토지 감정가를 산출하는 방법이 궁금합니다

토지 감정가를 산출하는 방법이 궁금합니다. 또한 그린벨트로 묶인 땅 등도 궁금합니다. 영원히 개발이 안되는 것인지, 아니면 미래에 언젠가는 그린벨트가 해제되어 이득을 볼 수 있는 구조인지 궁금합니다.