<세무회계 문> 문용현 세무사입니다. 반갑습니다.

[양도소득세]건물 양도과정에서 임차인들에게 지급한 권리금, 시설비 등이 명도비용에 해당하는지(해당함)사전-2020-법령해석재산-0346 [법령해석과-1870]등록일자 : 2020.12.04.생산일자 : 2020.06.18.요지매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위해 양도자가 임차인들에게 지급한 명도비용은 소득령§163⑤(1)라목에 따라 필요경비로 공제되는 양도비에 해당되는 것임답변내용매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위해 양도자가 지출하는 명도비용은 「소득세법 시행령」 제163조제5항제1호라목에 따라 양도가액에서 공제되는 필요경비에 해당합니다. 다만, 귀 사전답변 신청의 사실관계와 같이 임차인들에게 지급한 권리금, 시설비 등이 이에 해당하는지 여부는 사실판단할 사항입니다.상세내용1. 사실관계○ 질의자(이하 “양도자”라 함)는 광주광역시 광산구 소재의 대지 및 건물(이하 “쟁점부동산” 이라 함)을 ㈜@@개발(이하 “양수자”라 함)에 양도하기로 하고, ’20.2월에 잔금을 지급받음○ 양수자는 쟁점부동산을 취득한 후 오피스텔을 신축할 계획이었으므로 양도자에게 쟁점부동산의 임차인들과 임대차계약을 모두 종료하고 그에 따른 임차보증금을 모두 지급한 후 쟁점부동산을 양수 받겠다 하여 양도자는 그 조건을 이행하기로 하고 매매계약을 체결함○ 양도자는 실제 매매계약이 체결되기 전에 양수자의 사전조건을 이행하기 위하여 ’19.5월부터 ’19.9월 사이에 임차인들에게 보증금, 권리금 및 시설비 등을 지급하였기에 임차인들의 퇴실이 이루어 진 것임​2. 질의내용○양도자가 매매계약을 이행하기 위하여 임차인들에게 지급한 권리금, 시설비 등이 양도소득세 필요경비 중 명도비용에 해당하는지 여부​3. 관련법령 및 관련사례○소득세법(2019.12.31. 법률 제16834호로 개정된 것) 제97조【양도소득의 필요경비 계산】⑤ 법 제97조제1항제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다. <개정 1998.4.1, 2000.12.29, 2005.2.19, 2007.2.28, 2008.2.29, 2009.2.4, 2010.2.18, 2018.2.13>1. 법 제94조제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용가. 「증권거래세법」에 따라 납부한 증권거래세나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용다. 공증비용, 인지대 및 소개비라. 매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위하여 양도자가 지출하는 명도비용 (신설 2018.2.13.)마. 가목부터 라목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용​​도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★ 주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

