1. 들어가며최근 대법원이 다세대주택에 공동저당이 설정된 경우 공인중개사의 확인·설명 의무 범위를 명확히 한 중요한 판결을 선고했습니다. 이번 판결은 다세대주택 임대차 중개 시 중개대상물이 아닌 다른 세대의 권리관계까지 확인·설명해야 한다는 점을 최초로 명시한 판례로서, 실무상 큰 의미를 갖습니다.2. 사건의 개요가. 기본 사실관계임대인 A 씨는 다세대주택과 오피스텔로 구성된 건물을 신축한 후 은행에 채권최고액 18억 원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 개업공인중개사 D 씨의 중개로 원고들(B 법인과 C 씨)에게 각 세대를 보증금 6,000만 원에 임대했습니다.나. 중개 과정의 문제점D 씨는 중개대상물 확인·설명서에 해당 건물을 '단독주택'으로 잘못 표시하고, 채권최고액 18억 원의 근저당권이 설정되어 있다는 사실만 기재했습니다. 같은 건물 내 다른 세대의 권리관계나 임차 현황 등은 전혀 확인하지 않았습니다.다. 손해의 발생건물에 임의경매가 진행되면서 B 법인은 배당을 전혀 받지 못했고, C 씨는 보증금 6,000만 원 중 2,500만 원만 배당받았습니다. 이에 원고들은 한국공인중개사협회를 상대로 공제금 지급을 청구했습니다.3. 핵심 쟁점가. 다가구주택과 다세대주택의 차이이 사건의 핵심 쟁점을 이해하기 위해서는 먼저 다가구주택과 다세대주택의 법적 차이를 명확히 할 필요가 있습니다.다가구주택은 단독주택으로 건물 전체가 하나의 소유권 대상입니다. 반면 다세대주택은 집합건물로서 세대별로 별도의 구분소유권이 설정되어 있습니다(빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 시행령 제3조).나. 중개대상물의 범위다세대주택의 A 호실에 관한 임대차계약을 중개할 때, 공동담보로 저당권이 설정된 B 호실은 엄밀히 말하면 중개대상물이 아닙니다. 그렇다면 A 호실의 임대차보증금 반환 가능성과 관련하여 B 호실의 권리관계까지 확인·설명해야 하는지가 문제되었습니다.4. 하급심 판단가. 1심 판결1심 법원은 D 씨가 다른 세대의 임대차 현황까지 확인·설명할 의무가 있다고 보아 원고 일부 승소 판결을 내렸습니다.나. 항소심 판결그러나 항소심은 다음과 같은 이유로 원고 패소 판결을 내렸습니다:D 씨가 중개대상물에 근저당권이 설정되어 있다는 사실을 확인·설명했음다세대주택은 다가구주택과 달리 다른 세대의 임대차 현황을 고지할 의무가 없음따라서 D 씨는 공인중개사로서의 의무를 모두 이행했음5. 대법원의 판단가. 기본 법리대법원은 다음과 같은 기본 법리를 제시했습니다:중개업자는 다가구주택 일부에 관한 임대차계약을 중개하면서 임차의뢰인이 임대차계약 종료 후 임대차보증금을 제대로 반환받을 수 있는지 판단하는 데 필요한 다가구주택의 권리관계 등에 관한 자료를 제공해야 합니다(대법원 2012. 1. 26. 선고 2011다63857 판결).이를 위해 임대의뢰인에게 다가구주택 내에 이미 거주하고 있는 다른 임차인의 임대차계약 내역 중 개인정보를 제외한 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료를 요구하여 확인한 다음 임차의뢰인에게 설명하고 자료를 제시해야 합니다.나. 