상가 임대차 수도 동파 책임 문의 합니다

Question

2층 상가(미용업) 임차인입니다.

전날 저녁까지 정상적으로 수도 사용했으나, 다음 날 아침 수도가 전혀 나오지 않았습니다.

수도계량기 위치를 사전에 안내받은 적이 없었고,

임대인과 확인한 결과 해당 층 수도계량기가 1층 외부 바닥에 설치되어 있으며 파손(동파 의심)된 상태였습니다.

계량기 주변에는 솜 몇개와 얇은 옷 한개

임대인은 겨울철 물을 조금 틀어두지 않은 제 과실이라 주장하며

계량기 교체 비용 및 교체 후에도 물이 나오지 않을 경우 배관 수리 비용까지 임차인 부담이라고 합니다.

수도는 영업 필수 설비로, 현재 사용 불가로 당일 예약 전부 취소되어 영업 손실이 발생했습니다.

상수도사업소에는 이미 신고하여 확인 및 교체 예정입니다.

질문

• 외부 바닥에 설치된 수도계량기 동파·파손의 책임 주체

• 계량기 위치 미고지 상태에서 임차인 과실 인정 여부

• 계량기 이후 배관 동파 시 수리 비용 부담 주체

• 수도 미공급으로 인한 영업 손실에 대한 임대인 책임 여부

Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

• 결론 및 핵심 판단
  외부 바닥에 설치된 수도계량기의 동파·파손은 원칙적으로 건물 관리 영역에 해당하므로 임대인 책임으로 판단될 여지가 큽니다. 계량기 위치를 사전에 고지받지 못한 상태에서 동절기 관리 의무를 임차인에게 전적으로 돌리기는 어렵고, 계량기 이후 배관 역시 구조적·외부적 요인이 확인되면 임대인 부담으로 정리될 가능성이 높습니다. 수도 미공급으로 인한 영업 손실도 임대인의 수선의무 위반이 인정되면 손해배상 대상이 될 수 있습니다.

• 수도계량기 동파 책임 주체
  수도계량기가 1층 외부 바닥에 설치되어 있고 임차인이 접근·관리하기 어려운 구조라면, 이는 건물 부속설비로 보아 임대인이 유지·보수 책임을 집니다. 상수도사업소 관할 교체 대상 여부와 별개로, 동파 방지 조치가 미흡했다면 임대인의 관리 소홀로 평가됩니다. 단순히 물을 틀어두지 않았다는 사정만으로 임차인 과실을 단정하기는 어렵습니다.

• 계량기 위치 미고지 및 배관 수리 비용
  계량기 위치를 고지하지 않은 상태라면 임차인에게 예방조치를 기대하기 어렵고, 이 경우 과실 인정은 제한적으로 이루어집니다. 계량기 이후 배관도 외부 노출, 건물 노후, 시공 하자 등이 원인이라면 임대인의 수선의무 범위에 포함됩니다. 임차인의 사용상 과실이 명확히 입증되지 않는 한 일괄 부담 요구는 타당하지 않습니다.

• 영업 손실에 대한 책임과 대응
  수도가 영업 필수 설비임에도 임대인의 수선 지연 또는 관리 부실로 사용이 중단되었다면 민법상 채무불이행 또는 상가건물 임대차보호법상 책임이 문제될 수 있습니다. 예약 취소 내역, 매출 자료, 사용 불가 기간을 객관적으로 정리해 두시고, 수선 요구 및 손해 발생 사실을 내용증명으로 남긴 뒤 협의 또는 민사 절차를 검토하시는 것이 바람직합니다.

Answer 2

안녕하세요. 장주석 변호사입니다.

1. 임대인은 계약존속중 임차인이 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무가 있으므로(민법 제623조) 원칙적으로 수도계량기나 배관의 동파나 파손에 대한 수리비용은 임대인이 부담한다고 보아야 할 것입니다(특히 2층 상가를 임차한 임차인에게 1층 바닥에 설치된 수도계량기까지 이를 확인해서 관리해야할 의무를 부담시키는 것도 사전에 고지되지 않은 이상 어렵다고 보아야 할 것 같습니다).

관련법령

민법

제623조(임대인의 의무) 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.

2. 다만 수도 미공급에 따른 임차인의 영업 손실 부분은 임대인이 이를 예측하지 못한 사정이나 임차인의 과실 등을 종합적으로 고려해서 그 배상 책임이 제한될 수 있습니다.