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[세법개정안]주택임대사업자의 양도소득세 중과배제 단계적 폐지(자동말소일로부터 1년 내 팔아야 중과배제)​안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다.​이번 세법 개정안 중 주택임대사업자의 양도소득세 중과배제 단계적인 폐지제도가 있습니다. 아직 개정안이기 때문에 확정된 것은 아니나, 개정안과 크게 벗어나지 않는 범위 내에서 개정될 확률이 매우 높아보이기는 합니다. 이번 개정안은 아래 재정경제부 사이트에서 자세하게 확인할 수 있습니다.​재정경제부2026년 세제개편안 발표mofe.go.kr​현재는 주택임대사업자가 아래 요건을 모두 충족하고 임대주택을 양도할 경우, 다주택자의 조정지역 주택이더라도 양도소득세는 중과되지 않습니다.​1. 임대개시일 당시 기준시가 6억원(수도권 외의 지역은 3억원)이하2. 의무임대기간 준수- 2018.03.31 이전 등록 : 단기임대주택 or 장기임대주택 등록 + 5년 이상 임대- 2018.04.01 ~ 2020.08.17 등록 : 장기임대주택으로 등록 + 8년 이상 임대- 2020. 08.18 이후 ~ 등록 : 장기임대주택으로 등록 + 10년 이상 임대3. 임대료 증액제한 준수- 종전 계약 대비 보증금이나 임대료 5% 범위내로 상한4. 지방자치단체 + 세무서에 모두 주택임대사업자로 등록​주택임대사업자의 양도세 중과배제에 대해서 자세하게 작성한 글이니 참고하시면 됩니다.주택임대사업자의 양도소득세 중과배제(자진말소, 자동말소 등)주택임대사업자의 양도소득세 중과배제 (자진말소, 자동말소 등) 전화상담 또는 방문상담은 아래 사이트에...blog.naver.com​이번 개정안으로 인하여 조정지역의 매입임대 아파트는 임대주택 요건을 모두 충족하더라도 일정기간 내에 처분을 하셔야만 양도소득세 중과가 되지 않습니다. 모든 임대주택이 중배제 폐지가 되는 것이 아니고, 다주택자의 조정지역 + 매입임대 + 아파트만 해당되는 것입니다.​1) 결론적으로 임대주택 자동 말소일로부터 1년 이내(26년도까지 자동말소된 경우에는 27.12.31까지) 파셔야만 양도소득세가 중과되지 않습니다.​2) 자동말소일로부터 2년 이내 양도할 경우, +10%p(3주택 이상 : +15%p)로 양도세중과가 되고,​3) 2년 경과 후 양도할 경우, 본래 양도세 중과세율인 +20%p(3주택 이상 : +30%p)로 양도소득세가 중과가 됩니다.​따라서 조정지역의 자동말소된 임대아파트는 자동말소일로부터 1년이내(26년까지 말소된 경우 27.12.31 이내)까지 양도하셔야만 다주택자의 조정지역 양도소득세 중과를 피할 수 있습니다. 그 이후 양도할 경우에는 중과되지 않을 경우의 양도소득세보다 2배 이상 차이가 날 수 있습니다.​다만, 임대주택 자동말소가 되었더라도 임차인이 계약갱신요구권 등을 행사한다면 현실적으로 말소일로부터 1년 내로 처분하기는 어려울 수 있습니다. 이러한 점들을 고려하지 못한 개정안이기 때문에 양도기한 여유를 두는 것이 적절해보이기는 합니다.​해당 내용 참고하셔서 의사결정에 도움이 되시길 바랍니다. 자세한 상담을 원하실 경우, 별도 문의를 주셔도 됩니다. 상담은 기본적으로 유료로 진행되고는 있으니 참고부탁드립니다.​도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★ 주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