다세대주택에 대한 법리 확장대법원은 이번 판결에서 위 법리를 다세대주택의 경우에도 확장 적용했습니다:"다세대주택 임대차계약을 중개하는 개업공인중개사는 임대의뢰인 소유의 다른 세대에 공동저당권이 설정되어 있는 경우, 중개대상물의 경매대가 중 중개대상물이 분담할 금액을 제외한 나머지 부분을 통해 임차의뢰인이 임대차보증금을 제대로 회수할 수 있는지 판단하는 데 필요한 권리관계 등을 성실하고 정확하게 제공할 의무가 있다."다. 구체적 의무 내용대법원은 개업공인중개사의 구체적 의무를 다음과 같이 제시했습니다:1) 공동저당권 설정 세대의 선순위권리 확인개업공인중개사는 임차의뢰인에게 중개대상물의 부동산등기부에 표시된 공동저당권의 권리관계를 확인·설명하는 것에 그치지 않고, 공동저당권이 설정된 임대의뢰인 소유의 다른 세대의 부동산등기부에 표시된 선순위권리도 확인·설명해야 합니다.2) 다른 세대의 임대차 현황 확인동일인이 다세대주택 여러 세대를 소유하는 경우에는 공동저당권이 설정된 다른 세대에도 임차인이 있을 가능성이 큽니다. 따라서 개업공인중개사는:임대의뢰인에게 다른 세대에 임대차계약을 체결하고 거주하는 임차인이 있는지 확인임차인이 있다면 그 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료를 요구하여 확인그 내용을 임차의뢰인에게 설명하고 자료를 제시중개대상물 확인·설명서에 해당 내용을 기재하여 교부라. 본 사건에 대한 판단대법원은 이 사건에서:"공동근저당권이 설정된 다른 구분건물에는 상당수의 임차인이 있을 것임을 충분히 알 수 있었다고 보임에도, 구분건물별로 임차인의 존부, 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료를 요구해 이를 확인한 다음 그 내용을 원고들에게 설명하고 그 자료를 제시하거나 중개대상물 확인·설명서의 '실제권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항'란 등에 그 내용을 기재한 뒤 그 확인·설명서를 원고들에게 교부했다는 사정은 발견되지 않는다"고 판시하며, D 씨가 확인·설명의무를 위반했다고 판단했습니다.6. 관련 법령 및 판례가. 공인중개사법상 확인·설명 의무공인중개사법 제25조 제1항은 개업공인중개사가 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 등을 확인하여 성실·정확하게 설명하고 근거자료를 제시하여야 한다고 규정하고 있습니다.공인중개사법 시행령 제21조는 확인·설명해야 할 사항으로 중개대상물에 대한 권리관계, 법령상 거래 또는 이용제한사항 등을 구체적으로 열거하고 있습니다.나. 손해배상책임개업공인중개사가 고의나 과실로 확인·설명의무를 위반하여 거래당사자에게 재산상 손해를 발생하게 한 때에는 공인중개사법 제30조에 의하여 이를 배상할 책임이 있습니다(대법원 2012. 1. 26. 선고 2011다63857 판결).다. 관련 판례1) 다가구주택 임대차 중개 시 확인·설명 의무대법원 2012. 1. 26. 선고 2011다63857 판결은 다가구주택 일부에 관한 임대차계약을 중개하는 중개업자가 임차의뢰인에게 부담하는 의무의 내용을 명확히 했습니다.2) 상가건물 임대차 중개 시 확인·설명 의무대법원 2017. 7. 11. 선고 2016다261175 판결은 상가건물에 대한 임차권 양도계약을 중개하는 경우에도 유사한 확인·설명 의무가 있음을 확인했습니다.3) 중개대상물 확인·설명서 작성 의무서울동부지방법원 2010. 6. 18. 선고 2010나189 판결은 공인중개사가 등기부상 표제부의 '대지권의 표시'란에 기재된 별도등기에 대한 확인·설명의무를 위반한 경우 손해배상책임을 인정했습니다.7. 