융자 집은 무조건 걸러야 하는 걸까요 ?

Question

이사 가려는 집이 오피스텔 주인세대 입니다.

이사가려는 호실 등기부 등본에는 근저당 설정되어 있으며 1.2억이 설정 되어 있는 상황 입니다.

제가 들어갈 보증금은 1.2억 입니다

매물이 아무래도 주인세대다 보니 실거래가는 없고, 해당 호실 공시가를 검색 해보니 2.95억인데

통상 매매가 대비 80프로가 안전한 수치다 라고 하는데 아무래도 매매 가격이 측정된게 없다보니 공시가만 믿고 판단을 해야하는 상황 입니다.

허그에서 안내해준 공시가x126% 안에 들면 보증보험 가입 가능하다고 해서 계산해보니 융자+보증금 더한 금액 안에 들어오고 허그에 직접 전화해서 계약 전인데 가입 가능하냐 물어보니 가능하다고 답변을 받았습니다.

선순위 대출이 있더라도 보증보험만 가입하면 그냥 만사 오케이 인건가요 ?

커뮤니티에서는 융자 있는 집은 일 터졌을 때 너무 피곤하다 무조건 걸러라고 하는데 가계약금을 100만원 넣은상태라 판단이 안서네요.ㅠㅠ

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

우선 선순위 물권(근저당)이 리스크인 이유는 경매가 진행될 경우 말소기준권리가 되기 때문에 임차권은 소멸되게 됩니다. 즉 배당과정에서 받지 못한 보증금 일부가 발생되면 그 즉시 손실로 이어질수 있습니다. 보증보험이 있다고 해도 계약기간중 해당 문제가 발생하게 되면 중도해지등 여러절차상 과정이 있기에 심적 고생이 심할수 밖에 없습니다, 선순위 임차권이라면 경매 이후 소멸되지 않고 인수되는 권리이기 때문에 사실상 주택인도를 거부하고 버틸수 있기에 보증금 반환에 유리할수 있습니다. '

그리고 전세계약에서는 되도록 선순위 물권 말소 특약을 조건으로 계약하시는 게 좋습니다.

Answer 2

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

대출없는 주택이 안전성에서 좋지만 대출이 없는 주택을 찾는 것도 어렵습니다.

통상적으로 매매가는 공시지가 보다 비싸며 대출금과 보증금 합계가 공시지가 보다 저렴하고 매매가를 공시지가의 126%의 금액으로 가정하고 이에 80%가 대출금과 보증금 합계를 초과하기에 이론상으로 유찰이 계속 발생하지 않는다면 보증금을 지킬 수 있다고 판단됩니다. (등기부상 근저당권만 있을 경우)

그리고 보증보험에 가입이 되고 추후에 계약이 종료되고 임대인이 보증금을 반환하지 못 한다는 통보를 한다면 보증보험 이행청구를 해서 보증기관으로부터 보증금을 받을 수 있습니다.

Answer 3

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

기존 근저당 말소조건으로 입주하시는것이 좋습니다. 보증보험은 반듯이 가입하셔야하고 근저당 말소조건의 집은 이사나갈때 새로운 임차인을 구하지않으면 보증금을 돌려받지못하는 상황이 자주발생하는것은 사실 입니다.