주거용 월세 연말전상시 부가가치세를 내야하나요?

Question

어머니는 외국인이며, 최근 저와 함께 집을 보러 다닌 후 해당 빌라에 주거용 월세 계약을 체결했습니다. 이 집은 현재 어머니 혼자 거주하는 용도입니다. 계약 당시 중개인에게 연말정산(월세 세액공제)을 할 예정이라고 여러 차례 말했고, 중개인은 이에 대해 알겠다고 답했습니다. 계약 체결 당시 집주인은 현장에 없었습니다. 계약서상 용도는 ‘단독주택’으로 기재되어 있습니다.

그런데 입주 후 집주인이 월세 40만 원에 부가가치세 10%를 추가로 내야 한다고 요구했습니다. 연말정산을 하면 본인들에게 세금이 부과되므로 그 세금을 세입자가 부담해야 한다는 이유였습니다. 해당 내용은 계약 체결 이후 특약란에 수기로 기재되었습니다.(저는 당시에 없었고 엄마 혼자 있을 때 작성 후, 제가 와보니 그렇게 되어있었습니다.) 이에 대해 집주인은 중개인에게 사전에 고지했다고 주장하고 있으나, 중개인은 그런 말을 들은 적이 없다고 부인하고 있습니다.

현재 집주인은 해당 조건이 불만이면 나가도 된다는 입장이며, 이사비로 10만 원을 주겠다고 했습니다. 그러나 실제로는 이사비 20만 원과 중개보수 15만 원을 이미 지출한 상태입니다. 이러한 상황에서 부가가치세 요구가 정당한지, 계약 이후 수기로 추가된 특약이 유효한지, 그리고 계약을 해지하게 될 경우 발생한 비용에 대해 보상을 받을 수 있는지에 대해 판단이 필요한 상황입니다.

질문

1. 주거용(단독주택) 월세 계약에서 부가가치세 10%를 별도로 요구하는 것이 정당한가요?

2. 계약 체결 이후 임대인이 특약에 수기로 추가 기재한 내용은 효력이 있나요?

3. 임대인의 요구로 계약을 해지하게 될 경우, 실제 발생한 이사비(20만 원)와 중개보수(15만 원)를 배상받을 수 있나요?

4. 임대인과 중개인 중 누구에게 책임을 물어야 할지, 어떻게 대응하는 것이 바람직할까요?

Answer 1

안녕하세요. 전준휘 변호사입니다.

일반적으로 주거용 주택에 대해서는 부가세가 면세되기 때문에 부가세를 별도로 요구하는 것은 다소 의아한 상황입니다.

계약체결 후 임대인이 단독으로 추가한 기재내용은 당연히 법적인 효력이 없습니다.

상가용 건물이나 오피스텔은 부가세가 나올 수 있습니다.

임대인의 귀책으로 계약이 해지되는 것이므로 이사비와 중개보수는 임대인이 부담해야 합니다.

기본적으로는 임대인의 귀책으로 봄이 상당해 보입니다.

중개인의 귀책보다는 임대인의 책임으로 인한 것일 가능성이 높습니다.