실무상 유의사항가. 다세대주택 중개 시 체크리스트다세대주택 임대차계약을 중개하는 개업공인중개사는 다음 사항을 반드시 확인해야 합니다:1) 중개대상물의 권리관계 확인부동산등기부등본 확인근저당권, 전세권 등 제한물권 확인가압류, 가처분 등 처분제한 확인2) 공동저당권 설정 여부 확인중개대상물에 공동저당권이 설정되어 있는지 확인공동저당권이 설정된 다른 세대(구분건물) 특정3) 다른 세대의 권리관계 확인공동저당권이 설정된 다른 세대의 부동산등기부등본 확인선순위 근저당권, 전세권 등 확인가압류, 가처분 등 처분제한 확인4) 다른 세대의 임대차 현황 확인임대의뢰인에게 다른 세대의 임대차계약 내역 자료 요구임대차보증금 금액 확인임대차 시기와 종기 확인대항력 및 우선변제권 취득 여부 확인나. 중개대상물 확인·설명서 작성확인한 내용은 반드시 중개대상물 확인·설명서에 기재해야 합니다:'실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항'란에 다른 세대의 권리관계 기재다른 세대의 임대차 현황 기재임대의뢰인이 자료 제공을 거부한 경우 그 사실 명시다. 임대차보증금 회수 가능성 설명확인한 권리관계를 바탕으로 임차의뢰인에게 임대차보증금을 제대로 회수할 수 있는지 설명해야 합니다:경매 시 예상 배당순위 설명선순위 권리금액과 예상 낙찰가를 고려한 배당 가능성 설명필요시 감정평가 등 전문가 자문 권유라. 자료 제공 거부 시 대응임대의뢰인이 다른 세대의 임대차 현황 자료 제공을 거부하는 경우:그 사실을 중개대상물 확인·설명서에 명시임차의뢰인에게 자료 미제공 사실을 명확히 설명임차의뢰인에게 직접 확인할 것을 권유필요시 계약 중개를 거부하는 것도 고려8. 이 판결의 의의가. 최초의 명시적 판단이번 판결은 다세대주택에 공동저당이 설정된 경우 공인중개사의 확인·설명 의무 범위를 명확히 한 최초의 대법원 판결입니다. 기존에는 다가구주택에 대한 판례만 있었으나, 이번 판결로 다세대주택의 경우에도 동일한 법리가 적용됨이 명확해졌습니다.나. 실무 기준 제시이번 판결은 다세대주택 임대차 중개 시 개업공인중개사가 구체적으로 어떤 사항을 확인·설명해야 하는지 명확한 기준을 제시했습니다. 이는 향후 유사 사건의 판단 기준이 될 것입니다.다. 임차인 보호 강화이번 판결은 다세대주택 임차인의 보증금 회수 가능성을 사전에 판단할 수 있도록 함으로써 임차인 보호를 강화하는 의미가 있습니다.9. 맺음말이번 대법원 판결은 다세대주택 임대차 중개 실무에 중요한 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 개업공인중개사는 중개대상물뿐만 아니라 공동저당권이 설정된 다른 세대의 권리관계와 임대차 현황까지 확인·설명해야 하는 의무를 부담하게 되었습니다.이는 중개업무의 부담을 가중시키는 측면이 있으나, 임차인의 보증금 회수 가능성을 사전에 판단할 수 있게 함으로써 분쟁을 예방하고 임차인을 보호하는 긍정적 효과가 있습니다.개업공인중개사는 이번 판결의 취지를 충분히 이해하고, 다세대주택 임대차계약 중개 시 보다 철저한 확인·설명 절차를 거쳐야 할 것입니다. 특히 공동저당권이 설정된 경우에는 반드시 다른 세대의 권리관계와 임대차 현황을 확인하고, 이를 중개대상물 확인·설명서에 기재하여 임차의뢰인에게 교부해야 합니다.이를 통해 임차인의 권익을 보호하고, 개업공인중개사 자신도 향후 발생할 수 있는 손해배상책임으로부터 벗어날 수 있을 것입니다.

