다가구주택은 단독주택이지만 한 집에 여러세대가 거주하다 보니 집주인이 공인중개사에게 임대차 내용을 정확하게 알려주지 않는 경우가 종종 발생합니다. 임대차 내역에 관한 집주인의 말만 듣고 중개했다가 집이 경매로 넘어가 임차인에게 손해배상청구 소송을 당하는 공인중개사가 여럿 있습니다. 공인중개사가 임차인에게 다가구주택을 소개하면서 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리사항’란에 ‘계약시 임대인에게 현재 임차보증금 합계액을 물어보니 주인분이 5억 정도 받고 있다고 이야기함’이라고 기재한 경우 중개대상물 확인설명의무를 충실히 이행한 것인지 여부가 문제가 된 판결을 같이 살펴보고자 합니다. 【사건】 2019가단5050270 공제금 등 청구의 소사실관계집주인과 임차인이 공인중개사의 중개로 다가구주택 400호에 대한 임대차계약 체결(임차보증금 6,500만원) 2. 공인중개사가 임차인에게 교부한 중개대상물 확인·설명서에는 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리사항’란에 ‘계약시 임대인에게 현재 임차보증금 합계액을 물어보니 주인분이 5억 정도 받고 있다고 이야기함’이라고 기재 3. 다가구주택에 관하여 근저당권자의 신청으로 임의 경매 절차 개시하였고 임차인보다 선순위 임차인인들의 임차보증금 합계액 4억8600만원으로 임차인은 임차보증금에 대한 배당을 받지 못함 임차인의 주장 중개사는 임대차계약을 중개하면서 중개목적물의 가액, 선순위 근저당권 설정액, 선순위 임차인의 임대보증금 등 보증금 반환에 중대한 영향을 미칠 수 있는 사항에 대해 확인 검토하여 중개의뢰인에게 성실 정확하게 설명해 주어야 할 의무가 있음에도 불구하고 중개사는 이에 관하여 정확히 확인을 하거나 제대로 설명하지도 않고 임차인의 보증금 반환이 문제없는 것처럼 하면서 임대차계약 체결을 권유하였고, 이에 임차인은 보증금을 제대로 반환받을 수 있다고 오인하여 이 사건 임대차계약을 체결 이와 같은 중개사의 중개행위상 과실로 인하여 임차인은 보증금을 회수하지 못하게 되는 손해를 입었으므로, 공인중개사협회는 공제계약에 따라 중개사의 중개행위로 인하여 임차인이 입은 손해액인 미수령 임대차보증금 중 80% 상당에 해당하는 52,000,000원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 공인중개사협회의 주장  임대차계약 체결 당시 중개사가 집주인에게 공시되지 않은 선순위 임차인에 대하여 질의하자 집주인이 합계 5억 원 정도의 보증금이 있다고 설명하며 이에 관한 서면자료 제출을 거부하였고, 임차인은 이 점을 알면서도 임대차계약을 체결한 것이므로, 중개사가 중개대상물 확인·설명의무를 위반하였다는 임차인의 주장은 이유 없음 다가구주택은 거제시에 위치하며 2016년경부터의 거제지역의 조선업 경기 불황으로 인하여 임의경매절차에서 시가보다 낮은 가격에 매각되어 임차인이 손해를 보게 된 것일 뿐이므로, 임차인의 손해와 중개사의 확인·설명의무 위반행위 사이의 인과관계가 인정되지 않음 서울중앙지방법원의 판단 1. 손해배상책임의 발생 1) 중개업자는 다가구주택 일부에 관한 임대차계약을 중개하면서 임차의뢰인이 임대차계약이 종료된 후에 임대차보증금을 제대로 반환받을 수 있는지 판단하는 데 필요한 다가구주택의 권리관계 등에 관한 자료를 제공하여야 하므로, 임차의뢰인에게 부동산 등기부상에 표시된 중개대상물의 권리관계 등을 확인·설명하는데 그쳐서는 아니 되고, 임대의뢰인에게 다가구주택 내에 이미 거주해서 살고 있는 다른 임차인의 임대차계약내역 중 개인정보에 관한 부분을 제외하고 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 부분의 자료를 요구하여 이를 확인한 다음 임차의뢰인에게 설명하고 자료를 제시하여야 하며, 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행규칙 제16조에서 정한 서식에 따른 중개대상물 확인·설명서의 중개목적물에 대한 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리사항’란에 그 내용을 기재하여 교부하여야 할 의무가 있고, 만일 임대의뢰인이 다른 세입자의 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료요구에 불응한 경우에는 그 내용을 중개대상물 확인·설명서에 기재하여야 할 의무가 있다. 