임대차 계약 시 특약으로 임대인의 수리 의무를 면제하거나 임차인에게 부담시키는 것이 가능한가요?
안녕하세요
임대차 계약 시 특약으로 임대인의 수리 의무를 면제하거나 임차인에게 부담시키는 것이 가능한가요? 가능하다면 어디까지 면제 부담시킬 수 있나요?
안녕하세요. 김진우 변호사입니다.
당사자간 합의로 수리의무를 면제하는 것은 가능하겠으나, 임대차계약의 중요한 부분을 차지하는 임대목적물 자체의 중대한 하자에 대해서까지 이를 임차인이 부담하도록 하는 것은 주택임대차보호법을 위반하서나 사회상규에 반하는 것으로 서 그 효력이 부인될 가능성이 큽니다.
큰 비용이 들지 않은 수리에 한정하여 임차인에게 부담시킬 수 있으며, 건물의 구조적인 하자에 대해서는 임차인의 부담으로 하기 어렵습니다.
안녕하세요. 최성표 변호사입니다.
임대차 계약에서 임대인의 수리 의무 면제 및 임차인 부담 가능 여부
법적 근거 및 판례임대차 계약에서 임대인은 임대 목적물을 계약 존속 중 사용·수익에 필요한 상태로 유지할 의무가 있습니다. 이는 민법 제623조에 명시되어 있으며, 임대 목적물에 파손이나 장해가 발생한 경우, 임차인이 별도의 비용을 들이지 않고도 손쉽게 고칠 수 있는 사소한 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담합니다.
특약에 의한 수리 의무 면제특약의 유효성: 임대차 계약에서 임대인의 수리 의무를 특약으로 면제하거나 임차인에게 부담시키는 것이 가능합니다. 그러나 이러한 특약은 수선의무의 범위를 명시해야 하며, 특별한 사정이 없는 한 통상적인 소규모 수선에 한정됩니다.
대규모 수선의 경우: 대규모 수선, 즉 건물의 주요 구성 부분에 대한 대수선이나 기본적 설비 부분의 교체 등은 여전히 임대인이 수선의무를 부담합니다. 이러한 대규모 수선은 특약에 의해 임차인에게 전가될 수 없습니다(대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692 판결 참조).
대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692 판결: 임대인의 수선의무는 특약에 의해 면제될 수 있으나, 이는 소규모 수선에 한정되며, 대규모 수선은 여전히 임대인이 부담해야 한다고 판시하였습니다.
수원지방법원 성남지원 2018. 10. 18. 선고 2017가단227287 판결: 임대차 계약에서 임대인의 수선의무를 면제하는 특약이 있었으나, 대규모 수선에 해당하는 경우 임대인이 여전히 수선의무를 부담한다고 판단하였습니다.
임대차 계약에서 임대인의 수리 의무를 특약으로 면제하거나 임차인에게 부담시키는 것은 가능합니다. 그러나 이러한 특약은 소규모 수선에 한정되며, 대규모 수선에 대해서는 임대인이 여전히 수선의무를 부담해야 합니다. 특약을 체결할 때는 수선의무의 범위를 명확히 명시하는 것이 중요합니다.