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다세대주택 공동저당 설정 시 공인중개사의 확인·설명 의무 범위

개인회생을 검색하다가 채무한도 이야기를 마주하는 순간, 많은 분들이 여기서 멈춥니다.숫자를 보는 것만으로 이미 탈락한 것 같다는 느낌이 들기 때문입니다.특히 “무담보 10억, 담보 15억”이라는 문구는 오해를 만들기 쉽습니다.이 기준을 하나의 총합 제한으로 잘못 이해하는 경우가 많기 때문입니다.하지만 개인회생 채무한도기준은 단순한 숫자 제한이 아닙니다.구조를 어떻게 나누느냐에 따라 전혀 다른 결론으로 이어집니다.개인회생에서 먼저 보는 것은 빚의 크기가 아니라 빚의 성격입니다.같은 금액이라도 무담보인지, 담보인지에 따라 판단 기준이 완전히 달라집니다.개인회생 채무한도기준은 두 개의 선으로 나뉩니다.무담보 채무는 10억 원 이하라는 기준이 적용됩니다.담보 채무는 15억 원 이하라는 별도의 기준이 적용됩니다.이 두 기준은 합산하지 않습니다.각각 독립적으로 판단됩니다.그래서 총 채무가 많다고 해서 곧바로 개인회생이 막히는 구조는 아닙니다.무담보와 담보가 어떻게 나뉘어 있는지가 핵심입니다.예를 들어 신용대출과 카드채무가 9억 원이고,부동산 담보대출이 14억 원이라면,총 채무는 23억 원이지만 채무한도기준은 초과하지 않습니다.반대로 전체 채무가 8억 원이라도그중 무담보 채무가 10억 원을 넘는다면 개인회생은 불가능합니다.이 차이를 모르면 실제로 가능한 사건을 스스로 포기하게 됩니다.무담보 채무는 담보 없이 빌린 모든 돈을 의미합니다.신용대출, 카드대금, 카드론, 현금서비스, 보증채무, 사채가 여기에 포함됩니다.이 채무들은 개인회생 절차 안에서 변제계획에 따라 조정됩니다.채권자가 특정 재산을 바로 가져갈 권리는 없습니다.담보 채무는 구조가 다릅니다.부동산이나 차량처럼 담보가 설정된 채무입니다.이 경우 채권자는 담보권을 통해 우선 변제를 받을 수 있는 지위를 가집니다.그래서 개인회생 절차와 완전히 동일한 방식으로 조정되지 않습니다.이 때문에 개인회생 채무한도기준에서 담보와 무담보를 분리해서 보는 것입니다.여기서 많은 분들이 또 하나의 착각을 합니다.연체가 오래되면 채무한도에 불리하다고 생각하는 경우입니다.하지만 연체 여부는 채무한도 산정과 직접적인 관련이 없습니다.기본적으로는 원금 기준으로 판단합니다.소멸시효를 기대하며 일부 채무를 빼고 계산하는 것도 위험합니다.법원이 확인할 수 있는 채무라면 원칙적으로 모두 포함됩니다.담보 채무 역시 단순히 금액만 보는 것이 아닙니다.담보물의 실제 가치와 유지 여부, 별제권 행사 가능성까지 함께 검토됩니다.이 구조를 고려하지 않고 단순 합산으로 접근하면보정 요구가 반복되거나 절차가 길어질 수 있습니다.중요한 점은 하나 더 있습니다.개인회생 채무한도기준을 충족한다고 해서 인가가 보장되지는 않습니다.채무한도는 신청 자격의 출발선일 뿐입니다.그 이후에는 소득 구조와 변제 가능성이 함께 검토됩니다.채무가 기준 안에 있어도소득 대비 무리한 변제계획을 세우면 절차는 흔들릴 수 있습니다.그래서 개인회생은 기준 충족보다 설계가 더 중요합니다.특히 담보 채무가 포함된 경우에는 판단이 더 복잡해집니다.담보를 유지할 것인지, 처분을 전제로 할 것인지에 따라전체 회생 구조가 완전히 달라집니다.이 선택에 따라 실제 부담과 결과는 크게 달라집니다.개인회생 채무한도기준은 사람을 탈락시키기 위한 장벽이 아닙니다.제도를 작동시키기 위한 최소한의 구조 기준입니다.문제는 숫자가 아니라 해석입니다.그리고 그 해석은 혼자 계산해서 정리하기 쉽지 않습니다.채무가 많다는 이유로 가능성을 닫기 전에먼저 무담보와 담보가 어떻게 구성되어 있는지부터 차분히 나눠볼 필요가 있습니다.개인회생 채무한도기준은 두려움의 기준이 아니라다시 정리할 수 있는 출발선이라는 점을 기억하셔도 좋겠습니다.

개인회생 채무한도 기준, 무담보와 담보를 나눠 봐야 합니다.