그러므로 중개업자가 고의나 과실로 이러한 의무를 위반하여 임차의뢰인에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(이하 ‘공인중개사법’이라 한다) 제30조 제1항에 의하여 이를 배상할 책임이 있음(대법원 2012. 1. 26. 선고 2011다63857 판결 등 참조). 2) 앞서 설시한 기초사실 및 앞서 채택한 증거들에 의하여 알 수 있는 다음의 각 사정 등을 종합하여 보면, 중개사는 중개대상물에 대한 확인·설명의무를 다 하지 못하였고, 이로 인하여 임차인이 이 사건 임대차계약에 따라 지급한 임대차보증금을 회수하지 못하는 손해를 입게 되었다고 봄이 상당한바, 공인중개사협회는 임차인에게 중개사와 체결한 공제계약에 따라 중개사의 과실로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상할 의무가 있음 ① 관계법령에서 정하고 있는 중개업자의 확인·설명의무는 임차의뢰인이 임대차계약 종료 후 임대차보증금을 제대로 반환받을 수 있는지 판단하는데 필요한 자료를 제시하며 설명하라는 취지이므로, 중개업자는 기존 임대차보증금의 합계가 어떻게 산출된 것인지에 관한 구체적인 내용 기재도 없이 단순히 임대의뢰인으로부터 들은 액수를 전한 것만으로는 충분하지 않고, 임대의뢰인에게 이러한 금액이 산출된 근거자료를 직접 요구하여 위 액수의 정확성과 대항력의 존부, 우선변제권의 우열 등을 확인한 다음 임차의뢰인에게 위 근거자료를 제시하면서 임대차보증금을 돌려받는데 장애가 될 만한 사정이 있는지를 설명하여야 함 ② 이 다가구주택의 경우 다액의 근저당권 및 전세권등기 등이 마쳐져 있어 임차인이 보증금을 반환받지 못할 위험이 내재되어 있는 건물이므로, 중개사는 임차의뢰인인 임차인에게 부동산 등기부상의 권리관계 등을 확인하고 이를 단순히 설명하는 것에서 나아가 이러한 부동산 등기부상의 권리관계의 법적 의미 등에 관하여도 이를 설명하여야 할 의무가 있음 ③ 중개사는 이 다가구주택의 소유자인 집주인에게 다가구주택 내에 이미 거주해서 살고 있는 다른 임차인들의 임대차계약내역 중 임대차보증금, 임대차기간 등에 관한 부분의 자료를 요구하여 이를 확인한 다음 임차인에게 설명하고 그 자료를 제시하여야 하며, 중개대상물 확인·설명서의 중개목적물에 대한 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리사항’란에 그 내용을 기재하여 교부하여야 함 ④ 집주인이 다른 세입자의 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료요구에 불응한 경우에는 임대인이 자료요구에 불응하였음을 중개대상물 확인·설명서에 정확히 기재함으로써 임차의뢰인인 임차인으로 하여금 임대차 계약을 체결하는데 주의를 요하도록 할 의무가 있음. 그런데 중개대상물 확인·설명서에는 다른 임차인의 임대차보증금이나 임대차기간에 관한 구체적인 기재가 없고 단지 ‘계약시 임대인에게 현재 임차보증금 합계액을 물어보니 주인분이 5억 정도 받고 있다고 이야기함’이라는 기재가 있을 뿐이며, 달리 중개사가 위와 같은 확인·설명을 하였다고 볼 아무런 자료가 없음⑤ 다가구주택의 시가가 하락하거나 경매절차에서 시가보다 다소 하락한 가격에 낙찰될 경우 임차인이 임대차보증금을 반환받지 못할 위험은 이 사건 임대차계약 체결 당시부터 내재되어 있었던 것으로 보이므로 임차인이 중개사로부터 이와 같은 위험성 등을 제대로 고지 받았더라면 이 사건 임대차계약을 체결하지 않았거나 임대차보증금을 감축하는 등 조건을 변경하여 임대차계약을 체결하였을 것으로 보임 ⑥ 다가구주택의 시가 하락과 같은 사정은 중개사가 충분히 예상할 수 있는 이 사건 임대차계약에 내재하는 여러 위험 요소들 중의 하나에 불과하므로, 실제로 이러한 위험 요소가 현실화되었다는 사정만으로 중개사의 불법행위와 임차인의 손해발생 사이의 인과관계가 단절된다고 볼 수는 없음 법원은 중개사의 책임을 인정하였지만 다른 임차인들의 임대차 보증금을 알아보지 않은 임차인의 과실 및 중개업자가 다른 임차인들의 임대차보증금을 알기 어려움 현실적 어려움, 중개사가 받은 중개수수료 26만원에 비해 전세보증금 전체에 대해 책임을 지우는 것은 공평하지 않음, 임대차계약 최종결정권은 임차인에게 있었음 등을 이유로 중개사의 책임을 30%로 제한하였습니다. 다가구주택 임대차계약시 임차인은 집주인에게 다른 임차인의 임대차보증금을 적극적으로 물어보아야 하며 중개사고가 발생하여 임차인이 전세금을 돌려받지 못하더라도 공인중개사에게 모든 책임을 묻기는 어렵다는 것을 이 판결을 통해 알 수 있습니다.

