상가주택 공동명의 변경시 증여와 상속에 대한 문의입니다
상황
1. 부모님이 도시환경정비구역(재개발)에 아버지 단독 명의의 상가주택 소유
2. 현재 시공사까지는 선정된 상태이나 재개발이 그렇듯 좀 늘어질 예정
3. 크진 않으나 매매시 현 시점 20억 예상. 여기서 나오는 월세로 부모님 생활 중이며 금액이 크지 않음에도 기초 노령연금을 한번도 못 받으셔서 엄마가 매우 억울해하심.
4. 재개발 이후 아파트2채와 상가 혹은 오피스텔 분양 받을 듯 함.
5. 자식은 아들(자가 소유)과 딸(무주택)
궁금증
1. 딸이 먼저 향후 본인 예상 소유분 10억(50%)를 미리 증여받는 경우 현재 월세 소득분이 감소되면 노령 연금 수급이 가능할까요?
2. 미리 증여받았으나 10년 이내 사망시 남은 아버지 명의의 10억(50%분)에 대한 상속세는 저는 일절 관여없이 오빠가 가져갈 수 있나요?
전 이미 받았는데 법적으로 남은 부분의 일정액을 받아야하면 골치 아파서요.(내 몫 외 욕심없음)
3. 증여시 아버지 50%, 딸50%로 구성되는데 재개발시 입주 딱지가 나오면 저 아파트1(아버지.저 반반), 아파트2(아버지.저 반반).상가(아버지.저 반반) 다 이렇게 권리가 생기나요?
아파트2개가 동일평형이라는 가정시 제 생각엔 아파트1은 아버지 명의, 아파트2는 딸 명의가 불가할것 같은데 제 생각이 맞다면 딱지 받고 증여가 제일 절세할 수 있는 방법일까요?
고수님들의 답변 부탁드립니다.
감사합니다
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
부모님의 상 가주택에 대한 공동 명의 변경 및 관련 세금 문제에 대해 다음과 같이 설명 드리겠습니다.
■ 딸이 미리 증여 받는 경우
딸이 아버지로부터 10억원(50%)을 미리 증여 받으면, 해당 금액이 월세 소득에 영향을 미칠 수 있습니다. 기초 노령 연금을 수령하기 위해서는 소득이 일정 기준 이하로 유지되어야 합니다. 따라서 월세 소득이 감소하면 노령 연금 수급 가능성이 있습니다. 하지만 이는 각종 소득 기준 및 정책에 따라 다를 수 있으므로, 관련 기관에 문의하는 것이 좋습니다.
■ 증여 후 10년 이내 사망시 상속세 문제입니다.
딸이 미리 증여를 받았더라도, 아버지가 10년 이내에 사망하시면 남은 상가 주택 소유 분에 대한 상속세는 발생합니다. 상속세는 고인의 상속 재산에 대해 부과되며, 자식 간의 분할은 유언이나 상속 합의에 따라 결정됩니다. 만약 아버지의 재산이 남아 있다면, 딸이 이미 증여 받은 부분과는 별개로 아버지의 재산에 대한 상속세가 발생할 수 있습니다. 오빠가 남은 부분을 가져갈 수 있지만, 이 경우 상속세를 고려해야 합니다.
■ 재개발 시 권리 문제입니다
재개발 시 아파트와 상가의 권리는 증여 시점에 따라 결정됩니다. 아버지와 딸이 공동 명의로 소유하게 되면, 재개발 이후 발생하는 권리는 두 명의 소유자에게 균등하게 분배 됩니다. 따라서 아파트1과 아파트2가 동일 평형이라면, 입주시 아버지와 딸이 각각의 아파트에 대한 권리를 동일하게 받게 됩니다. 별도의 증여가 필요할 수 있습니다. 이 점은 세무적인 측면에서 절세를 고려해야 하므로 전문가와 상담하는 것이 좋습니다.
결론적으로 각 상황에 따라 다르게 적용될 수 있는 세법과 정책이 있으므로, 구체적인 사항은 세무사와 상담하여 정확한 정보를 얻고 판단하는 것이 좋다고 생각됩니다.