인터넷 불법도박 개인회생을 검색하는 순간, 대부분은 이미 한 번 좌절을 겪은 상태입니다.불법이라는 단어 하나만으로 개인회생 자체가 막힐 것이라 생각하기 때문입니다.그래서 상담 현장에서는 이런 말이 자주 나옵니다.“도박 빚인데, 이건 회생 안 되는 거죠.”하지만 실제 법원의 판단 기준은 전혀 다른 곳에 있습니다.인터넷 불법도박 개인회생의 핵심은 행위의 도덕성보다 현재의 채무 구조와 회복 가능성입니다.인터넷 불법도박 채무도 개인회생에 포함될 수 있습니다.채무자회생법은 채무의 출처가 불법인지 여부로 회생 가능성을 가르지 않습니다.카드 채무든, 대출이든, 개인 간 채무든 일정 요건을 충족하면 모두 회생 채권으로 봅니다.불법도박으로 발생했다는 이유만으로 자동 제외되는 규정은 존재하지 않습니다.그럼에도 불법도박 개인회생이 어렵다고 알려진 이유는 따로 있습니다.문제는 채무의 종류가 아니라 채무자의 현재 상태와 태도입니다.법원은 개인회생을 책임 회피가 아닌 재기 절차로 봅니다.그래서 불법도박이 얽힌 사건에서는 몇 가지를 집중적으로 확인합니다.도박이 과거에 끝난 일인지, 지금도 이어지고 있는지 살핍니다.채무 발생 이후 생활 구조가 실제로 바뀌었는지도 봅니다.변제계획을 이행할 현실적인 소득 구조가 있는지도 함께 검토합니다.인터넷 불법도박 개인회생이 문제 되는 대표적인 상황이 있습니다.회생 신청 직전까지도 도박 사이트 이용 흔적이 남아 있는 경우입니다.변제계획 제출 이후에도 현금 흐름에서 도박 정황이 반복되는 경우도 마찬가지입니다.이런 상황에서는 회생이 아니라 시간 벌기로 해석될 가능성이 큽니다.또 하나 중요한 기준은 도박 행위의 중단 여부입니다.법원은 과거의 실수보다 현재의 구조를 더 중요하게 봅니다.이미 도박을 완전히 중단했고 동일한 채무가 더 이상 발생하지 않는 상태라면,그 과거가 개인회생을 막는 절대적 사유가 되지는 않습니다.그래서 불법도박 개인회생에서는 시간의 흐름이 중요합니다.도박을 하던 시기와 현재의 생활 구조 사이에 단절이 있어야 합니다.많이 오해하는 부분도 있습니다.불법으로 생긴 빚은 무조건 면책이 안 된다는 생각입니다.하지만 비면책채권은 법으로 정해져 있습니다.세금, 벌금, 과태료, 고의 불법행위에 따른 손해배상 등이 해당합니다.도박으로 인한 채무는 원칙적으로 비면책채권에 포함되지 않습니다.그래서 인터넷 불법도박 개인회생도 요건을 충족하면 면책 대상이 됩니다.다만 소득 요건은 더 엄격하게 보게 됩니다.도박 수입이 아닌 정상적인 소득 구조가 자리 잡았는지가 핵심입니다.급여든, 자영업 소득이든, 아르바이트든 반복성과 지속성이 중요합니다.이 부분이 정리되지 않으면 변제계획은 신뢰를 얻기 어렵습니다.실제로 인가되는 불법도박 개인회생 사건에는 공통점이 있습니다.도박 사실을 숨기지 않고 인정합니다.채무 발생 경위를 과장하지 않습니다.현실적인 변제계획을 제시합니다.생활비와 소득 구조가 투명하게 정리되어 있습니다.반대로 기각으로 이어지는 흐름도 분명합니다.도박 사실을 축소하거나 누락하는 경우입니다.채무 원인을 허위로 작성하는 경우입니다.신청 이후에도 자금 흐름이 불분명한 경우입니다.인터넷 불법도박 개인회생은 용서를 구하는 절차가 아닙니다.무너진 구조를 멈추고 다시 정렬하는 과정입니다.법원은 과거의 선택을 심판하지 않습니다.지금 이 사람이 다시 무너지지 않고 변제를 이어갈 수 있는지를 봅니다.이미 도박을 끊었지만 빚이 남아 있다면,불법도박 채무 때문에 어디서부터 정리해야 할지 막막하다면,인터넷 불법도박 개인회생은 충분히 검토 대상이 됩니다.중요한 것은 빨리 신청하는 것이 아니라,현재 구조를 정확히 정리한 뒤 맞는 방향으로 들어가는 것입니다.인터넷 불법도박 개인회생은 가능 여부의 문제가 아니라구조를 어떻게 설명하느냐의 문제라는 점을 기억해 두셔도 좋겠습니다.