임대인이 임대료를 안냈을경우?

2020. 08. 15. 08:57

임대인이 장기간 임대료를 안냈을때 법적인 조치는 어떻게 해야하나요? 보증금은 벌써 다 차감이 된 상태라서요. 강제로 할수 있는 방법이 있을까요? 아니면 다른 방법이 있는지 알고싶습니다. 좋은 의견 부탁드립니다.

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총 4개의 답변이 있습니다.

질문자 채택 답변
POONGSAN/경리부/해외법인총괄

임대료 내지 않는 임차인 대처법

월세가 제때 들어오지 않으면 생계형 임대 사업자는 참으로 난감합니다. 문자를 보내도 답이 없습니다. 그럴 경우는 복잡하게 생각할 것 없습니다. 보통 임대한 첫 달에는 거의 대부분은 임대료를 제날짜에 입금합니다. 그런데 문제가 있는 임차인은 첫 달부터 입금하지 않는 경우가 있습니다.

이럴 경우에는 몇 개월을 기다려서는 안 된다고 봅니다. 딱 그다음 달 즉 2개월째 되는 날 입금이 안 되면 문자를 보내야 합니다.

"임대료가 2개월 연체되었으므로 민법에 의거 계약을 해지합니다."하고 관련 법 조항을 복사하여 문자에 삽입하여 보내면 됩니다.

임차인과 왈가왈부할 이유가 없습니다. 그리고 같은 내용으로 내용증명을 보내면 됩니다. 보증금이 있지 않느냐고 말할지 모르지만

내용증명을 보내고 명도소송을 하는 기간을 생각하면 그렇게 단순하게 생각할 일이 아닙니다.
그리고 임대료를 체납하는 임차인은 관리비도 체납할 가능성이 있습니다. 관리사무소에 알아봐서 체납여부를 확인해야 합니다.

만일 임차인이 임대료를 오래도록 연체해서 결국 명도소송으로 나갈 경우 보증금으로 다 변제하고 남는 금액이 없으면 관리비를 누가 책임지겠습니까? 관리비도 쌓이면 금액이 몇백만 원이 될 수도 있습니다. 그래도 내보냈으니 다행이라고 생각한다면 그 심정은 이해하나 올바른 태도는 아닙니다.


국토해양부 주택 건설공급과 제2743호 질의 응답서에 보면 "임차인이 관리비 등을 체납하고 퇴거한 경우 임대인이 책임을 져야 한다."라고 되어있습니다. 결국 임대인은 누구에게 하소연도 못하고 임차인이 밀리고 나간 관리비를 물어내야 합니다.
그러므로 임차인이 문자나 전화도 잘 받지 않으면서 임대료를 2개월 연체하면 임대인이 명도 작업을 빨리 진행해야 합니다. 관리비에 전기료나 수도요금은 포함되어 있어도 도시가스 요금은 별도인 경우가 많습니다. 그러다 보면 보증금으로 정산이 되지 않을 수도 있는 겁니다.

보증금은 내가 손에 쥐고 있으니 정산할 때 남는 금액이 있어야 임대인이 이유 없이 손해를 보지 않을 수 있습니다. 그런데 금액이 보증금을 넘어선다면 임차인과 명도 진행과정에서 사이가 좋을 리 없으니 받아낼 수가 없는 겁니다. 이래저래 임대인이 판단을 빨리해서 행동을 해야 하는 이유가 여기에 있습니다.
그리고 한 가지 더 말씀드리자면 문자를 받아도 아무런 대꾸가 없던 임차인이 내용증명을 보면 동요할 것입니다. 그리고 좀 봐달라고 사정을 해올 가능성이 매우 높습니다. 그렇지도 않는 임차인이라면 그냥 아무런 미련 없이 명도 과정을 진행하면 됩니다.
하지만 임차인이 밀린 임대료를 즉시 송금하고 앞으로 다시는 임대료를 밀리지 않겠다는 약속을 한다면  모르되 몇 개월 뒤에 주겠다느니 하면서 유예를 요청해온다면 좋은 말로 타일러 나가도록 해야 합니다. 당장 한두 달 공실이 생기더라도 그쪽이 낫습니다. 명도소송을 하면 임대인도 여러 가지로 신경을 써야 하므로 좋은 일이 아닙니다.
그래서 명도소송이 진행되면 서로가 좋을 것 없으니 그냥 얼굴 붉히지 말고 헤어지자고 잘 얘기해서 보증금으로 정산이 가능할 때 내보내는 것이 현명합니다. 그래도 상대방이 응하지 않으면 할 수 없이 명도소송을 진행해야 하겠지요.


