세금·세무
대담한알파카98
상속부동산 매매시 증여관련문의드립니다
3인 공동상속부동산 매도시 근저당대출금2건 상환을 같이하려고 합니다.
상속합의서에 후순위대출을 abc 세명중 a가 상환하는것으로 합의하였습니다.
잔금일에 매수자가 대출금을 상환하고 남은 잔액을 매도자(상속인대표c) 에게 주면, c가 a와b에게 합의서상 지분만큼 배분하여 지급해주면 증여로 볼 문제는 없는게 맞나요?
아니면 잔금전액을 매수자에게 수령하고 상속인이 직접 은행에 대출상환을 하는 과정이 통장거래내역에 나와있어야 증여문제가 안생기나요?
첫번째방법으로 해도 괜찮은지하여 문의드립니다.
3개의 답변이 있어요!
가. 첫 번째 방법(매수자 직접 상환)의 적절성
질문하신 첫 번째 방법(매수자가 대출금을 상환하고 남은 잔액을 대표자 C가 받아 배분하는 방식)은 부동산 거래 실무에서 매우 흔하며, 상속인들 간의 합의 내용이 명확하다면 증여로 볼 가능성은 낮습니다.
세법은 형식적인 통장 거래 내역보다 '실질적인 권리 관계'를 중시합니다. 매수자가 대출을 상환한 것은 매도인(상속인들)의 채무를 대신 갚아준 것이므로, 이는 매매대금의 일부를 지급한 것과 동일하게 봅니다.
상속재산 분할협의서에 후순위 대출은 A의 부담으로 한다 또는 A가 상환한다는 내용이 명시되어 있다면, 전체 매매대금에서 해당 대출금을 뺀 나머지 금액을 배분할 때 A의 몫에서 그만큼을 차감하고 정산하면 됩니다.
나. 증여세 리스크 방지
단순히 돈을 나누는 과정보다 누가 얼마를 가져가기로 했는가가 중요합니다.
예를 들어 A, B, C가 1:1:1 지분인데 대출 1억 원을 A가 갚기로 했다면, 전체 매매대금 4억 원 중 대출 1억 원을 뺀 3억 원을 나눌 때 A는 1/3인 1.33억 원에서 대출금 1억 원을 뺀 3,300만 원만 가져가고, B와 C는 각각 1.33억 원씩 가져가는 식으로 정산되어야 합니다.
대표자 C의 계좌로 잔액을 받은 후 즉시 A와 B에게 송금하고, 송금 메모에 상속재산 매각대금 정산(지분율 반영) 등을 기재해 두면 추후 소명 시 유리합니다.
채택된 답변안녕하세요. 자성세무회계 김성은 세무사입니다.
상속재산협의분할계획서 상 내용대로 양도가액 배분이나 채무상환을 하는 경우 증여세 이슈는 없을 것으로 보입니다.
다만, 불필요한 오해를 방지하기 위해 가능하면 거래내역으로도 명확히 하시는 것이 좋고, 상황 상 그렇지 못하게 되는 경우 추후 세무서에서 소명요청이 오시면 분할계획서대로 진행되었음을 소명하시면 됩니다.
제 답변이 도움이 되셨길 바랍니다.
감사합니다.
안녕하세요. 문용현 세무사입니다.
1. 증여로 보지 않습니다. 각자 지분비율에 대해서 각자가 받는 것이 맞습니다.
2. 통장거래내역은 중요하지 않습니다. 증여 대상 자체가 아닙니다.