전세금 관련 소송에 대하여 질문합니다.

Question

전세금 : 1억 6천

계약기간 : 2022년 10월1일 - 2024년 10월 31일

계약 종료 의사 :5월1일부터 지속적으로 전화(임대인 동의하에 녹음함), 문자(답장은 없었음) 로 의사 밝힘

다음 세입자를 구하기 위한 임차인의 노력 : 24년 9월 26일 부터 자발적으로 부동산, 모바일어플 등에 매물 등록(20건 이상)

내용증명 발송일 : 24년 10월 7일

임대인이 전세금을 돌려줄 능력이 없어 소송을 진행하려고 합니다.

다음 세입자가 구해지지 않는 상황에서 소송의사를 밝히니 사정을 봐달라며 “일정 기간 전세금에 대한 법정 이자 5%를 주겠다(임대인 동의하에 녹음함)“ 고 하는데,

몇가지 질문이 있어서 글 올립니다.

1. 임대인과 임차인 둘이서 계약서를 작성한 후 서명 혹은 인감도장을 찍으면 그 서류는 법적효력을 가지나요? 아니면 공증을 받아야하나요?

2. 정해진 계약서 양식이 있는지, 아니라면 필수로 들어가야하는 내용이 있나요?

3. 계약내용을 불이행할 경우(이자를 지급하지 않을 경우, 기한 내에 전세금 반환을 안할 경우) 를 대비해 계약서 상에 작성해야 하는 단서조항이 있나요?

Answer 1

우선 임대인과 임차인 간의 계약서는 반드시 공증을 받을 필요는 없으며, 양 당사자가 서명 또는 날인한 계약서만으로도 법적 효력을 가집니다.

다만 추후 발생할 수 있는 분쟁에 대비하여 계약서는 2부를 작성하여 각각 보관하고, 가능하다면 계약 과정을 사진이나 동영상으로 촬영해두시길 권장드립니다.

또한 도장보다는 자필서명을 하시는 것이 위조 가능성을 방지할 수 있어 더욱 안전합니다.

계약서에는 반드시 당사자들의 성명, 주소, 연락처와 같은 인적사항과 함께 전세금 상환 방식과 일정, 법정이자율(5%), 지급 방법 및 기한, 계약 기간, 작성 일자가 명시되어야 합니다.

또한 채무불이행에 대비하여 몇 가지 중요한 단서조항을 포함시키는 것이 좋습니다.

지급 지연 시 적용될 지연이자율(연 12%)을 명시하고, 기한 내 미반환 시 강제집행에 응하겠다는 조항, 분쟁 발생 시 관할법원, 1회 이상 지급을 연체할 경우 기한의 이익을 상실한다는 조항, 그리고 채무불이행 시 즉시 전세금 상환을 청구할 수 있다는 조항 등을 포함하면 좋습니다.

현재 귀하께서 보관하고 계신 녹음 내용과 문자 기록은 추후 법적 분쟁 시 중요한 증거가 될 수 있으므로 잘 보관해주시기 바랍니다.