그리고 여기서 한가지 팁을 더 드리자면 명도소송을 할 때 점유 이전금지 가처분 신청을 함께 하는 것이 좋습니다. 점유 이전금지 가처분 신청은 임대료를 밀린 임차인이 자기가 임차한 주택을 타인에게 임의로 양도했을 경우를 대비하기 위함입니다.

한 예를 들어 설명하겠습니다. 임대료를 밀려서 보증금이 하나도 남지 않은 임차인이 벼룩시장에 광고를 냅니다. 자기가 살고 있는 임대료보다 훨씬 싸게 내는 것이지요.

그리고 자기는 일을 많이 해서 바쁘니까 여러 번 만날 수 없고 바로 보증금을 가지고 와서 봐야 한다고 말합니다. 법이나 상식에 대해서 어두운 젊은이나 외국인들이 구하기도 어려운 원룸이 주변 시세보다 월등히 싼 가격으로 나왔는데 단순히 임차인이 바빠 집을 못 보여줘서 지금까지 안 나갔다고 거짓말을 하면 이게 웬 떡이냐 하고 허겁지겁 보증금을 들고 달려옵니다.
와서 보니 집도 괜찮고 아무런 문제도 없습니다. 그런데 그 임차인이 계약서를 보여주며 집주인은 사는 곳이 멀어 오지 못하니 그냥 우리끼리 계약하자며 계약서를 써서 주고 집 열쇠까지 줍니다. 그러면 그 속은 사람은 그날부터 그곳에 거주하게 되고 전 임차인은 짐을 싸서 보증금을 들고 줄행랑을 놓는 겁니다.
그걸 모르고 명도소송을 진행한 임대인이 임대를 준 주택에 가보니 다른 사람이 살고 있다면 문제가 생깁니다. 이때 필요한 것이 점유 이전금지 가처분 신청입니다. 즉 점유 이전을 금지한 명령을 법원으로부터 받았으므로 그 효력이 제3자에게 미치는 겁니다.
속은 사람은 안 됐지만 그 책임을 임대인이 질 수는 없는 일입니다. 그래서 모르면 물어라도 보는 게 맞습니다~ "끝"

2020. 08. 16. 22:28
7

임대인은 집을 빌려준 사람입니다.

문맥상 임차인을 말씀하시는 것으로 보입니다

차임을 계속 미납한경우 미납을 이유로 계약을 해지할 수 있습니다. 또한 내용증명을 한번 보내셔서 퇴거요청을 한 후 말을 듣지않으면 명도소송을 통해

집을 비우라고 하시면 될 것 같습니다

잘 해결되시길 바랍니다.

도움이 되셨다면 채택 부탁드립니다

2020. 08. 15. 13:15
6

안녕하세요 무슨말인지 잘 이해가 안갑니다.

임대인이란 특정자산의 소유권을 가지고 있으면서 리스계약에 의하여 임대료를 받고 이를 대여하는 자를 말합니다.

임대인이 임대료를 안냈다는 말이 잘 이해가 안가구요 혹시 임차인을 얘기하시는거라면 보증금 다 차감되기전에 내용소장 보내고 내쫓을 준비를 하셨어야되는데 이미 보증금 다 차감된상태에서 이제서야 시작하신다면 임차인의 재산이 있다면 보전받겠지만 이런경우까지 가서 뒤늦게 대응하는 경우엔 실질적으로 돈안받고서라도 쫓아내는게 그나마 상책이죠

이미 아무것도 잃을거 없으면 언제 목매달아도 할말이 없기 때문에 시체치우기 싫으면요....

2020. 08. 15. 15:51
5

질문이 임대인이 임대료를 안냈을경우라는 말이 조금 이상해서요..

임차인이 임대료를 안냈을때 말씀하시는거같은데 주택임대차계약은 2기 즉 2번 해당하는 임대료가 연체되었을때 임대인은 임차인에게 일방적으로 계약을 해지 통보 할수있습니다. 이때 임차인은 계약기간 아직 남았다고 주장하고 보증금에서 깍으라고 분명 대응할것입니다.

연락도 당연히 피하겟구요.. 그럼 명도 소송을 하시는 방법이 있습니다. 법의 힘으로 임차인으로 부터 해당 목적물을 강제로 가져오는것이며 합법적인 방법입니다. 감사합니다

2020. 08. 16. 11:16
5