동거인 명의로 전세 갱신(신규 계약) 시 전세금 하락에 따른 보증금 차액분에 대한 임대인의 월세(이자)지급 방법은 어떻게 될까요?

Question

A와 B는 동거인 관계이며

2년 전 A 이름으로 2억 전세로 계약한 아파트에서 거주 중입니다.

계약 만료가 다가와 B이름으로 다시 계약을 하고자 합니다.

(타인명의라 갱신이나 재계약 개념은 아닐거라고 생각됩니다.)

최근 전세가 하락에 따라 집주인에게 보증금을 낮춰달라 요구하였으나 집주인은 목돈이 없어 그건 어려울것 같고 한달에 일정금액씩 세입자에게 지급하겠다고 한 상황입니다.

여기까진 서로 합의가 된 상황이며,

만약 A명의로 계약을 갱신하는 상황이라면 부동산계약서에 보증금 반환이 어려워 월세지급을 한다는 사실을 기재할 수 있으나

B명의로 계약하게 되므로 부동산 계약서에 월세지급을 기재할 근거가 부족하여 부동산계약서(2억)와 차용증(이자를 지급하는 보증금에 대한)을 별도로 작성해야하는지 궁금합니다.

만약 차용증을 쓸 경우 법적으로 보호받을 수 있는지도 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.

임대차 계약기간이 만기가 되어 A의 갱신계약시 역전세 현상에 의한 고육지책이자 해결책으로서,

임대인이 임차인에 대하여 보증금감액분에 합의하여, 그부분에 대하여 이자상당액을 역으로 임차인에게 지급하는 임대차계약은 유효합니다.

그런데 B와 임대인과의 임대차계약은 전혀 다른 신규계약으로서,

먼저 임대인의 A에 대한 보증금반환지급이 A에 의해 수수된 것으로 영수증 처리 정리되어야 하며,

신규계약이라 할지라도 B가 2억의 전세금을 걸고, 감액분에 대하여는 임대인으로부터 B가 역으로 이자를 받는 식으로 영수증처리하고, 확정일자도 다시 받아야 할 것입니다.

이렇게 해야 전월세 신고 내용에도 맞고, 사실관계에도 맞습니다. 물론 임대인의 근저당순위가 종전의 A임대차 때와 변함이 없어야 하겠지요.

그리고 A와 B간의 전세보증금의 수수관계도 내부적으로는 별도 합의 정리되어야 하고, 이후 임대차계약의 권리 의무관계는 임대인과 B로 진행되는 것입니다.

이상으로 답변에 갈음합니다

감사합니다