집을 매매하고 난 후 누수 같은 큰 하자는 몇개월 후에도 가능할까요?

Question

집을 사서 들어가보니 계약전 보이지 않던 하자 누수 기타 큰 하자는 내가 고치고 살아야하나요?아니면 전 주인한테 보상을 요구 할 수 있을까요? 민감한 문제이지만 답변 부탁드립니다.

양정섭 공인중개사 · Accepted Answer

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.하자담보책임기간은 하자가 있다는 사실을 알게 된 날로부터 6개월 내에 손해배상청구권을 행사해야합니다. 계약일 내로 부터가 아니라 알게된 날로부터 6개월 이내이나, 판례에서는 잔금일로부터 6개월인 경우가 있다고 합니다.매매계약 매도인의 하자담보책임 성립 요건1. 매매계약의 유효한 성립 하자담보책임은 매매계약의 유효한 성립을 전제로 하는 것입니다. 만약 매매계약의 유효한 성립 자체가 인저되지 않는다면, (당연무효 또는 계약체결상의 과실책임 등이 문제될 수 있음은 별론으로 하고) 하자담보책임은 논의될 여지가 없습니다.2. 매매목적물의 하자 매매계약 성립 당시를 기준으로 판단하여야 합니다.매매 계약을 체결한 이후에 발생된 하자는 매도인에게 담보책임이 없습니다. 담보책임이란 계약 체결 이전에 발생된 하자에 대해서만 인정하기에 그렇습니다.– 여기서 말하는 하자란,○하자범위: 주택에 생기는 균열, 처짐, 침하, 파손, 붕괴, 누수, 작동 기능 불량 혹은 전선의 접지 기능 불량 등을 말합니다. 육안으로 쉽게 발견이 가능한 것과 은폐되어 있어 눈으로 쉽게 확인이 어려운 것도 해당됩니다. 다만, 약간의 문제가 있는 건 맞지만, 주택으로써 기능을 하는데 문제가 없고, 미관상 문제가 없고, 그밖에 안전상의 문제도 없다면 하자라고 보기는 어렵습니다.또한 10년정도 된 건물의 경우 노화로 인하여 건물의 내구성이 노화되기에 모든 것을 매도인에게 책임을 지라고 하는 것은 형평성에 어긋날 수 있습니다.– 만약 계약 당시엔 하자를 몰랐다가, 하자를 발견한 경우, 그 하자가 계약이전부터 있었다는 사실을 입증한다면 매도인에게 보수비용을 배상받을 수 있습니다.3. 매수인의 선의·무과실매수인이 선의라는 말은 매매 부동산을 매입할 때, 해당 하자를 알지 못했다는 것을 말합니다.– 매수인이 계약시점에 하자가 있다는 것을 알고 있었다면 매도인이 하자를 담보할 책임이 없습니다.– 또는 부동산 계약시 이런 부분에 하자가 있다는 것을 전달했는데 매수인의 과실로 인하여 기억하지 못하는 경에도 하자를 담보할 책임이 없습니다.

곽대영 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.누수같은 중대하자 담보기간은 매수인이 안 날로부터 6개월입니다.다만 조건이 해당 하자가 잔금일 당시에도 있었을 경우에 한합니다.매도인이 잔금때는 없었고 문제없었다고 발뺌하면 당시에도 있었음을 증명해야 하는데 그게 쉽지는 않습니다.답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다!