 계약법상 근거가 없는 일방적인 주장으로 보입니다. 특히 중도금이 납부된 상태에서 매수인의 명백한 채무불이행이 없는 한, 매도인이 일방적으로 계약을 해지하는 것은 불가능합니다.

귀하의 경우 특약 제7번에 기존 주택 매매 후 입주한다는 기한의 정함이 없는 조건이 명시되어 있으므로, 단순히 60일이 지났다는 이유로 계약을 해지할 수는 없습니다. 계약서상 매도인에게 유리한 조항들은 민법상 약관규제법에 따라 효력을 다툴 여지가 있습니다.

따라서 현재 매도인의 일방적 통보는 법적 효력이 없음을 내용증명으로 명확히 전달하시기 바랍니다. 이미 지급한 1,000만 원은 계약이 유지되는 한 매도인이 임의로 몰수할 수 없으며, 만약 매도인이 파기를 강행한다면 부당이득 반환 청구 등을 통해 원금 전액 반환을 요구할 수 있습니다.

감사합니다.