부동산 재계약시 금액의 상한은 없나요?
임대인이 재계약시 가게세를 지나치게 올려 어쩔 수 없이 폐업하는 사례가 종종 발생하던데
법적으로 재계약시 이전에 계약했던 가게세보다 올려받을 수 있는 상한이 없는지 알고 싶습니다
3개의 답변이 있어요!안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 이성재변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.5% 이상의 보증금이나 임대료를 올릴 수 없는 제한이 상가임대차 보호법에 규정되어 있습니다.
상가건물임대차보호법 제11조 제1항에서는 “차임(임대료) 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담 증감이나 경제 사정의 변동으로 인해 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대해 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다”고 규정하고 있습니다.
제2항에서는 “제1항에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있고 난 뒤 1년 이내에는 하지 못한다”고 정하고 있습니다. 또 위 규정에서 언급된 대통령령인 상가건물임대차보호법 시행령은 최근 개정돼 그 증액의 비율은 5%를 초과하지 못하게 하고 있습니다.
즉, 차임 또는 보증금을 1년 이내에 5%를 초과해 인상하지 못하도록 정하고 있습니다. 위 규정을 위반해 5%를 초과해 인상한 경우 임차인에게 불리한 약정이기 때문에 강행규정의 위반에 해당하여 무효입니다.
이해에 도움이 되길 바랍니다.안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 이승환변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.우선 상가라면,
환산보증금이 아래의 금액을 넘지 않는 경우 상가건물 임대차보호법 시행령 제4조에 따라 "차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 못"합니다.
상가건물 임대차보호법 시행령 제2조(적용범위)
①「상가건물 임대차보호법」(이하 "법"이라 한다) 제2조제1항 단서에서 "대통령령으로 정하는 보증금액"이란 다음 각 호의 구분에 의한 금액을 말한다.
1. 서울특별시 : 9억원
2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다) 및 부산광역시: 6억9천만원
3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시는 제외한다), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 5억4천만원
4. 그 밖의 지역 : 3억7천만원
②법 제2조제2항의 규정에 의하여 보증금외에 차임이 있는 경우의 차임액은 월 단위의 차임액으로 한다.
③법 제2조제2항에서 "대통령령으로 정하는 비율"이라 함은 1분의 100을 말한다.
만일 위 환산보증금을 넘는 경우 5% 제한은 적용되지 않으며, 종국적으로는협의가 안된다면 법원의 판단을 받아볼 필요가 있습니다.
그 다음으로 주택이라면, 주택임대차보호법 시행령에 따라 아래의 제한을 받습니다.
제8조(차임 등 증액청구의 기준 등)
① 법 제7조에 따른 차임이나 보증금(이하 "차임등"이라 한다)의 증액청구는 약정한 차임등의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다.
② 제1항에 따른 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다
안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 김태환변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.판례는 "주택임대차보호법 제7조는 약정한 차임 또는 보증금이 그 후의 사정변경으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있고, 증액의 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다고 규정하고 있으므로, 위 규정은 임대차계약의 존속중 당사자 일방이 약정한 차임등의 증감을 청구한 때에 한하여 적용되고, 임대차계약이 종료된 후 재계약을 하거나 또는 임대차계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 차임 등이 증액된 경우에는 적용되지 않는 것이다"라고 판시하고 있습니다.
따라서 임대차 재계약시 임대인과 임차인은 합의로 보증금을 동결할수 있으나, 주택임대차보호법 7조 및 동법 시행령 8조의 보증금이나 차임의 증액청구시 5% 제한 규정은 임대차 재계약시는 적용되지 않습니다.