26.06.16

[양도세,상생임대]피상속인이 직전임대차계약을 체결하고 동일세대 상속인이 승계하여 양도하는 경우 상생임대주택 특례 적용 여부(가능함)서면-2024-부동산-2798 [부동산납세과-1543]등록일자 : 2025.09.08.생산일자 : 2025.09.04.요지동일세대 내 상속으로 임대차계약을 승계받은 경우 해당 계약은 직전(상생)임대차계약에 해당함회신귀 질의의 경우, 피상속인이 「소득세법 시행령」 제155조의3 제1항제1호에 따른 직전임대차계약을 체결하고 임대기간이 개시된 후 피상속인의 사망으로 인하여 피상속인이 사망 전 임차인과 체결한 임대차계약을 동일 세대원인 상속인이 승계하는 경우로서 피상속인과 상속인의 임대기간을 합산하여 「소득세법 시행령」제155조의3제1항제2호의 요건을 충족하는 경우에는 해당 임대차계약을 「소득세법 시행령」제155조의3제1항제1호에 따른 직전임대차계약으로 보는 것입니다.​상세내용1. 사실관계​2.질의내용- 피상속인이 직전·상생임대차계약을 체결하고 상속개시일 이후 상생임대차계약기간이 개시된 경우로써 동일세대원인 상속인이 상생임대차계약 종료 후 해당주택을 양도하는 경우 상생임대주택 특례 적용 여부​3. 관련 법령□ 소득세법 시행령 제155조의3 【상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례】① 국내에 1주택(제155조, 제155조의2, 제156조의2, 제156조의3 및 그 밖의 법령에 따라 1세대1주택으로 보는 경우를 포함한다)을 소유한 1세대가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택(이하 "상생임대주택"이라 한다)을 양도하는 경우에는 제154조제1항, 제155조제20항제1호 및 제159조의4를 적용할 때 해당 규정에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는다.1.1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 직전 임대차계약(해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 제외하며, 이하 이 조에서 "직전임대차계약"이라 한다) 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약(이하 이 조에서 "상생임대차계약"이라 한다)을 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일까지의 기간 중에 체결(계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우로 한정한다)하고 임대를 개시할 것2. 직전임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것3. 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것② 상생임대차계약을 체결할 때 임대보증금과 월임대료를 서로 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항에서 정하는 기준에 따라 임대보증금 또는 임대료의 증가율을 계산한다.③ 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간은 월력에 따라 계산하며, 1개월 미만인 경우에는 1개월로 본다.④ 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간을 계산할 때 임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새로운 임대차계약을 체결하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 요건을 충족하는 경우에는 새로운 임대차계약의 임대기간을 합산하여 계산한다.⑤ 제1항을 적용받으려는 자는 법 제105조 또는 제110조에 따른 양도소득세 과세표준 신고기한까지 기획재정부령으로 정하는 상생임대주택에 대한 특례적용신고서에 해당 주택에 관한 직전임대차계약서 및 상생임대차계약서를 첨부하여 납세지 관할 세무서장에게 제출해야 한다. 이 경우 납세지 관할 세무서장은 「전자정부법」 제36조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 해당 주택의 토지ㆍ건물 등기사항증명서를 확인해야 한다.​□주택임대차보호법 제6조 【계약의 갱신】① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. <개정 2020.6.9>② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.​4. 관련사례○ 서면-2022-법규재산-3799, 2022.12.06.국내에 1주택을 소유한 거주자가 ｢소득세법 시행령｣ 제155조의3(이하 “쟁점특례”) 제1항 제1호에 따른 ｢직전 임대차계약｣을 체결하고 해당 임대기간이 개시된 후 혼인한 경우로서 배우자에게 1주택의 지분(1/2)을 증여한 이후 같은 항 제4호에 따른 임대기간 요건을 충족하고, 부부공동으로 새로운 임대차계약을 체결하여 같은 항 제1호에 따른 요건을 모두 충족하는 경우에는 쟁점특례를 적용받을 수 있는 것입니다.​○ 서면-2024-부동산-2580, 2024.07.17.상속인과 동일세대원인 피상속인이 취득한 조정대상지역 내 주택(이하 ‘쟁점주택’)이 조정대상지역에서 해제된 이후 동일세대원인 상속인에게 상속된 경우로서 상속인이 상속받은 쟁점주택을 양도하는 경우에는 ｢소득세법 시행령｣ 제154조제1항에 따른 거주요건이 적용되는 것입니다.​​도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!

26.06.12

[양도세, 거주요건]1세대 1주택 양도소득세 비과세 거주요건에 대한 경과규정(무주택세대+조정지역이전+계약금완납)안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다.​1세대 1주택 양도세 비과세 판단시, 주택 취득일(잔금일 vs 등기접수일 중 빠른 날)에 조정지역이라면 2년 이상 거주 또는 상생임대요건을 충족하셔야 합니다.​★상생임대★1) '직전계약' 대비 임대료를 5% 이내 인상하면서 2년 이상 임대2) '직전계약'이란 신규주택 취득 이후, 임차인과 본인이 직접 계약하고 1년 6개월 이상 임대할 것3) 상생임대차계약은 '21.12.20 ~ '26.12.31까지 체결하고 임대를 개시해야 함​다만, 예외적으로 조정대상지역 공고가 있는 날 이전에 매매계약을 체결하고, 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 계약금 지급일 현재 무주택 1세대의 경우에는 거주요건을 적용하지 않기 때문에 2년 이상 보유만 하셔도 1세대 1주택 양도세 비과세가 가능합니다.​즉, 조정대상공고일 이전에 매매계약+계약금지불+무주택세대 요건을 충족하면 1세대 1주택 양도세 비과세 판단시 거주 없이 2년 이상 보유만 하셔도 됩니다. 추후 주택 취득일에 조정지역으로 변경이 되더라도 거주요건은 없는 것입니다.​만약, 계약금을 완납하지 않고, 일부만 지급할 경우 거주요건을 적용할까요? 결론은 반드시 계약금을 '완납'해아먄 거주요건이 적용되지 않습니다. 따라서 계약금을 '일부'만 지급했고 취득당시 조정지역이라면 반드시 2년이상 거주를 하거나 상생임대요건을 충족해야만 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다.​기획재정부 재산세제과-316등록일자 : 2020.05.07.생산일자 : 2020.04.06.​요지「소득세법 시행령」부칙(대통령령 제28293호, 2017.9.19.) 제2조 제2항 제2호 규정이 적용되는 주택은 2017년 8월 2일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 완납한 경우를 말하는 것임​회신「소득세법 시행령」부칙(대통령령 제28293호, 2017.9.19.) 제2조 제2항 제2호 규정이 적용되는 주택은 2017년 8월 2일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 완납한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택(해당 주택의 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우로 한정한다)을 말하는 것임​​도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!

26.04.28