전세보증금 증액 5퍼센트는 2년마다 하는 건가요?

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 Nick 변호사입니다.

질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

우선 이번에 개정된 임대차보호법은 기본적으로 계약갱신청구권제, 전.월세신고제, 전.월세상한제의 세가지를 포함하고 있습니다 (소위 '임대차3법'이라고 불림).

1. 계약갱신청구권제: 임차인(세입자)이 2년 기한으로 기존의 전·월세 계약의 연장을 1회 요구할 수 있는 권리를 제공함

2. 전·월세상한제: 임대인(집주인)이 계약을 연장할 때 전세금이나 월세를 기존 계약 금액 대비 5% 이상 올릴 수 없게 제한을 둠

3. 전·월세신고제: 주택 임대차 계약을 맺으면 30일 내로 계약 당사자와 보증금, 임대료, 임대기간, 계약금·중도금·잔금 납부일 등의 계약사항을 관청에 신고하는 것을 의무함

그리고 2021년 6월에 시행되는 전.월세신고제와는 다르게 계약갱신청구권제 및 전.월세상한제의 경우는 2020년 7월31일부터 바로 시행이 되었고 기존의 전.월세 계약에도 소급적용이 됩니다.

즉 이말은 집주인이 기존 세입자가 나가기 전에 (즉 임대차계약 만료전에) 새로운 세입자를 구했다고 하더라도 임대차 계약이 2020년 7월31일 이후라면 기존 세입자가 요구를 하는경우에는 계약을 2년더 연장할수 있으며, 임대료는 계약이 연장될때 최대 5%까지만 올릴수 있다는것입니다.

허나 기존 세입자가 계약갱신 권리를 행사하지 않고 임대차계약이 만료되고나서 완전히 나갔다면, 새로운 세입자가 들어올때 전.월세상한제가 적용되지않고 시장시세(가격)대로 정해서 전세나 월세금을 받을수 있을것입니다.

이에 상기를 바탕으로 보면, 이번에 개정된 임대차보호법에 의거 전.월세상한제는 임대인 (집주인)이 임차인(세입자)와 '임대차계약을 연장'할때 전세금이나 월세를 기존 계약금액 대비 최대 5%까지 올릴수 있다는것이니, 만약 임대차계약이 1년마다 연장이 된다면 (보통 세입자 입장에서는 2년을 기한으로 임대차 계약을 1회 연장할수 있으니 계약을 연장한다면 2년을 기한으로 보통 할것임), 1년 마다 최대 기존 계약금액 대비 5%까지 올리수 있는것이고, 만약 2년 마다 임대차계약이 갱신된다면 2년마다 계약갱신전 즉 기존 계약금액 대비 5%까지 올릴수 있는것입니다.

따라서 상기를 바탕으로 주어진정보를 가지고 판단하자면 만약 2년 임대차계약이 끝나서 다시 2년 임대차계약을 갱신한다고 가정하면, 기존 계약의 전세보증금이 1억이라면 이번에 2년간 더 임대차계약을 갱신하다고 한다면 전세금은 최대 기존 계약의 전세보증금 1억의 최대 5%인 5백만원을 인상할수 있을것이며, 후에 다시 2년간의 임대차계약이 끝나서 2년간을 더 계약갱신을 한다면 계약갱신시 1억5백만원 전세금에서 최대 5%를 인상해서 받을수 있을것입니다 (즉 무조건 1년마다 혹은 2년마다 최대5%의 전세금을 올릴수 있는것이 아니라 기존계약이 끝나고 계약연장을 할때 기존 전세금에서 최대 5%까지 인상이 가능하것임).

그럼 도움이 되었으면 합니다.

감사합니다.

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 설민호 변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

• 직전 계약 임대료의 5%이상을 올릴 수 없다는 것이므로 임대차계약기간이 2년인 경우 2년간 5%입니다.(매년 5%가 아닌 것)

• 5%이므로 500만원이 될 것입니다.

감사합니다.

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 이성재변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

전세계약은 대개 2년의 기간 동안 계약을 하기 때문에 갱신 청구권에 의하여 2년의 전세기간 만료 후

새로이 2년의 전세계약 이전에 전세(보증)금의 증액을 5퍼센트 이내로 제한하는 것으로 새로운 주택임대차 보호법이

개정되어 이전에 존재하는 전세계약 등에 적용되게 됩니다.

1년마다 임대기간을 정한 임대차계약의 경우 1년마다 보증금 증액 청구가 가능합니다.

참고가 되길 바랍니다.

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 김성훈변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

아래 내용은 답변내용에 기초하여 작성된 것으로, 구체적인 사정에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

주택임대차보호법

제6조의3(계약갱신 요구 등) ③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.

제7조(차임 등의 증감청구권) ① 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다. <개정 2020. 7. 31.>

② 제1항에 따른 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. 다만, 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 본문의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다. <신설 2020. 7. 31.>

계약갱신의 경우에 문제되는 것으로, 일반적으로 임대차계약은 2년을 하기 때문에 보통 2년마다 합니다. 보증금의 증감은 20분의1 범위내에서 각 지자체 조례로 정하는 범위내에서 가능합니다.