순현재가치법(NPV)에 대해서 여쭙습니다..
NPV는 현금유입 - 현금지출이고, NPV > 0이면 투자를 하는거라고 합니다. 그러면 내가 4억짜리 건물을 내돈 1억에 3억 빚을 냈는데, 갚아야 할 이자가 매달 100만인데 월세로 들어오는게 110만원이라면 투자하라 이말인건가요?
안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.
님의 설명이 맞습니다!
투자하려는 금액과 투자로 발생하는 전 투자기간의 현금유입량을 비교하는 법을 순현가법이라 하는데, 투자하려는 금액보다 순현가가 많으면 정(+)의 효과가 있다고 하며, 투자가치가 있다는 뜻으로 해석합니다.
반대로 순현가가 부(-)이면 투자가치가 없다고 해석되므로, 이때는 당연히 기대하는 수익이 나오지 않으므로 투자를 포기하는 의사결정을 내려야 합니다.
순현재가치법은 조금 더 복잡한 계산이 필요합니다.
유입액의 현재가치와 유출액의 현재가치를 비교하여 유입액의 현재가치가 더 크다면 투자를 합니다.
현재가치를 구해야 하므로 화폐의 시간가치를 고려한 적당한 할인율로 유입액과 유출액을 할인하는 작업도 필요합니다.
현재, 건물에 총 4억을 지출했으니 현재 유출액은 4억이 됩니다.
현재 4억의 현재가치는 당연히 4억이므로 할인을 하지 않아도 됩니다.
그러나 1년 후 납부해야 할 이자와 1년 후 받게 될 월세는 모두 미래에 발생하는 현금 흐름이므로 현재가치로 할인해줘야 합니다.
만약 이자가 100만원, 월세가 110만원으로 고정되어 있다면 순유입액은 10만원이 되며, 1년에 120만원이 됩니다.
할인율이 5%라고 가정했을 때 1년 뒤 120만원의 현재가치는 120÷1.05 = 약 114만원이 됩니다.
2년 뒤에도 120만원을 받는다면 2년 뒤 120만원의 현재가치는 120÷(1.05)^2 = 약 108만원이 됩니다.
부동산을 평생 소유할 것이 아니라면 언젠가는 매도를 할 텐데
만약 2년 뒤 4억에 매도를 하게 된다면, 2년 뒤 4억의 현재가치를 따졌을 때 약 3억 6281만원이 됩니다.
따라서 이 경우
유입액의 현재가치는 1년 뒤 순유입액 114만원 + 2년 뒤 순유입액 108만원 + 3억 6281만원 = 3억 6503만원이 됩니다.
유출액의 현재가치는 현재의 유출액인 4억이 되고요.
유입액의 현재가치 - 유출액의 현재가치 < 0 이므로 NPV가 0보다 작으므로 이 투자는 사업성이 없어 투자를 하면 안 됩니다.
이해하기 쉽도록 예를 들어서 설명을 드렸으나
실제로는 부동산을 4억 이상에 매도할 수 있고, 2년 안에 팔지 않고 더 오래 보유할 수도 있고, 할인율을 5%보다 낮게 적용할 수도 있으니 NPV가 0보다 커져 사업성이 있는 것으로 평가될 수도 있습니다.
중요한 건 순현재가치법은 화폐의 시간가치를 고려해 유출액과 유입액을 모두 현재가치로 평가해야 한다는 점입니다.
안녕하세요. 최동균 공인중개사입니다.
네, 맞습니다. NPV법에서는 순현가가 0보다 크면 투자가치가 있다고 판단합니다. 그 값이 클 수록 매력적인 투자안이라는 의미가 되고요. 일반적으로 여러개의 대상을 놓고 상호 비교를 해서 가장 큰 순현가가 나오는 물건을 투자대상으로 채택하게 됩니다. NPV가 더 우월하다고 알려져 있지만 막상 실무에선 IRR법을 더 많이 씁니다.
안녕하세요. 박병윤 공인중개사입니다.
결국 NPV 가 0보다 커야 투자하기 위한 최소한의 안전장치가 있다는 의미입니다.
10만원만 남아도 투자할지는 투자자가 결정할 사항입니다.