3일 전

[세법개정안 : 양도세, 상생임대] 상생임대주택 양도세 비과세 폐지예정 및 상생임대주택양도기한안녕하세요. 문용현 세무사입니다.​정부는 8.3에 2026년 세제개편안을 발표했습니다. 이에 대한 자세한 내용 및 요약본 은 아래 재정경제부 보도자료를 참고하시면 됩니다.​재정경제부2026년 세제개편안 발표mofe.go.kr여러 개정안 중 상생임대주택에 대해서 알아보겠습니다. 취득당시 조정지역일 경우에는 2년 이상 거주를 해야 1세대 1주택 양도세 비과세가 적용되나, 아래 상생임대요건을 충족한 주택은 거주를 하지 않더라도 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다.​★ 상생임대주택 특례요건 ★1) '직전계약' 대비 임대료를 5% 이내 인상하면서 2년 이상 임대2) '직전계약'이란 신규주택 취득 이후, 임차인과 본인이 직접 계약하고 1년 6개월 이상 임대할 것3) 상생임대차계약은 '21.12.20 ~ '26.12.31까지 체결하고 임대를 개시해야 함​위의 상생임대주택비과세 특례제도는 폐지가 될 예정입니다. 즉, 26.12.31까지 체결하는 상생임대주택에 한해서만 상생임대주택 양도소득세 비과세 특례를 적용받을 수 있습니다. 취득당시 조정지역일 경우, 상생임대주택 요건을 충족하지 못했다면 2년 이상 거주를 하셔야만 양도세 비과세 특례를 적용받을 수 있습니다.​상생임대주택 요건을 충족했더라도 아래 기한 내로 양도하셔야만 양도세 비과세 헤택을 적용받을 수 있습니다. 그 이후에 양도를 할 경우 (취득당시 조정지역일 경우) 반드시 2년 이상 거주를 하셔야만 양도세 비과세가 가능합니다.​26.10.01 양도분부터 바로 적용됩니다.​➊ 26.12.31 이전에 상생임대차계약이 종료된 경우: 27.12.31까지 양도​➋ 27.01.01 이후 상생임대차계약이 종료된 경우: 계약 종료일로부터 1년 이내 vs 29.12.31 중 빠른 날까지 양도​​도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!​

26.08.12

[양도소득세]건물 양도과정에서 임차인들에게 지급한 권리금, 시설비 등이 명도비용에 해당하는지(해당함)사전-2020-법령해석재산-0346 [법령해석과-1870]등록일자 : 2020.12.04.생산일자 : 2020.06.18.요지매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위해 양도자가 임차인들에게 지급한 명도비용은 소득령§163⑤(1)라목에 따라 필요경비로 공제되는 양도비에 해당되는 것임답변내용매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위해 양도자가 지출하는 명도비용은 「소득세법 시행령」 제163조제5항제1호라목에 따라 양도가액에서 공제되는 필요경비에 해당합니다. 다만, 귀 사전답변 신청의 사실관계와 같이 임차인들에게 지급한 권리금, 시설비 등이 이에 해당하는지 여부는 사실판단할 사항입니다.상세내용1. 사실관계○ 질의자(이하 “양도자”라 함)는 광주광역시 광산구 소재의 대지 및 건물(이하 “쟁점부동산” 이라 함)을 ㈜@@개발(이하 “양수자”라 함)에 양도하기로 하고, ’20.2월에 잔금을 지급받음○ 양수자는 쟁점부동산을 취득한 후 오피스텔을 신축할 계획이었으므로 양도자에게 쟁점부동산의 임차인들과 임대차계약을 모두 종료하고 그에 따른 임차보증금을 모두 지급한 후 쟁점부동산을 양수 받겠다 하여 양도자는 그 조건을 이행하기로 하고 매매계약을 체결함○ 양도자는 실제 매매계약이 체결되기 전에 양수자의 사전조건을 이행하기 위하여 ’19.5월부터 ’19.9월 사이에 임차인들에게 보증금, 권리금 및 시설비 등을 지급하였기에 임차인들의 퇴실이 이루어 진 것임​2. 질의내용○양도자가 매매계약을 이행하기 위하여 임차인들에게 지급한 권리금, 시설비 등이 양도소득세 필요경비 중 명도비용에 해당하는지 여부​3. 관련법령 및 관련사례○소득세법(2019.12.31. 법률 제16834호로 개정된 것) 제97조【양도소득의 필요경비 계산】⑤ 법 제97조제1항제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다. <개정 1998.4.1, 2000.12.29, 2005.2.19, 2007.2.28, 2008.2.29, 2009.2.4, 2010.2.18, 2018.2.13>1. 법 제94조제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용가. 「증권거래세법」에 따라 납부한 증권거래세나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용다. 공증비용, 인지대 및 소개비라. 매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위하여 양도자가 지출하는 명도비용 (신설 2018.2.13.)마. 가목부터 라목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용​​도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★ 주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

26.06.16