계약만료 시점 새계약하려구 한데요

Question

계약2년만료로 실거주하려구 했는데요 임차인이 알아보니1년만 계약하는데가 없다구 곤란한 상황을 얘기해서 그럼월세비50000만올리는걸로 사시라구 했는데 계약갱신권을사용하면

자동1년 연장이라

새계약을 하시자구 했어요

1년을 초과할시 월세비 백이십만원으로 계약을 하시구

특약사항에 이번 1년을 월세비

백오만원으로 하면 계약을 하시면 어떠시냐 했더니

상관 없다구 하시는게

원래계약데로 진행하구

1년 초과시 월세비가 오른다는새계약을 작성할때

이게 법적으로 문제가 없는지 알고 싶어요

1년 초과할경우 저희두 손해보는 입장이라서요

Answer 1

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.

임차인이 갱신계약에 있어서 갱신청구권을 행사하면 전임대차와 동일한 조건의 임대차 계약을 체결한 것으로 간주합니다.

이때에 법적으로는. 임대인은 전임대차의 차임의 5%이내에서만 증액을 요청할 수 있습니다 .

그럼에도 불구하고 본건의 경우에 있어서, 임차인이 차임의 별도 특별증액이라는 계약의 체결조건에 완전히 동의하였다면 아무 문제가 없습니다.

5%이내에서 차임을 증액한다는 설정은 임대인의 과도한 요구에 대해 임차인을 보호하기위한 약정이기에, 5%가 넘는 계약을 했다 하더라도 임차인이 동의하였다면 가능합니다.

이상으로 답변에 갈음합니다

감사합니다

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

계약상 문제는 없어보입니다. 내용도 그렇지만 우선 두분이 협의 하신부분이기에 가능한 부분이라 보입니다. 다만, 이 계약시 계약갱신청구권은 사용하지 않은것과 같습니다. 즉 이번에 총2년계약이 끝나고 난뒤 세입자가 추가로 2년거주를 위해 계약갱신청구권을 사용할수 있습니다.

Answer 3

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

초과되는 부분은 효력이 인정될 수 없습니다.라고 국토부에서 발간한 주택임대차보호법 Q&A에 있습니다. 주택임대차보호법 제10조 및 같은 법 제10조의2는 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없고, 임차인이 5%의 증액비율을 초과하여 임대료를 지급한 경우에 는 초과 지급된 임대료 상당의 반환을 청구할 수 있다고 규정하고 있습니다.