법률

변호사

판례로 보는 다가구주택 중개사고와 공인중개사의 중개대상물 확인설명의무

신탁이란 신탁을 설정하는 자("위탁자")와 신탁을 인수하는 자("수탁자") 간의 신임관계에 기하여 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산을 이전하거나 담보권의 설정 또는 그 밖의 처분을 하고 수탁자로 하여금 일정한 자("수익자")의 이익 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 그 밖에 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 행위를 하게 하는 법률관계를 말합니다(신탁법 제2조). 부동산 신탁도 실무에서 자주 이루어지고 있는데 부동산 신탁의 경우 보통 신탁회사가 위탁자가 되고 집주인이 수탁자가 됩니다. 신탁회사(위탁자)의 동의 없이 이루어진 집주인(수탁자)의 임대차 계약은 효력이 없습니다. 신탁회사(위탁자)의 동의 없이 이루어진 임대차 계약을 중개한 공인중개사의 과실이 문제된 판결을 살펴 보겠습니다.사실관계 집주인은 신탁회사와 아파트에 대해 부동산 신탁계약을 체결 2. 집주인은 신탁회사의 동의 없이 임차인과 아파트 임대차 계약을 체결(공인중개사의 중개) 3. 신탁회사는 뒤늦게 이 사실을 알고 임차인의 임차권을 인정할 수 없다면서 임차인에게 아파트 퇴거를 통보 4. 임차인은 공인중개사에게 손해배상을 청구 법원의 판단수원지방법원 2009. 12. 22. 선고 2009가단18799 판결 [손해배상(기)] 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제25조 제1항 제1호는 중개업자는 중개를 의뢰받은 경우 중개가 완성되기 전에 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 당해 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계를 성실·정확하게 설명하고, 토지대장·등기부등본 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다고 규정하고 있고, 부동산등기법 제124조 제2항은 신탁원부는 등기부의 일부로 보고, 그 기재는 등기로 본다고 규정하고 있음 2. 공인중개사는 이 사건 임대차계약을 공동중개함에 있어 임차인에게 신탁원부를 제시하면서 이 사건 아파트에 관한 신탁관계 설정 사실 및 그 법적인 의미와 효과, 즉, 신탁회사가 아파트의 소유자이므로(신탁법상), 이 사건 임대차계약은 임대인소유가 아닌 부동산에 관한 것이고, 이 사건 임대차계약에 대하여 신탁회사의 사전승낙이나 사후승인이 없다면 임차인이 이 사건 임대차계약으로 신탁회사에게 대항할 수 없다는 점을 성실·정확하게 설명했어야 할 의무가 있음 3. 공인중개사는 임차인에게 신탁원부를 제시하지도 않고, 위와 같은 신탁의 의미와 효과 및 이 사건 임대차계약의 위험성에 관하여 충분히 설명하지 아니한 채 임차인으로 하여금 이 사건 임대차계약을 체결하게 하였으므로 과실 책임 인정 4. 다만 임차인도 아파트가 신탁회사에 신탁되어 있다는 사실은 들었으므로 공인중개사에게 그 정확한 법률적 의미나 효과에 대하여 묻고 위험성을 주의깊게 생각하여 임대차계약의 체결 여부를 신중하게 결정했어야 하는데도 이를 소홀히 한 잘못이 있고, 이러한 과실 역시 손해발생의 원인이 되었으므로, 공인중개의 손해액을 정함에 있어 이를 참작하기로 하되, 그 과실비율은 앞서 인정한 사정에 비추어 50%로 정함 위 판결에서 볼 수 있듯이 신탁회사의 동의 없이 이루어진 임대차계약은 무효가 되므로 임대차 계약을 체결할 때 조심하여야 합니다. 신탁회사의 동의 없이 이루어진 임대차계약은 주택임대차보호법 및 상가임대차보호법으로 보호를 받을 수 없습니다. 공인중개사의 과실이 인정되더라도 임차인의 과실도 인정되어 손해배상책임이 제한될 가능성이 높으니 수탁자와 임대차계약을 체결할 경우 반드시 신탁회사의 사전 동의(승낙서)를 받아야 합니다.

