임차인과 명도소송중 매매계약을 했습니다 이런경우 보증금과 집행시행에 대해문의 드립니다
명도 소송중에 매매계약을 하게됐습니다
빌라 임차인의 월세미납과 계약종료 통보에도
퇴거하지 않아 명도소송을 진행하는 중에 (세입자퇴거후 매매예정이였음)
부동산 사장이 매수자가 있다고 하여 매매 계약을 하게됐습니다 (세입자가 부동산사장 지인(친구사이)으로 잔금전에 나가기로 했으니 계약하자해서)
문제는 잔금일이 다음주인데 임차인이 퇴거를
하지 안고있다는것입니다
다행히 세입자에게 3개월 월세를 받고 3달후에 퇴거하는 조건으로 매수자를 설득해서 매매하기로 했다함니다(매수자도 부동산사장 지인이라 설득했다고함)
어쨌거나 계약은 성사될거같은데
임차인 보증금은 소액이지만 있습니다
이걸 누고한테 줘야하나요
매수자한테 줘야하는거죠?
그리고 12월 중순에 판결이 나왔습니다
이경우 저는 매도(계약이성사됐다고 가정하에)를 했는데 어찌해야하나요?
만약 3개월후에 세입자가 퇴거를 안할경우 제가 강제집행을 신청해줘야하는건지...
소유권이전했으니 그럴 권리가 소멸되는건지..
아니면 매도 했으니 신경 안써도되는건지..
또한 잔금날,매수인이 3개월후 세입자가 퇴거를 안하면 강제집행을 신청해줄 조건으로 매매를 하자면 어찌하나요?
이런 일반적이지 않은 계약에 제가 주의할점이나 제가 미리 대처할게 무엇이 있을까요?
심경이 복잡하네요...
전문가님의 조언부탁드립니다
결론 및 핵심 판단
매매 잔금과 동시에 소유권이 이전되면 임차인 보증금 반환 의무와 명도 책임은 원칙적으로 매수인에게 이전됩니다. 명도소송의 판결이 이미 선고되었더라도, 소유권을 이전한 이상 매도인은 강제집행의 주체가 될 수 없습니다. 따라서 향후 임차인이 퇴거하지 않을 경우 집행 권한과 부담은 매수인에게 귀속됩니다.법리 검토
임대차 관계는 목적물의 소유권 이전과 함께 매수인에게 승계됩니다. 보증금 반환 채무 역시 임대인의 지위를 승계한 매수인이 부담합니다. 이미 선고된 명도 판결도 채권자 지위가 이전되어야 집행이 가능하므로, 집행권원 승계 절차 없이는 매도인이 집행을 진행할 수 없습니다. 잔금일 이후에는 매도인의 법적 관여 여지가 제한됩니다.대응 전략
잔금일에 보증금 정산을 매수인에게 명확히 인계하고, 매매계약서에 임차인 퇴거 및 강제집행 책임이 매수인에게 있음을 명시해야 합니다. 매수인이 집행을 조건으로 요구한다면, 집행권원 승계 및 비용 부담 주체를 계약서에 구체화해야 분쟁을 예방할 수 있습니다. 구두 약속에 의존하는 것은 위험합니다.추가 조치 또는 유의사항
매도인이 집행을 약속하거나 관여하는 특약은 향후 책임을 다시 부담하게 할 수 있으므로 주의해야 합니다. 부동산 중개인의 지인 관계 설명만으로 안심하지 마시고, 계약 문구로 법적 책임을 명확히 하십시오. 잔금 전까지 특약을 재정비하는 것이 최우선입니다.
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