[판례] 신탁회사의 동의 없이 이루어진 부동산에 대한 임대차계약의 효력 및 이 계약을 중개한 공인중개사의 과실 책임

안녕하세요, 형사전문변호사 배성권입니다.직장 내 명예훼손은 금전을 들여 변호사를 선임하기도 애매하고, 그렇다고 그냥 지나치기에도 성에 안 차는 사건입니다. 그러나 성추문과 관련된 명예훼손이라면 이야기가 다릅니다. 한번 퍼진 소문은 걷잡을 수 없이 번지고, 여성에게 성적 추문은 직장생활 전반에 치명적인 영향을 미치기 때문입니다.오늘은 직장 내 명예훼손으로 고소를 진행하여 합의금을 지급받고 가해자를 퇴사시킨 실제 사례를 소개해드리겠습니다.※ 의뢰인 보호를 위해 사실관계는 일부 각색하였습니다.1. 사건 개요 - 질투에서 비롯된 직장 내 성적 명예훼손의뢰인께서는 남초 직장에 재직 중이셨습니다. 여성 동료 A는 자신이 연모하던 남성 B가 의뢰인을 좋아하게 되자 질투심에 "의뢰인이 걸레다", "아무 남자랑 자고 다닌다"는 소문을 직장 내에 퍼뜨리기 시작했습니다.의뢰인께서는 회식자리에서 동료들로부터 해당 소문에 대한 추궁을 받아야 했고, 급기야 사내 윗사람들에게까지 소문이 흘러들어가 사방에서 수군거리는 상황이 되었습니다.가장 친하게 지내던 동료에게 뒤통수를 맞은 배신감, 그리고 남초 직장에서 여성 동료들 사이의 유대마저 무너진 상황에서 의뢰인께서는 심각한 회의감을 느끼며 저희 사무실을 찾아오셨습니다.2. 변호 전략 - 풍부한 증거를 바탕으로 한 명예훼손 고소다행히 이 사건은 증거가 매우 풍부했습니다. 사내 메신저 캡처, 동료들 사이의 카카오톡 메시지 등 명예훼손 사실을 입증하는 자료가 충분히 확보되어 있었습니다.고소장이 접수되자 피고소인 A는 즉각 의뢰인에게 사내 메시지로 "제발 한번 얼굴 보고 이야기하자"며 회유에 나섰습니다. 업계가 좁은 특성상 형사처벌을 받게 되면 이직이 현실적으로 어렵다는 점을 잘 알고 있었기 때문입니다.3. 협상 과정 - 의뢰인이 내건 단 하나의 조건의뢰인께서는 그동안 당한 고통 때문에 합의에 소극적이셨습니다. 상대방은 변호인을 선임하여 저에게 직접 연락하며 "제발 합의만 해달라"는 태도를 보였습니다.저는 상대방의 사죄 의사와 합의금 전달 의사를 의뢰인께 전달드렸고, 의뢰인께서는 단호하게 말씀하셨습니다.                                                          "퇴사하는 것 아니면 합의 안 할래요."더 이상 같은 직장에서 피고소인 A와 함께 근무하기 어렵다는 현실적인 판단이셨습니다. 처음에는 거절하던 상대방도 결국 퇴사를 조건으로 한 합의안을 수락하였습니다.4. 결과 - 합의금 수령 + 가해자 퇴사최종적으로 의뢰인께서는 합의금을 지급받고, 가해자를 직장에서 퇴사시키는 결과를 이끌어냈습니다.매번 늦은 시간까지 고민을 토로하시고 합의 진행 상황을 함께 고민하던 사건이었는데, 원하시는 결과로 마무리되어 저도 다행스럽고 뿌듯했습니다.가해자와 합의 과정 카톡입니다. 빠른 답장, 성실이 제 장점입니다.5. 마치며 - 직장 내 명예훼손, 처음부터 단호하게 대처하세요직장 내 명예훼손은 가벼운 가십거리처럼 보일 수 있지만, 특히 성적 추문의 경우 피해자에게 치명적인 영향을 미칩니다. 한번 퍼진 소문은 걷잡을 수 없이 번지기 때문에 초기에 단호하게 대처하는 것이 중요합니다.직장 내 명예훼손 피해를 당하셨다면 다음 사항을 꼭 기억하세요.첫째, 사내 메신저, 카카오톡 메시지 등 증거를 최대한 신속하게 수집하십시오.둘째, 소문을 퍼뜨린 시점과 경위를 정확히 정리해두십시오.셋째, 블라인드 명예훼손의 경우 직장 인사팀을 통한 해결 방안도 있으니 전문가와 상담하시길 권합니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다. 형사전문변호사 배성권이었습니다.